【正文】 （三）加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 44 與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。對(duì)違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。 裝修材料符合防火規(guī)定。 印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。 三、前期管理及監(jiān)督 物業(yè)中心 成立后， 物業(yè)中心 主任編寫入住工作方案，配備 物業(yè)中心工作人員，制定開辦采購計(jì)劃； 治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)； 車輛管理：設(shè) 計(jì)安裝小區(qū)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度； 垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。 。 我們將對(duì) 諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況 進(jìn)行了解，達(dá)到 了如指掌 ， 對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄 ， 更好地為業(yè)主服務(wù)。經(jīng)籌委會(huì)公告舉行業(yè)主代表大會(huì)成立大會(huì)，在第一次業(yè)主代表大會(huì)中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)委員。 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。 二、與社區(qū)居委會(huì)的合作 與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開展工作。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。 第六章 檔案的建立與管理 物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 31 一、具體實(shí)施方案 項(xiàng) 目 方案 實(shí)施效果 修剪 喬木：每年修剪 2 次 無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪 除，枯葉要即刻清除 使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊 草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪 無雜草，草坪、草地目視平整 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周 1 次。 三、衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn) 目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。 物業(yè)中心 將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 29 引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。 早班 6人：門崗 4人，監(jiān)控 1人，巡邏 1人； 晚班 6人：門崗 4人，監(jiān)控 1人；巡邏 1人。 做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。 加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。 負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。 提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。 檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告 物業(yè)中心 。 （八） 護(hù)管 員崗位職責(zé) 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立 護(hù)管 人員的良好形象。 每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。 嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。 負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報(bào)。 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 19 經(jīng)常巡視小區(qū)檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向 物業(yè)中心 匯報(bào)，及時(shí)解決。 熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。 （十）管住關(guān)系 “業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。 （二）整體環(huán)境 小區(qū)公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。 （二）嚴(yán)重警告 適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者 （三）最后警告 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 13 適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者 （四）開除（或辭退） 適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。 上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。 男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時(shí)刻保持良好形象。 三、培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。 機(jī)構(gòu)設(shè)置圖： 受托方（鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司） 客 服中心 護(hù)管 班 維修班科 環(huán)境班 財(cái)務(wù)管理 文檔管理 接待管理 小區(qū)文化 治安管理 消防管理 車輛管理 房屋維修 設(shè)備管理 裝修管理 有償維修 清潔管理 綠化管理 委托方 （ 鶴壁天馨房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 ） 中央公園服務(wù)中心 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 8 第二章 管理人員配備 我 物業(yè) 公司將 本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代 化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開展，該住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。 1物業(yè)管理檔案、資料。 小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè)主和使用人進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。 運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備 要保證小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。不斷聽取小區(qū)業(yè)主和使用人的合理化建議和要求，及時(shí)彌 補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。 天馨中央公園 作為面向 中 高檔次的住宅小區(qū)，必須具有 較 高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來打造舒適的生活、居住環(huán)境。 第二步：該住宅小區(qū)房屋銷售結(jié)束以后 此后的物業(yè)管理進(jìn)入成熟期 ，隨著業(yè)主委員會(huì)的成立，工作重心轉(zhuǎn)鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 2 移到與業(yè)主委員會(huì)的配合，積極配合與其開展延伸服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)增值、保值，打造該住宅小區(qū)在 鶴壁市 住宅小區(qū)中的領(lǐng) 跑 地位，達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或使用人鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 3 體現(xiàn)到生活尊貴的一面。 在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 4 虧，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 五、管理原則 根據(jù)全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河南省 物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 消防管理。 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 7 第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理 及物資的配備 第一章 管理架構(gòu) 根據(jù)該住宅小區(qū)的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專門的機(jī)構(gòu)，一人多崗，重在管理。 二、培訓(xùn)方式 （一）外派培 訓(xùn)： 我公司每年引進(jìn) 1－ 2 名 物業(yè)管理專業(yè) 學(xué)生到小區(qū)實(shí)習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合； 選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。 穿西裝制服時(shí)，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不 得卷起衣袖和褲腳。 上崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。 第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制 我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對(duì)小區(qū) 物業(yè)中心工作的考評(píng)，每季度評(píng)出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評(píng)結(jié)果年末對(duì) 管理項(xiàng)目 全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議，評(píng)出 物業(yè)中心 先進(jìn)個(gè)人。 四、獎(jiǎng)勵(lì)條例 （一）獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象 在改進(jìn)公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理 效益方面有顯著成績者； 工作努力，深得業(yè)主表揚(yáng)者； 在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)小區(qū)財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績者； 在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者； 因其行為為公司帶來榮譽(yù)者； （二）獎(jiǎng)勵(lì)辦法 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 15 凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎(jiǎng)勵(lì)形式。 （五）治安管理 小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。 負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。 制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。 熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握小區(qū) 護(hù)管 工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。 1定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。 應(yīng)對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向 物業(yè)中心 報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。 積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時(shí)間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。 工 作完畢及時(shí)清理場地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。 注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。 按時(shí)開關(guān)公共照明路燈，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。 認(rèn)真做好交接班記錄工作。 （十二）綠化員崗位職責(zé) 綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪 消防火災(zāi)發(fā)生率 0 全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理 治安案件發(fā)生率 因管理因素的發(fā)率低于 1‰ 實(shí)行 24 小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思