【正文】 第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃及定價(jià)建議 Part04 附件 1：產(chǎn)品概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 本概念設(shè)計(jì)建立在滿足項(xiàng)目的容積率的同時(shí)提高產(chǎn)品質(zhì)素的前提下。 湘郵科技薪資待遇：中級(jí)技術(shù)人員 3000——5000元 /月，高級(jí)技術(shù)人員 6000——15000元 /月。 雷 峰 大 道 岳 長(zhǎng) 常 高 速 公 路 麓 道 大 星 金 大 道 杜 鵑 路 永 青 路 環(huán) 二 本案 交通解讀 路網(wǎng)配置較好，但是杜鵑路目前尚未拉通，無(wú)公交通行，出行成本高 本案 宜居 萊茵城小學(xué) 湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 長(zhǎng)沙武警支隊(duì) 宜居公園 麓谷公園 長(zhǎng)沙高新區(qū) 管委會(huì) 汽車西站 長(zhǎng)沙市政府 湘雅醫(yī)學(xué)院 湘雅三醫(yī)院 湖南商學(xué)院 湖南財(cái)經(jīng)高等 ?？茖W(xué)校 航天醫(yī)院 省腫瘤醫(yī)院 配套解讀 本案 3公里范圍內(nèi)有較多的大專院校和醫(yī)院配套，但是關(guān)于衣食住行的生活配套比較缺乏 ?高端 ?中高端 ?中低端 定位方向研判 ?高端 缺乏城市資源型豪宅的地段因素，缺乏山水資源型豪宅的景觀因素，且容易與目前熱售的蔚藍(lán)海岸產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 %%%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一房 兩房 三房 四房 五房 復(fù)式主力房型 %%%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一房 兩房 三房 四房 五房 復(fù)式房型出現(xiàn)頻率 核心客戶 一 邊 般 客 戶 緣 戶 客 電力 /銀行 /公安 /設(shè)計(jì)院等企業(yè)高管，高校教師、醫(yī)生、市、區(qū)政府公務(wù)員 外地來(lái)長(zhǎng)置業(yè)者，多為生意人 私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、白領(lǐng) 受市政府的輻射影響，在周邊購(gòu)房的客戶大多為政府公務(wù)員或河西事業(yè)單位工作人員，這類人士有較高的消費(fèi)能力，是大尺度三房和四房的絕對(duì)主力客戶。以美林銀谷為中心輻射到的周邊的樓盤無(wú)一不在暗暗的用自己與之比較，又或者模仿，又或者試圖超越。萊因城 岳麓 1號(hào) 高鑫 科學(xué)家園 項(xiàng)目名稱 總體量(萬(wàn)㎡ ) 物業(yè)類型 主力戶型 (面積 套數(shù) 比例） 銷售均價(jià)(元 / ㎡ ) 銷售周期 /上市時(shí)間 銷售率 /現(xiàn)況 西城龍庭 12 高層 小高層 兩房： 90㎡ 20% 三房 ： 120130㎡ 40% 四房： 140150㎡ 30% 復(fù)式： 160㎡ 以上 10% （頂樓 20套左右） 35003600 07年底 售樓處設(shè)通程廣場(chǎng) 岳麓 1號(hào)嘉園 高層 多層 一房： 3050㎡ 35 % 三房： 150170㎡ 71 37% 四房： 190㎡ 71 37% 五房： 220㎡ 14 % / 07年底 目前只做來(lái)訪登記 金麓國(guó)際 高層 具體的規(guī)劃還在調(diào)整中，房型從一房倒五房均有，三房為絕對(duì)主力，產(chǎn)品線與美林銀谷較為相似，一棟單獨(dú)的酒店式公寓用來(lái)平衡 90/70政策。萊茵城 項(xiàng)目名稱 總體量(萬(wàn)㎡ ) 物業(yè)類型 主力戶型 (面積 套數(shù) 比例） 銷售均價(jià)(元 / ㎡ ) 銷售周期 /上市時(shí)間 銷售率 /現(xiàn)況 宜居 深圳與長(zhǎng)沙存在著不可或缺的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，同時(shí)又在城市的發(fā)展節(jié)奏上存在著 “ 剪刀差 ” ，通過(guò)資本與資產(chǎn)間的合理置換，給置業(yè)者的生活帶來(lái)上升的助推力。還有人說(shuō)在深圳，每 10個(gè)人中就有一個(gè)是湖南人。 “該死的深圳人” 外來(lái)購(gòu)房者 長(zhǎng)沙作為深圳地產(chǎn)向內(nèi)陸擴(kuò)張的第一站，從開(kāi)發(fā)商大鱷搶灘開(kāi)始，到置業(yè)群體的內(nèi)遷，這不是一個(gè)偶然，而是地緣、親緣、人緣三者帶來(lái)的必然結(jié)果 81 湖南到深圳，究竟有多遠(yuǎn)？地理上，深圳到湖南最南邊的城市郴州不過(guò) 600多公里，深圳到湖南省會(huì)長(zhǎng)沙不過(guò) 900多公里。 讓我們一起剖析造成長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)開(kāi)始起飛的深層次原因 除經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之外的原因 政府助推 10056500204060801002022年 2022年 2022年2 0 0 4 年 2 0 0 6 年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積經(jīng)濟(jì)適用房（單位：萬(wàn)平方米）在中國(guó)其他城市備受鼓勵(lì)的經(jīng)濟(jì)適用房在長(zhǎng)沙卻萎縮的相當(dāng)明顯，這是為什么呢？ 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)比例在全國(guó)大城市當(dāng)中屬領(lǐng)先地位，盡管在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，起到了遏制房?jī)r(jià)的作用，但是政府職能機(jī)構(gòu)的財(cái)政收入受到影響。然后在經(jīng)過(guò)了 2022年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的地位徘徊后，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有了飛速的上漲，商品住宅從 2691漲到 2822，直至 5月終于突破了 3000的均價(jià)。在全國(guó)省會(huì)城市中排名第六，中部第一。 客廳、主臥朝南的朝向。 是否需要汽車停車位46%38%16%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%一定要有無(wú)所謂不需要 交房時(shí)的裝修類型選擇 ? 在交房時(shí)裝修類型的選擇上， 41％的潛在置業(yè)者選擇毛坯房，選擇簡(jiǎn)單裝修的有 ％，選擇精裝的也有 ％。本次調(diào)研的數(shù)據(jù)表明有 ％的受訪者選擇簡(jiǎn)單的景觀， ％的受訪者選擇“ 要有優(yōu)美的景觀 ” 。因此，綜合考慮，我們建議還是在戶型設(shè)計(jì)上預(yù)留小空間，由業(yè)主自主決定用途。 客 廳的面積3 . 2 0 %2 8 . 3 0 %4 7 . 8 0 %2 0 . 7 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 %小于1 5 平米1 5 ~ 2 0 平米2 0 ~ 3 0 平米3 0 平米以上衛(wèi)生間的個(gè)數(shù) ? 從下圖可知，家中擁有兩個(gè)衛(wèi)生間，已成為大多數(shù)購(gòu)房者現(xiàn)實(shí)的需求。 購(gòu)房趨于理性，沒(méi)有盲目貪大求全，對(duì)面積的需求以 “ 夠用 ”為原則。 每 月可接受的供房款1 0 . 9 %3 6 . 6 %2 9 . 9 %1 9 . 2 %3 . 4 %0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 % 2 0 . 0 % 2 5 . 0 % 3 0 . 0 % 3 5 . 0 % 4 0 . 0 %1 0 0 0 元以下1 0 0 0 ~ 1 5 0 01 5 0 0 ~ 2 0 0 02 0 0 0 ~ 3 0 0 03 0 0 0 以上購(gòu)房時(shí)考慮因素 ? 首要因素選擇地段的比例最大，占 %，第二因素選擇價(jià)格的比例最大，占%，選擇環(huán)境作為第三因素所占的比例最大，占 %，選擇交通狀況作為第四因素所占的比例最大 ,占 %?？拷?3000元的價(jià)位區(qū)間所占的比例較高，兩端的價(jià)位區(qū)間所占的比例依次遞減。 潛 在購(gòu)房者對(duì)戶型的選擇3 8 . 8 0 %3 3 . 3 0 %1 1 . 8 0 %1 6 . 1 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 4 5 . 0 0 %平層躍層復(fù)式錯(cuò)層? 潛在購(gòu)房者對(duì)房型的選擇集中在二房與三房上，最受歡迎的為三房一廳（ ％），以下依次為二房一廳（ ％）、三房?jī)蓮d（ ％）、 二房?jī)蓮d（ ％）、四房以上（ ％）、一房（ ％）。 岳麓區(qū)購(gòu)房者區(qū)域選擇1 0 . 0 %2 8 . 0 %1 4 . 0 %2 0 . 0 %2 6 . 0 %2 . 0 %0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 % 2 0 . 0 % 2 5 . 0 % 3 0 . 0 %市中心岳麓區(qū)郊區(qū)城東城南城北開(kāi)福區(qū)置業(yè)者的區(qū)域選擇 ? 住在開(kāi)福區(qū)的受訪者購(gòu)房首選區(qū)域?yàn)槌潜保ㄓ?％的人選），那是因?yàn)槌潜苯鼇?lái)推盤量大，可選擇余地多，單是城北板塊對(duì)市內(nèi)其他消費(fèi)者的吸引力較小所以多被區(qū)域客消化。 選擇北城區(qū)域者占 %，比去年上升了 ，城北物流中心的打造為其發(fā)展創(chuàng)造了大好的機(jī)會(huì)。 構(gòu)成上述表象的內(nèi)在原因是 這些 年來(lái)， 長(zhǎng)沙 社會(huì)階層 已經(jīng) 發(fā)生改變 中等收入群體逐漸 成為 長(zhǎng)沙 社會(huì)的主流 。 收入 情況分布4 . 2 0 %3 2 . 3 0 %3 2 . 5 0 %2 2 . 3 0 %8 . 7 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 %2 萬(wàn)以下2 ~ 3 萬(wàn)3 ~ 5 萬(wàn)5 ~ 1 0 萬(wàn)1 0 萬(wàn)以上學(xué)歷分布 ? 從圖可以看出，受訪者的學(xué)歷層次分布集中在大專及以上學(xué)歷，其中大專學(xué)歷的占 32％，本科及以上學(xué)歷的占 27％，兩者合計(jì)達(dá) 59％。其中年齡在25～ 30歲的潛在置業(yè)者占總樣本的 34％，是比例最高的一個(gè)年齡組；可見(jiàn)，目前 25歲以上、 30歲左右的人群仍然是購(gòu)房的主力軍。 職業(yè)分布 各 職業(yè)占總樣本的比例21%18%6%20%8%7%17%0% 5% 10% 15% 20% 25%公務(wù)員或事業(yè)單位國(guó)企一般職員外企職員個(gè)體業(yè)主中高層管理人員私營(yíng)企業(yè)主自由職業(yè)者及其他? 本次調(diào)研訪問(wèn)對(duì)象之中，職業(yè)分布比較平均。這個(gè)分布比較符合實(shí)際。 90年 代 2022年 現(xiàn)在 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 長(zhǎng)沙社會(huì)階層形態(tài) 近十幾年 發(fā)生了變化 低收入居多，呈倒漏斗型分布 人均收入提高，呈三角型分布 中等收入群體擴(kuò)大，呈紡錘型分布 2022年，長(zhǎng)沙有 3大剛性置業(yè)人群值得關(guān)注 新長(zhǎng)沙人 2022年 2022年約 270萬(wàn) 長(zhǎng)沙常住人口總量 約 70萬(wàn) 對(duì)周邊財(cái)富和人才的聚合引力進(jìn)一步加強(qiáng) 大長(zhǎng)沙策略真正開(kāi)始實(shí)施的 5年 按 50%住房需求量和 90平米 /套計(jì)算，需求總量相當(dāng)可觀 住宅剛性需求支撐之一 較強(qiáng)支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)長(zhǎng)沙，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位 新長(zhǎng)沙人：主力需求為一房和二房 背景：長(zhǎng)沙市平均每年大約有 受“中國(guó)習(xí)俗”影響，2022年成為積壓年 而 2022年 ,由于受“中國(guó)習(xí)俗”影響，由此類推 2022年，將有可能達(dá)到 12萬(wàn)， 01232022 2022 2022 2022 2022按推算， 20222022將會(huì)有至少 5萬(wàn)新婚人口 長(zhǎng)沙新人 住宅剛性需求支撐之二 按 80%住房需求量和 100平米 /套計(jì)算，需求總量為 400萬(wàn)平米，年均需求量 130萬(wàn)平米。選擇東城區(qū)域者占 %，比例從去年的第二位下降到了今年的第四位，下降了 。其次是城南（ ％），再次是市中心（ ％）、河西（ ％），郊區(qū)（星沙、體育新城）最不受歡迎（ ％）。 潛在 購(gòu)房者房型選擇2 . 6 0 %2 1 . 5 0 %1 5 . 3 0 %3 1 . 5 0 %2 0 . 5 0 %8 . 6 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 %一房二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房及以上 購(gòu)房面積 ? 選擇購(gòu)買中等戶型（ 90120㎡ 者占 %，這主要是從家庭人口和住房舒適度來(lái)考慮，目前三口之家占據(jù)多數(shù)，該戶型大小可以滿足大部分居民的需求。 3000元對(duì)于過(guò)去長(zhǎng)沙的置業(yè)者來(lái)說(shuō)是一道門檻，現(xiàn)在這種現(xiàn)象逐步變化，長(zhǎng)沙潛在置業(yè)需求正在逐步從價(jià)格主導(dǎo)的金字塔模式轉(zhuǎn)變成性價(jià)比主導(dǎo)的紡錘型模式。調(diào)查結(jié)果分析表明 ,消費(fèi)者購(gòu)房關(guān)注的因素選擇依次為地段、價(jià)格、環(huán)境、交通狀況。小高層成為最受歡迎的物業(yè)類型。 衛(wèi) 生間的個(gè)數(shù)4 9 . 4 %4 8 . 4 %2 . 2 %0 . 0 % 1 0 . 0 % 2 0 . 0 % 3 0 . 0 % 4 0 . 0 % 5 0 . 0 % 6 0 . 0 %一個(gè)二個(gè)三個(gè)陽(yáng)臺(tái)的位置 ? 從下圖來(lái)看，潛在置業(yè)者對(duì)陽(yáng)臺(tái)位置的偏好似乎各有所好，無(wú)明顯強(qiáng)弱。 雜物間 的選擇5 1 . 2 0 %3 3 . 5 0 %1 5 . 3 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %