【正文】 消費客群是項目的終端客群，項目長遠的發(fā)展和經營業(yè)績要靠消費客群來保證。 （ 1）、商業(yè)投資客群 投資客群是指把商業(yè)物業(yè)作為投資對象并從中取得投資受益的客戶群體。 項目市場定位詮釋 該定位明確了本項目商業(yè)部分的立足基點、服務范圍、功能設 定、檔次水平和業(yè)態(tài)性質。 ? 周邊商業(yè)競爭狀況好，可以正確定位，開展錯位經營 項目所在區(qū)域多商品批發(fā)市場，業(yè)態(tài)不豐富，商業(yè)設施限于中低檔次的基本配套，市場空間比較大。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 45 of 55 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ? 位于相城各大專業(yè)性 市場整合的商業(yè)區(qū)域內，能 充分利用其區(qū)域性規(guī)模效應； ? 位于相城大道旁，周圍的商家和來往的客商將會是本項目商業(yè)經營的客戶來源； ? 位于相城郊區(qū)和近郊的領界線，兼顧了郊區(qū)和近郊的客戶群體； 劣勢（ W） ? 區(qū)域內公交線路比較單一，不能較大的聚集周邊各區(qū)域的客戶群； ? 項目周邊為專業(yè)性市場，客戶的來源比較單一， ? 項目離相城大道有一定的距離，對于項目經營上，產品的推廣上有一定的影響； ? 采蓮商業(yè)廣場層高遮擋了本項目對外宣傳的一個突破口； 機會（ O） ? 相城區(qū)現(xiàn)缺乏一個上檔次的較高水平的集休閑、娛樂、消費的一個平臺，本項目的出現(xiàn) ，填補了這區(qū)域的一個空白； ? 周邊房產項目的陸續(xù)入住，給本項目帶來了一定的客戶來源， 威脅（ T） ? 國家宏觀政策對于商業(yè)地產的影響； ? 相城區(qū)各商業(yè)項目的開發(fā)，分流了本項目的客群； ? 項目旁的采蓮商業(yè)廣場會是本項目的一個有力的競爭對手； 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 46 of 55 二、項目市場定位的主要依據(jù) 通過以上對蘇州市、相城區(qū)以及項目所在區(qū)域等多個商業(yè)層次的調查研究，我們進行了商業(yè)市場發(fā)展、主要特征、商業(yè)地產供求現(xiàn)狀、項目周邊競爭性狀況等多方面的分析，我們可以得出幾點基本的結論，以作為我們對項目商業(yè)部分進行市場定位的基本依據(jù)。二至七區(qū)為 萬平方米，以出售為主，租賃為輔，面積劃分從 90— 10000 平方米不等。中翔家電城、中翔裝飾城內的業(yè)主、相城區(qū)行政中心的公務員、以及香城花園、榮盛陽光名邸等大型居住小區(qū)的大量入住居民，都是本案所屬區(qū)域生活配套的需求來源，可以肯定的是，在項目定位切中要害后，市場需求將十分旺盛。但目前狀況來看， 無論從商業(yè)業(yè)態(tài)還是從商業(yè)設施供應總量來看，都不能滿足當前居民生活商業(yè)配套的要求，更無法滿足未來幾年內快速增長的商業(yè)需求。相城大道是進出蘇州市北大 門的主要通道，道路寬闊，車流密集，兩側商業(yè)主要以大中型商業(yè)批大市場為主。 未來發(fā)展?jié)摿Υ?，商業(yè)氛圍漸濃 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 36 of 55 由于蘇州城區(qū)的不斷北擴，相城區(qū)行政中心的整體東移，相城區(qū)的經濟發(fā)展也會越來越好。 相城大道商圈利用靠近滬寧高速、 312 國道以及 205 省道的對外交通的顯著優(yōu)勢，發(fā)展了一批如中翔家電城、蠡口國際家具城等大型的批發(fā)市場，從而成為蘇州周邊城市甚至是長江三角洲區(qū)域內主要的批發(fā) 集散地。 ? 建筑風格多元化 早期產品以現(xiàn)代風格為主，目前風格趨于多元化。城岸、晨曦印象和錦繡天地同樣都是小高層、高層項目，但由于價格和所處地段的不同，其受眾有所區(qū)別。 城岸 小高層 /高層 全部 458 % 二批 284 98/105 % 4000 錦繡江南 多層 /小高層 全部 1357 % 五批 442 130 100% 4100 陽光名邸 多層 /小高層 /（別墅） 一期、二期 559 % 二期二批 103 135 % 4100 歐風麗苑（原名陽光加州） 多層 /高層/小高層 多層 全部 120 660 % 二批 300 85 % 4500 麗晶星河二期 小高層/(別墅 ) 16 260 % 6 33 144/160 % 3060 嘉和麗園 多層 /小高層 一期二期三 1361 % 三期三批2023 198 8090 % 4300 /4560（全裝） 天亞水景城 小高層 /高層 1－ 4 364 % 2 160 150 % 3800 晨曦印象 多層 /高層/（別墅） 729 823 % 2729 178 100， 130 % 高層 4200 /小高層4500 恒勵西子花園 多層 1 24 236 % 124 236 77， 94 % 4000 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 32 of 55 錦繡天地 小高層 /高層 51012 539 % 7 41 110/130 % 4600 相韻花園 多層 /（別墅） 7811（全部住宅） 77 % 7811 77 110239 % 3800 中翔 28 小高層 / / / / / / 4770 100 以上 / 小戶型5000/大戶型 4700（精裝帶家電） 預熱 凱翔大廈 高層 / / / / / / / / / 榮盛陽光之韻 高層 / / / / / 100 4780 / 40004200 恒勵西子花園 2 期 小高層 / / / / / 13 幢小高層 / / / 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 33 of 55 以下是對本區(qū)域的部分樓盤作詳細的介紹和分析： 歐風麗苑 歐風麗苑位于相城區(qū)核心地段，齊門外北大街東側，采蓮路、古元路交匯處，由蘇州榮盛房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設。因此，陸慕鎮(zhèn)的房地產業(yè)的發(fā)展在相城區(qū)也是較為領先的。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 29 of 55 房地產市場 （ 1）、區(qū)域板塊劃分 相城區(qū)房源以相城大道板塊和陸慕鎮(zhèn)板塊兩個大型板塊為主，另有渭塘、湘城 等中、小型板塊。 ?多為本土小開發(fā)商開發(fā)。江蘇蠡口國際家具城是 綜合性的家具城，占地 10 平方公里，建筑面積 120 多萬平方米，云集全國各地 2400多家客商，年銷售額達 30 億元，規(guī)模和影響位居全國第二、華東第一?！敖鹗幙冢y黃埭”，其中“銀黃埭”指的就是商販曾經盛極一時的黃埭鎮(zhèn)。 在相城區(qū)政府所在地三公里處的陽澄湖畔，由臺灣中興企業(yè)集團投資建設的中興國際高爾夫球場，占地百余公頃，擁 有十八洞七十二桿國際標準場地，是目前華東地區(qū)頂級球場之一。 京滬鐵路、 312 國道和滬寧高速公路橫貫東西，蘇嘉杭高速公路、京杭大運河、 205 省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速公路縱貫南北，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點。目 前，蘇州的 SHOPPING MALL 正處于起步階段，發(fā)展前景看好。所以，蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。商業(yè)特色街功能更鮮明。其中，觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)將優(yōu)勢互補、錯位發(fā)展，最終形成“核心”商業(yè)板塊。 石路 30 日均 12；節(jié)日 20 150300 市區(qū)、新區(qū)、相城區(qū) 現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結合的商業(yè)功能區(qū)，主打年輕時尚消費合夜間消費。不久后的將來，整個吳中區(qū)的商業(yè)檔次會邁上一個新的臺階。 園區(qū)商業(yè)形態(tài)最初采用新加坡“鄰里中心”的模式， 2020 年下半年左岸商業(yè)街 A區(qū)開街標志著園區(qū)真正步入商業(yè)時代。 ? 未來二級市場供應的主要區(qū)域依然是以園區(qū)和吳中區(qū)為主力的。按各種類型土地出讓總量統(tǒng)計，居住用地比去年同比減少 25％ ，商業(yè)用地同比減少 ％ ，商住用地與去年基本持平。既要占盡輕軌交通的優(yōu)勢即地利，也要注重產品品質，注重項目整體的策劃開發(fā)?！睖麑幊请H軌道的建成帶來的一個直接的好處就是大幅度地拉近了江蘇周邊地區(qū)與上海的經濟距離，縮短后的路程為長三角產業(yè)轉移提供了更大的空間，同時人力資源的流動必然會帶動資金的流動，在帶動沿線經蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 9 of 55 濟迅速發(fā)展的同時也將為長三角的發(fā)展 注入強勁的動力。相城區(qū)前兩年人口增長速度基本停滯，隨著今年規(guī)劃擴大、外資項目的不斷增多以及新樓盤的增多，必將有越來越多的人口遷入。而且他們有很強的購買力，是推動蘇州房價上漲的主要動力。 ? 政府在金融 政策方面將會進一步壓縮銀根，對開發(fā)商的資金會產生 較大的影響；稅收方面物業(yè)稅、增值稅的征收對投機性購房、大宅豪宅購房的打壓將會使得中小戶型進一步放量。 本報告中， 金洲房 產將從 蘇州 的城市發(fā)展狀況、 蘇州 的商業(yè)房地產市場、競爭與定位三大環(huán)節(jié)入手，展開全面的論述。預計以下政策調控的內容將在 07 年著重加強實施和頒布： ? 結合 2020 年大量“ 9070”用地的推出以及日益膨脹的首次置業(yè)需 求，預計 2020 年下半年將是小戶型住宅的集中供應年，預計小戶型住宅將成為 0708 年供應的主流產品。盡管“禁外令”出臺抬高了外資的門檻，但是外資注入抬高中國房地產價格 的事實必然在未來三年以內影響中國房價。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 8 of 55 二、影響商業(yè)發(fā)展的因素 人口的分布及變化 由相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以知道，近三年來蘇州人口自然增長率呈負增長趨勢，但每年有近 15 萬外來人口涌入，同時每年有 11 萬人口遷出，使年均凈增長近 4 萬人口，并且還在呈不斷上升趨勢，因此外來人口遷入成為蘇州人口增長的最大因素。分別是：望亭、蘇州新區(qū) (滸墅關 )、蘇州、蘇州工業(yè)園區(qū)、唯亭、新昆山、陸家浜站。反過來說，對在站點兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 12 of 55 二、商業(yè)市場供應分析 土地供應總量 ? 土地出讓總量同比下降 %，市場將穩(wěn)步健康發(fā)展 截至 2020 年 12 月底（起始時間從農歷 2020 年春節(jié)后算起）， 2020年蘇州市區(qū)共出讓土地 105 宗，土地出讓面積 萬㎡，與去年同比減少 %，可建面積 萬㎡，與去年同比減少 %（注： 2020 年土地資料統(tǒng)計到 2020 年 1 月份，即農歷 2020 年春節(jié)前）。其中居住用地為 萬 平方米 ，所占比例為 72%；商業(yè)用地為 萬平方米，所占比例為 28%。 蘇州現(xiàn)有商圈分布格局 蘇州市區(qū)含老的商業(yè)區(qū)總共有 6 大商圈，分別為古城區(qū)（觀前商圈，石路商圈 ，南門商圈），高新區(qū)（獅山路商圈），相城區(qū)（相城大道商圈），園區(qū)（ CBD 商圈）。隨著國際服裝城、 ABOSS國際精品批發(fā)城以及中翔小商品城地興建，相城區(qū)將成為蘇州乃至長三角重要的物流、批發(fā)中心。 南門商貿旅游區(qū)由東西兩部分組成。到 2020 年基本形成具有蘇州特色的標志性商業(yè)格局，商貿流通業(yè)在長三角地區(qū)占據(jù)重要地位。 在蘇州的標志性商業(yè)格局中，今后將形成四個風貌旅游休閑商業(yè)帶，分別是：環(huán)古城風貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風情休閑商業(yè) 帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶、沿陽澄湖旅游度假休閑商業(yè)功能帶。園區(qū)的商業(yè)模型標本是鄰里中心，新區(qū)的商業(yè)模型標本將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊。目前的具體模式主要有兩種： 以商業(yè)開發(fā)為先，提升地租等級后從后續(xù)的地產開發(fā)中獲取利潤，如城鄉(xiāng)結合帶的SHOPPING MALL 開發(fā)； 商業(yè)開發(fā)跟隨地產開發(fā)，如商業(yè)一條街的建設等。黃埭香水西瓜子、湘城麻餅、陸慕蟋蟀盆、渭塘珍珠、蠡口黃 橋等地緙絲等都比較聞名。 （ 2）五橫 橫一：滬寧高速公路； 橫二：太陽路橫三：太潘路 橫四：鳳陽路 橫五：西北繞城高速公路。相城區(qū)已成為新興的蘇蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 26 of 55 南奶業(yè)基地，光明、英特爾、全佳、天香等乳業(yè)集團紛紛來區(qū)投資置業(yè)。建區(qū)一年多來，世界 500 強日本“住友”電裝株式會社、臺灣佳能等 100 余家外資企業(yè)已欣然落戶。這種城市擴展的最明顯變化，一個是城市基礎建設的快速發(fā)展和完善，另一個重要體現(xiàn)就是人口的大量導入和流動人口的急劇增加。重點向綠色景觀大道發(fā)展。 ? 代表樓盤：商業(yè) —— 中翔家電城、中 翔裝飾城、蠡口國際家具 城、國際服裝城、采蓮商業(yè)廣場、錦繡商業(yè)街等。 ? 板 塊特征：本地政府下屬開發(fā)企業(yè)為主，別墅居多。由于整個小區(qū)以別墅為主，因此均價在 3800元 /平米左右，其別墅均價在 6500 元 /平米左右。 錦繡天地由于蘇房集團對小區(qū)及附近區(qū)域的商業(yè)娛樂配備的整體規(guī)劃，以及靠近相城區(qū)區(qū)行政中心，雖然處于相城大道板塊的邊緣，蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項目定位報告 Page 34 of 55 但依然受購房者青睞，購房客群以公務員、教師、私營業(yè)主居多。 ? 價格上行 從現(xiàn)有推出的樓盤來看，普通住宅價格從 2020 年的 1600元 /平方米已經上升到了目前的 4500 元 /平方米，中心區(qū)板塊 4000 元