【正文】 感謝原作者所作出的努力！ 置要求會很高，在具體的建筑設(shè)計中，要選取高標(biāo)準(zhǔn)的配置，實現(xiàn)與國際接軌。 保安防盜系統(tǒng)：大廈設(shè)智能一體化的保安監(jiān)控系統(tǒng)及一卡通一體化管理（含車庫智能管理）。 4）廚用配件：刀架、原料用掛籃、垃圾桶、刀叉分配盒 主衛(wèi)生間： 1）地面：優(yōu)質(zhì)地磚 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚 天花：鋁扣板吊頂 2）設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、浴盆、臺盆（含大理石臺面）雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡 注：頂層復(fù)式主衛(wèi)生間配豪華按摩浴缸 次衛(wèi)生間： 1）地面：優(yōu)質(zhì)地磚 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚 天花：鋁扣板吊頂 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 公共樓梯間：地磚臺階，環(huán)保乳膠漆墻面。園林景觀在三層會所的屋頂實現(xiàn)，主旨是將建筑風(fēng)格與園林設(shè)計風(fēng)格保持統(tǒng)一。 12 層設(shè)計成底商 ,底商的功能配置上就要做到緊緊圍繞目標(biāo)人群有的放矢。而在夜晚休息時，客廳的公共活動空間功能已不再需要，所以存在把客廳在夜里轉(zhuǎn)化為臥室的可能性。而隨著繁忙的職業(yè)人士在外面活動的增加，而減少在家吃飯的次數(shù)。這樣就可以根據(jù)消費者的要求而自由地擴大與減少某一空間的大小。 ? 專業(yè)物管 —— 引入全新酒店式物業(yè)管理模式，照顧生活點滴，全方面為住戶服務(wù)。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 評判外立面應(yīng)從三點來剖析： 顏色 頂、 材質(zhì) 建議以建筑風(fēng)格定位外立面的色彩，制作工藝上運用大色塊，大線條勾勒整體外觀，簡潔明快。 ? 品質(zhì)建設(shè) —— 嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建設(shè)部門，技術(shù)老到，經(jīng)驗豐富，保證工程質(zhì)量無憂。 九 產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向 (一 ) 重要 賣點： ? 地段優(yōu)勢 —— 緊臨北四環(huán) ,到中關(guān)村核心區(qū)交通方便 ,在中關(guān)村 ,亞運村商圈之間 . ? 交通環(huán)境 —— 交通線路網(wǎng)完善 ,咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間。結(jié)合本案的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品定位可以歸納為 “小資生活情調(diào)，品位生活一族” 。 最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識不但包括項目的品牌形象，其目的在于通過樹立項目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。 五 品牌形象的塑造 賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標(biāo)志，設(shè)計獨特的個性形象 包裝，通過系列社會性公關(guān)（或推廣）活動，迅速在市場建立認(rèn)識度。 我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點是以后在產(chǎn)品力推廣時應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開 四 品牌意識的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個性。 “本案”不同于時 下的一般項目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活；我們所要做的，是從普遍中獨樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造中關(guān)村真正的精品；我們的配置是最先進的，我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。 產(chǎn)品綜合力， 將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的 性能價格比將是獲勝的法寶。去年推出的“都會國際”和今年推出的“東華金座”是一種將酒店式公寓與 SOHO 進行結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品―――“酒店式商務(wù)公寓”這種產(chǎn)品具備了酒店式公寓的高檔生活又滿足了 SOHO 的高級商務(wù)區(qū)，由其東華金座定位為“新生代酒店式公寓” 同時還配備了五星級俱樂部，全新概念的 24 小時商務(wù)中心，在那里可以享受到 24 小時秘書服務(wù)， 24 小時翻譯服務(wù)，它既吸收了星級酒店式服務(wù)公寓的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了 e 時代寫字樓的某些特點：擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)特色服務(wù)，即可居住，又可室內(nèi)辦公，而且價格較低，是一種綜合性很強的物業(yè)概念，同時對開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營管理水平也提出了更高要求。 物業(yè)管理費： 元 /月 .平方米 主力戶型：一居 1550 平方米左右 均 價： 7500 元 /平方米 起 價： 7000 元 /平方米 最 高 價： 8350 元 /平方米 付 款： 8 成 20 年 車位比例： 1： 1 一期： 380 個車位 租： 300 元左右 /月 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：美國進口涂料，局部金屬閃光漆 首層大堂：豪裝，配高級燈具 電梯廳、樓梯間及走廊：高級地磚，內(nèi)墻乳膠漆 戶門：高級三防門 窗戶：丹麥斷橋保溫隔熱鋁合金型材、中空雙層玻璃 地面：實木、竹木、地毯任選 墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆 衛(wèi)生間：高級?；u、鋁扣板吊頂，高檔潔具 /龍頭 廚房：高級玻化磚，合資櫥柜、不銹鋼盆、高級龍頭 采暖：模塊鍋爐 全面入住時間： 銷售電話： 63488822/33 63392020 物業(yè)名稱：東華金座 物業(yè)類型：酒 店式商務(wù)公寓 地理位置：廣安門內(nèi)大街牛街北口東側(cè)路南 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。是集居住，投資為一體，是時尚，現(xiàn)代，情調(diào)的聚集體，是單身貴族，丁克家族，集作投資的精明一族，他們向往新的生活方式，愿望實現(xiàn)自我價值，對新事物感覺靈敏，在這里能找到適于的樂土。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 車位比例：地下車庫 300 元 /位 .月 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻防水涂料，層高 米，大堂鋪大理石，高級雙玻璃鋼窗，落地觀景陽臺，室內(nèi)毛坯房 物 業(yè) 費： 元 /平方米 .月 銷售電話： 82025475/5476/5477 （三）價格分析 從市場整體區(qū)域來看，以上四個項目是周邊品質(zhì)非常高的項目，產(chǎn)品自身均有獨到的賣點，不 論從產(chǎn)品設(shè)定到廣告宣傳，都能帶動個案銷售的發(fā)展。感謝原作者所作出的努力！ 物業(yè)位置：北京市海淀區(qū)學(xué)院路 14 號 物業(yè)類型：普通住宅 項目描述：社區(qū)規(guī)模適中，建筑風(fēng)格現(xiàn)代時尚，配套設(shè)施自然實用，區(qū)內(nèi)環(huán)境清新優(yōu)雅。 通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。 01020304050二居三居其他 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 中關(guān)村“村民”想買 什么檔次的房 （５３．４６％）和“商品房”（４２．２０％）。 中關(guān)村“村民”的購買能力 商品房中價位４０００元／平方米購買一套面積為１０１．３６平方米的住宅計算，房價收入比為５．９７，符合國際上普遍接受的比例標(biāo)準(zhǔn)。此外，少量的一居室滿足了投資客的需求。今后中關(guān)村地區(qū)將初步形成以核心區(qū)為工作場所，周邊地區(qū)如上地，萬柳，知春路 ,五道口等將成為生活居住區(qū)的物業(yè)分布格局。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商品。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 購房關(guān)注因素 被調(diào)查者購房時首要關(guān)注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。感謝原作者所作出的努力！ %%%%0%10%20%30%40%50%60%70%5 萬元以下 5 1 0 萬元 1 0 2 0 萬元 2 0 萬元以上 近六成的被調(diào)查者家庭年收入在 5 萬元以下，僅 7%的被調(diào)查者家庭年收入在 10 萬元以上。 由于設(shè)計方面的難度較大，要占用許多隔斷 ,增加配套設(shè)施 .造成產(chǎn)品本身存在許多局限性。 需要 80 平方米以下住房的客戶，有 89％可承受總價在 50 萬元以下的房子，可承受總價在 50－ 100 萬元的客戶僅有 11％，而需要 80－ 100平方米的客戶，仍有 68％的只能承受 50 萬元以下的總介。感謝原作者所作出的努力！ 主流需求。北京市場自今年春季開始，陸續(xù)推出了面積為１５平方米到２０平方米左右的超小戶型。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。比例超過了 10％，購房一個目的是為了自住，另一個目的是投資。 (二 ) 今年 樓市呈現(xiàn)出六大趨勢 趨勢一：今年房地產(chǎn)投資增長速度仍然很快，超過了 20%。商品房竣工面積為 ，住宅 ，分別增長 %和 %。 北京房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過連續(xù)幾年的高速增長，商品房供給能力大幅度提高，促進了國民經(jīng)濟的高速、穩(wěn)定發(fā)展，但人均住宅使用面積以及居住條件、性能和環(huán)境仍大大落后于發(fā)達國家，在存量房與增量房市場聯(lián)動、商品房建設(shè)和管理、中介以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、開發(fā)企業(yè)規(guī)模、市場供需結(jié)構(gòu)等方面有待進一步調(diào)整和完善，還需建立、健全個人信用金融體系和房地產(chǎn)相關(guān)法律環(huán)境，加快住宅產(chǎn)業(yè)化步伐。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展期，不確定性因素較多，同時也面臨著加入 WTO 后的巨大挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇。商品房銷售情況也趨旺，一季度全市共銷售各類商品房 ，同比增長 %；實現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。去年是50%，但今年基數(shù)加大，增長比例有所下降，但增長趨勢仍然很明顯。投資型購買增多，說明北京人的理財意識進一步加大，這對房地產(chǎn)市場是一種很好的促進。感謝原作者所作出的努力！ 市心海岸等小戶型項目，主打戶型總價在 30－ 50 萬。在北京市場上， 作為新型產(chǎn)品，超小戶型的出現(xiàn)有其特定的背景。如東部區(qū)域正在熱銷的藍(lán) T 公寓 ,美然 .動力街區(qū) ,都以面積在50－ 80 平米的中小戶型為主 ,購買者主要年齡在 25－ 35 歲之間的年輕白領(lǐng) ,他們普遍離開校門不久 ,存款不多 ,但預(yù)期收入豐厚 .普遍是首次置業(yè)短期以自純以投資為目的的買家不超過 30％住為主 分析小戶型產(chǎn)品優(yōu)劣勢 【優(yōu)勢】 從市場環(huán)境看：首先，中低收入者進入購房群體行列；其次，取消福利分房，職工走向市場；再者，二手房市場不活躍，使得許多經(jīng)濟實力有限的個人把目標(biāo)轉(zhuǎn)移到市場上的新房。說明中低收入客戶所占比例相當(dāng)大 . 小戶型房在出租市場上因為面積小、租金總額少而受到租客歡迎，在轉(zhuǎn)讓時因為總價低也比較容易出手。 但層戶數(shù)過多問題 四、客戶群體需求分析 第一 主導(dǎo)客戶群的定位分析 一、客戶類別細(xì)分 職業(yè)特征 家庭構(gòu)成 行業(yè) 所占比例 工業(yè)行業(yè) % 商業(yè) % 房地產(chǎn)業(yè) % 文化行業(yè) % 信息行業(yè) % 金融行業(yè) % 醫(yī)療行業(yè) % 其它 % 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。表明北京居民大部分收入并不高，但北京很多單位福利待遇較好，且有不少居民賣舊房買新房，以及隱性收入的存在和人們對公開收入持保守態(tài)度等因素，使家庭年收入的統(tǒng)計值不能完全準(zhǔn)確的反映北京居民的實際收入情況。因此開發(fā)商在開發(fā)新項目時，應(yīng)注重房屋價格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價格比，以贏得客戶。感謝原作者所作出的努力！ 分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。人們購房已不 僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時滿足生活各個方面的需求。 （ 1）中關(guān)村核心區(qū)，萬柳板塊屬于高端價格區(qū)間即 9000－ 12020 元 （ 2） 7000－ 9000 元的高檔價格區(qū)間如韋伯豪，知春路沿線的錦秋知春，宏嘉麗園 ,知春時代 (3) 60007000 元中高檔價格區(qū)間如五道口區(qū)域的富潤家園 ,尚源國際公寓 （ 4） 4000－ 5000 中檔價格區(qū)間如上地板塊的怡美家園 ,當(dāng)代城市家園 （二）戶型分析 中關(guān)村住宅市場中，絕大多數(shù)項目均設(shè)有二居和三居， 56％的項目設(shè)有一居戶型和四居戶型， 32％的項目設(shè)有非平層（復(fù)式或躍層）戶型。 （三） 中關(guān)村地區(qū)客戶群分析： 1 目前居住現(xiàn)狀： Ｔ企業(yè) 員工的住房有５類，其中，近一半中關(guān)村村民租房住。也就是說，就目前中關(guān)村“村民”收入水平而言，已經(jīng)普遍具有對北京市商品住宅的購買支付能力。對比新建商品房而言，中關(guān)村的只有４．３４％的人想買二手房。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 通過調(diào)研，對比自身項目與其它項目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。戶型設(shè)計充分考慮住戶的人性需求，格局先進合理，臥室特別設(shè)計了外飄低窗。但幾個項目銷售都已接近尾聲，甚至有的已經(jīng)銷售完畢。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 第二篇 營銷定位 篇 一 本案市場定位 : 本案市場定位本著做成中關(guān)村區(qū)域極品這一原則，進行對房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。我們要做成星級的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級的產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團樹立新的發(fā)展里程