【正文】 項目建成后，可實現(xiàn) 年 銷售收入 萬 元，利潤總額 萬元，銷售 凈 利潤率 %，投資利潤率 %，經(jīng)濟效益較好。 第 40 頁 第 11 章 社會評價 本項目建成后，將會給漢中市城市面貌增添新的光彩，提高漢中城市品位，增強城市影響力。 項目開發(fā)經(jīng)濟財務方面總體可行。 財務費用 本項目申請長期貸款 1000 萬元，年利率 %， 財務費用共計 萬元。 為了方便說明，文字中參考 經(jīng)營期 第 三 年數(shù)據(jù) 。根據(jù)企業(yè)執(zhí)行的稅務征收政策，營業(yè)稅稅率為 5%；城市建設維護稅為 7%；教育費附加為 3%；所得稅的稅率為 25%。 第 33 頁 根據(jù)工程建設項目取費標準和當?shù)貙嶋H收費情況估算，項目前期費用為 萬元，詳見下表： 建設工程其他費用估算表 序號 費用名稱 費用金額（萬元） 備注 1 建設單位管理費 2 設計費 24 元 / m2 3 監(jiān)理費 建安造價 2% 4 地質(zhì)勘探費 5 元 / m2 5 測繪費 1 元 / m2 6 工程質(zhì)監(jiān)費 3 元 / m2 7 施工圖審查費 1 元 / m2 8 標底編制費 建安造價 3‰ 9 定額測定費 建安造價 ‰ 10 招標管理費 建安造價 2‰ 11 抗震安評費 1 元 / m2 12 防雷審查費 元 / m2 13 消防審查費 5 元 / m2 14 人防費 36 元 / m2 15 墻改費 6 元 / m2 16 城市配套費 65 元 / m2 17 勞保統(tǒng)籌費 建安造價 % 18 合同鑒證費 建安造價 1‰ 19 消防配套費 2 元 / m2 20 定位放線費 元 / m2 合計 基本預備費用 按 建筑工程費 和工程建設其他費用總和的 5%估算，基本預備費 萬元。如：清理場地、設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等； ②平整場地、鋪設管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進行各個工程子項目的施工； ③在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。成立以公司總經(jīng)理為組長的項目建設小組，根據(jù)分項工程的具體計劃，對項目資金、工程建設等各個環(huán)節(jié)科學、規(guī)范的管理和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使項目建設優(yōu)質(zhì)、有序進行。 安全衛(wèi)生危害因素分析 主要隱患部位： 噪聲的危害； 空氣中粉塵； 配電設備可能產(chǎn)生的危害。 在施工期還將生產(chǎn)少量的生產(chǎn)廢水，主要是施工過程中使用商品混凝土產(chǎn)生的水泥漿水。 施工期水土流失環(huán)境影響及防治措施 本項目施工用地目前植被覆蓋率較小，施工過程中經(jīng)雨水沖刷，極易產(chǎn)生水土流失?？照{(diào)冷熱水供水管、回水管、膨脹管、循環(huán)管、信號管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補水管等一律采用無縫鋼管，并用超細玻璃棉制品絕熱。消防保護方式采用集中式報警方式。 （ 4）電氣系統(tǒng) ①電源：由 10KVA 供電線路架空引入，經(jīng)變配電后引入各功能區(qū)。 環(huán) 境設計：道路、給排水、照明、綠化依據(jù)漢中市規(guī)劃局整體規(guī)劃設計要求。針對本項目特點，將其建成漢中市 區(qū)西北部獨具一格的 綜合性商業(yè)用房 。 在總體規(guī)劃上建筑風格呈現(xiàn)歐洲建筑典雅的人文特征，風格上 融現(xiàn)代與古典于一體。 滿足城市規(guī)劃的要求 項目用地位于漢中市區(qū)西北部，項目建設符合城市整體規(guī)劃 要求。本項目所在地地質(zhì)構造單元屬于揚子準地臺的漢中斷凹中部，基底構造比較復雜，主要受新生代斷裂構造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。 （ 2）經(jīng)濟狀況 漢臺區(qū)緊 緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結構推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程為重點，積極實施四大主導產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動戰(zhàn)略，同時對全區(qū) 27 萬畝耕地進行了合理布局，劃分了四個作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟秩序、將抗、快速發(fā)展。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國家級文物保護單位，古漢臺、拜將臺燈 14 處古跡被分別列為省級、區(qū)級文物保護單位。 第 11 頁 市場競爭環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， 威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。漢中市經(jīng)濟中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域為主要發(fā)展方向。兩房供應量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增 加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應的絕對主流。 （ 2）漢中房地產(chǎn)市場宏觀分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重近 9%，已成為我國國 民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，我們可以看出整體漢中房地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)： ①宏觀經(jīng)濟形勢較好，漢中近年來的經(jīng)濟發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。據(jù)此對城市進行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進一步加強，城市經(jīng)濟發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。 受國際金融危機快速蔓延和世界經(jīng)濟增長明顯減速的影響，目前我國經(jīng)濟運行中的困難增加，外部需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟增長下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。與此同時，漢中市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎建設方面也 取得驕人成績，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 2021 年固定資產(chǎn)投資達到 億元，增長 %。 項目概況 項目建設地點 項目建設地點位于 漢中市漢臺區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內(nèi) 。在提供商業(yè)用房的基礎上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營的良好舉措。 社會評價基本結論 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 總成本及經(jīng)營成本估算 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 招標范圍 .......................................................... 錯誤 !未定義書簽。 目錄 項目所在地能源供應情況 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目組織與管理 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 工藝（技術）方案 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 市場風險分析 ................................................... 錯誤 !未定義書簽。 研究結論 ............................................................ 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目單位基本情況 ...................................... 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目選址與建設條件 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 設備方案 ............................................................ 錯誤 !未定義書簽。 組織機構與職能劃分 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目各類能耗指標計算 .................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 投資概算與資金來源 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 目錄 財務 效益分析 .................................................. 錯誤 !未定義書簽。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。威龍綜合大廈的建設，將極大的滿足商戶在 經(jīng)營門面的同時，有著便利的居住設施， 這一舉措必然吸引眾多商戶來當?shù)赝顿Y。 該地段交通方便，基礎設施及公建配套設施完善。基礎設施的大力投入使?jié)h中市招商引資環(huán)境進一步得到改善，城市規(guī)模得到快速擴張，為本市的房地產(chǎn)市場營造了巨大的發(fā)展空間。為了拉動內(nèi)需，國家加大基礎設施投 資力度，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達 180余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進了相關行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。隨著漢中經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口將不斷增長，預計到 2021 年將達到 60 萬，人口增長近 3 倍，由此帶動商品房、寫字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場。漢中市經(jīng)濟以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 ⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。雖然大量外地開發(fā)商進入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。 建設規(guī)模 本項目擬開發(fā)建設一棟綜合商業(yè)用 房， 占地面積 ㎡，總建筑面積 11700 ㎡ ，容積率 ，建設密度 %。 第 13 頁 漢臺區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷暑，動植物生長環(huán)境得天獨厚，被專家論證為“水稻最佳生長區(qū)”、有“天然植物基因庫”和“天然藥庫”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 2021 年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長了 8%。境內(nèi)輕微地震時有發(fā)生，說明新構造變動仍在繼續(xù)。 項目市政配套條件 （ 1）給水：項目 西 側有漢中市城市自來水公司管網(wǎng)，城市生活用水管網(wǎng)接入方便，能保證晝夜連續(xù)給水。 建筑外部用色鮮艷，突出個性；注重建筑外部建筑符號。 建筑采用框 架結構。 建筑 方案 概述 根據(jù)總平面布置， 威龍綜合大廈 規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。電負荷按二級負荷設計，但其中消防系統(tǒng)、疏散照明為一級負荷。整個系統(tǒng)選用 5800 智能型火災報警系統(tǒng)。排風管、消防排煙管采用鍍鋅鋼板制作。因此，施工期應盡量避開雨季。另外，對施工機械 設備的維修、清洗也將產(chǎn)生少量的廢水，其成分主要是油類污染。 勞動安全設施及措施 工程在施工中的勞動保護主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應由施工單位出臺詳細可行的施工人員及甲方人員勞動保護方案，包含施工人員現(xiàn)場安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動保險方案、施工機械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。嚴格按照國家有關規(guī)定及財務制度，項目資金封閉運行，加強資金管理和監(jiān)督，確保項目資金?？顚Ｓ?。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。 建設期 利息 本項目擬申請銀行貸款 1000 萬元， 項目建設期 2 年，建設期年利率 %，利息總計 萬元。 （ 3）項目計算期 財務評價計算期包括建設期和 經(jīng)營 期。 （ 3）在計算中，由于保留小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計項顯示數(shù)值與單項顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計算有誤。 銷售稅金和利潤測算 銷售稅金 項目開發(fā)完成后，可 出租 房產(chǎn)建筑面積 11700 ㎡，實現(xiàn)經(jīng)營收入 萬元。 償債能力分析 按照《方法與參數(shù)》的有關規(guī)定，本項目償債能力分析計算了利息備付 率、償債備付率以及資產(chǎn)負債率指標。 本項目集 商鋪、公寓住宅 為一體，建成后將在當?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應全市形象的進一步美化。 經(jīng)估算該項目壽命期內(nèi)財務凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %， 動態(tài) 投資回收期 年， 靜態(tài)投資回收期 年 ，項目抗風險能力較強，投資回收期合理，具有較好的投資價值。 投資結構合理。全面衡量結果，認為本項目在經(jīng)濟上是合理的、可行的。 項目效益分析 第 38 頁 總投資利稅率 =開發(fā)總投資 利稅總額 100%=% 總投資利潤率 =開發(fā)總投資 利潤總額 100%=% 銷售收入凈利潤率 =營業(yè)收入利潤總額100%=% 從以上分析結果看， 項目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟效益，投入產(chǎn)