【正文】 現(xiàn)一期余 10 多套，二期正熱銷。 鴻錦匯周邊有好樂迪、巴伐利亞歌城、會所、各大小茶坊。周邊公交線路有 1 2 27（高峰快線）、3 3 4 5 56 高峰快線、 6 340 等公交線路。交通便利，途經(jīng)項目周邊公交線路多達 10 余條，臨近規(guī)劃的地鐵 5 號線。成都也不例外，據(jù)成都市房管局發(fā)布的報告稱，去年 17 月成都市五城區(qū)商品房成交均價同比上漲 %；其中住宅成交均價同比上漲 %。 項目上繳稅金 2500 萬元，其中：營業(yè)稅： 1400 萬，土地增值稅 600 萬，企業(yè)所得稅 500 萬。 6． 3 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總建筑面積： 20800 ㎡；基底面積： 1500 ㎡； 容積率： ； 建筑密度： %； 建筑高度： 約 98M， 地上建筑面積 :20800 住宅 17600 ㎡ 商業(yè) 3000 ㎡ 物管 200 ㎡ 地下室：建筑面積 3000 ㎡； 第七章 項目管理 基本原則 按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度及 經(jīng)營機制 組建有限責任公司，健全和完善法人 治理機構(gòu)， 規(guī)范公司組織和行為， 確保 公司、股東的合法權(quán)益 不受損害。 重視第五立面（屋頂）的設(shè)計，使之在功能和景觀上成為本地的唯一性。國際 的品質(zhì)生活標榜。他們主動追逐生活的品質(zhì)感。在付款上，一次性付款者較多。一般個體私營企業(yè)原始積累達到一定程度后 ，在生意上所需的流動資金不大，有較多的余錢。但成都房地產(chǎn)市場日新月異，各區(qū)域都在積極打出獨特的居住特色來吸引目標客戶。 通過項目的個性化設(shè)計，打造耳目一新的建筑風(fēng)格及多元化的建筑功能，力求在成都形成與眾不同的純居建筑亮點。從房地產(chǎn)銷售角度來看，要實現(xiàn)最終的銷售目標，就必須要營造出一個良好的銷售氣氛和銷售環(huán)境，并準確地把握客戶的購買心理才能實現(xiàn)銷售。 3． 2 項目周邊新建高檔樓盤共同打造區(qū)域市場的機會。 項目劣勢 項目規(guī)模 較小 。 沙灣路上的臨街商鋪眾多 沙灣路上的生活配套比較完善 沙灣路路口的卜蜂蓮花人氣很高 五章 項目定位 5． 1 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 本項目的優(yōu)勢在于地處 一環(huán)路 ，商業(yè)口岸價值和 居住價值認可度高，也是城市中心越來越稀缺的小體量綜合物業(yè) ，這是我們的項目的核心點。 ? 交通便利，公交線路眾多，出行方便。 此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購藥的需求。步行距離適當，居民 日常娛樂需要都能得到方便的解決 . 教育文化機構(gòu) 本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)的教育機構(gòu)數(shù)量較多，基礎(chǔ)教育與高等教育機構(gòu)數(shù)量相當。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營日常消費類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費需要。但同時值得注意的一個現(xiàn)象是，部分公交線路在運營高峰時段較擁堵，可能會對交通出行帶來一定影響。 城西和城 東 作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，仍然是成都新盤供應(yīng)的熱點區(qū)域， 從價格供應(yīng)來看，主城區(qū)樓盤整體均價約 8500 元 /平方米，郊區(qū)的價格在5500 元 /平方米左右；戶型 :70— 90 平方米 的剛性需求 成為需求主力 。 總體來說，市場會在目前的價格的基礎(chǔ)上略微下調(diào)，并在缺乏交易量的情況下，前行并穩(wěn)步回升。而對自用需求，絕大多數(shù)需求者認為未來房地產(chǎn)價格不可能上漲，下降的可能性較大。 首先是開發(fā)商，成熟的開發(fā)商往往并不會在單個項目上追求過高的利潤，尤其是大型的開發(fā)商，越來越重視資金流量的控制，希望通過快速的資金流轉(zhuǎn)來提高資金利用率。 全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 22564 元 。 資金籌措： 前期 自有資金投入 7000 萬元，占總投資的 56%；后期 銷售收入投入 5500 萬元 。國際” 項目 可行性研究報告 二 0 一一年四月 第一章 概論 1 項目背景 1． 2 項目概況 1． 3 可行性研究依據(jù)和范圍 第二章 項目建設(shè)單位 簡介 （略） 第三章 市場分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 3． 2 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 第四章 項目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 4． 2 項目周邊道路現(xiàn)狀分析 五章 項目定位 5． 1 項目 SWOT 分析 2 項目核心競爭力分析 5． 3 目標市場分析 5． 4 目標客戶定 位 5． 5 形象定位 5． 6 功能和業(yè)態(tài)定位 5． 7 價格定位 第六章 項目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 6． 3 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 第七章 項目管理 第八章 項目實施計劃 第九章 財務(wù)分析與評價 9． 1 分析的原則和依據(jù) 9． 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 9． 3 投資估算 9． 4 投資計劃與資金籌措 9． 5 盈利能力分析 9． 6 清償能力分析 9． 7 盈虧平衡分析 9． 8 財務(wù)評價 第十章 風(fēng)險分析 第十一章 競爭項目概況 第一章 概論 1． 1 項目背景 本項目地處成都市金牛 區(qū) 撫琴 街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路 外側(cè) .項目地塊南面緊鄰 正在建設(shè)的“新熙門”項目 ,西側(cè)臨文家巷后街，東側(cè)緊鄰光榮路派出所，北 側(cè)為 文家巷東街，項目地塊三面臨街 . 根 據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項目地處 老西門片區(qū) ,屬于 西門板塊中心 ，該板塊 是成都市政府近期重點開發(fā)培植的 西門 商圈 , 開發(fā)時間較早，毗鄰市中心，距離繁華的八寶街和騾馬市商圈步行不到半小時，南面 2 公里處是餐飲娛樂休閑地 —— 羊西線，而北面的沙西線則坐落著人氣旺盛的成都會展中心，而不遠處的一環(huán)路北三段則是正在新建中的金牛萬達廣場 。 1． 2 項目概況 項目名稱： 中晟公司設(shè)有股東 會、董事會、監(jiān)事會、員工委員會，公司采用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會負責組建公司經(jīng)營管理班子。目前來看，市場處于膠著狀態(tài)。 其次是消費者，這是整個房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢的群體。二是市場徹底恢復(fù)，房價開始繼續(xù)上漲。 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 20xx年全年 ,成都市新開住宅樓盤 419個 ,新增供應(yīng)面積 ,主城區(qū)新增樓盤 239個 ,新增供應(yīng)面積 ,占到總體供應(yīng)量的 %。 4． 2 項 目周邊道路現(xiàn)狀分析 本項目緊鄰 一環(huán)路北一段 , 一環(huán)路與營門口路均為 雙向八車道 ,并劃分單獨非機動車道的主干道 ,其連接著 人民路和 二環(huán) ；原來擁堵的一環(huán)路口在高架橋通車后已經(jīng)非常通暢；由這兩條道路 輻射出縱橫交錯的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī) 模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場等，商業(yè)氛圍相對濃厚。 該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施較多，據(jù)我司實地調(diào)查后得知，所經(jīng)營業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下 10 家左右。就本項目附近配套的中小學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。 項目于光榮路派出所一墻之隔，大力提升了使用業(yè)主的安全感。 ? 隨著城市 的規(guī)劃和市府招商成功。 毗鄰好又多、家樂福、百佳、摩爾百盛、蘇寧、國美、博美，成熟購物環(huán)境 醫(yī)療教育配套環(huán)境完善：市三醫(yī)院、兒童婦幼保健院、電子高專、樹德中學(xué)、永陵博物館。而“ 中晟 ”是 新成立的開發(fā)公司 ，擴大知名度和建立公司品牌尚需一個過程，因此對項目銷售不會起到一定的促進作用。目前，價格已成了消費者最敏感、關(guān)注度排名第一的購買左右因素，按照消費者心理學(xué)分析，消費者在持幣觀望的同時，無論其購房目的是用于投資還是自住，都會傾向于均價偏低的項目，以降低投入風(fēng)險。另外，政策因素導(dǎo)致投資者將加大投資風(fēng)險，投資者如 受 政策因素的影響后，會更加謹慎的選擇項目投資 。最適合自己的產(chǎn)品人人都喜歡，但并非人人都消費得起。他們有強烈的投資意識和精明的投資理念，在投資前，往往比較謹慎，會對周邊可比的現(xiàn)有商業(yè)行情詳細了解。 D、部分政府官員 該類客戶一般不愿張揚，他們的投資資金主要來源于隱性收子孫后來留下一筆傳世家業(yè)。 B．他們的特點。項目區(qū)域價值的肯定，作為成都城西 一 環(huán)線的稀缺土地資源，本案更可借這樣一個極大的優(yōu)勢，提高市場的認可度和接受度。 住宅單體設(shè)計充分體現(xiàn)其特點，都具有合量的空間尺度和功能關(guān)系。 釉面磚飾面，用于所有衛(wèi)生間及廚房。 有關(guān)稅費率 稅 種 稅 率 備 注 營業(yè)稅 5% 城市維護建設(shè)稅 7% 營業(yè)稅的 7%計 教育附加費 3% 營業(yè)稅的 3%計 土地增值稅 30% 累進稅率， 3060%， 所得稅 33% 9． 3 投資估算 項目總投資 12500 萬元，其中土地成本 5200 萬（ 現(xiàn)有房屋 4000 萬，土地轉(zhuǎn)性 1200 萬 ），工程費用 5300 萬，其他費用 1000 萬。 9． 8 財務(wù)評價 通過財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)：項目投資利潤率 85%，投資凈利潤率 66%，財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬元，內(nèi)部收益率 42%；項目凈現(xiàn)金流累計高達 15500 萬元；項目只需實現(xiàn) 62%的銷售便可實現(xiàn)盈虧平衡，因此本項目具有極強的盈利能力、償債能力和投風(fēng)險能力，財務(wù)評價可行。 第十一章 競爭項目概況 . 新熙門 新熙門基本信息 新熙門 ,住宅、寫字樓、公寓 ,金牛一環(huán)路實驗外國語 學(xué)校西側(cè)（原老西門車站旁） ,價格待定 物業(yè)類別 住宅、寫字樓、公寓 項目特色 創(chuàng)意地產(chǎn) ,公園地產(chǎn) 建筑類別 板塔結(jié)合 小高層 高層 裝修狀況 毛坯 [裝修相冊 ][建材賣場 ] 環(huán)線位置 一環(huán)以內(nèi) 所屬商圈 老西門 物業(yè)地址 金牛一環(huán)路實驗外國語學(xué)校西側(cè)（ 原老西門車站旁） 交通狀況 新熙門項目交通便利，臨近地鐵 5 號線，西門車站。 新西門的寫字樓產(chǎn)權(quán)年限為 40 年。周邊齊聚九里堤、西體兩大成熟生活圈，西北橋、白馬寺、府河市場、沙灣會展等數(shù)個 旺盛商圈，人氣足具。月 物業(yè)公司 西蜀物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 四川泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 花牌坊北街 12 號（西錦國際一樓） 泰豐御園房價 均價 10700 元 /平方米 ? ? 泰豐御園 : 泰豐御園均價 10700 元 /平，全款優(yōu)惠 2%，按揭 1%。 (20xx0407) 產(chǎn)權(quán)年限 :70