【正文】 戶外引導(dǎo)系統(tǒng) 戶外導(dǎo)視 項(xiàng)目形象宣傳 DM郵寄 有效直接對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行項(xiàng)目信息傳遞，提高項(xiàng)目的影響力，促進(jìn)招商。在氣 氛營(yíng) 造上 應(yīng)該 充分 表現(xiàn) 未 來(lái) 經(jīng) 營(yíng)及 項(xiàng)目 的巨 大 升 值空 間 。 在 項(xiàng)目 的包 裝延 展 、形 象樹(shù) 立上 ，要 緊密 配合 項(xiàng)目 定位 ，強(qiáng) 化項(xiàng) 目的稀 缺 、 罕有 、品 位、 和 值得 珍藏 ，強(qiáng) 大 的升 值空 間。 根據(jù) 尚都 的情況，我 部 認(rèn)為 3－ 5年返租比較合適。 首期余款無(wú)需支付。 （ 4）付款方式為：交一押三，即交一個(gè)月租金作為押金，租金三個(gè)月一交。放水養(yǎng)魚的原則就是商街“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。 目的：通過(guò)前期以優(yōu)惠的租金、招商政策等措施，來(lái)減輕商家資金投入壓力與風(fēng)險(xiǎn)；增加其入駐本案場(chǎng)的信心；先將商街做旺，提升商街人氣，從而達(dá)到旺場(chǎng)效果；同時(shí)為三期主力店招商整 體提升（價(jià)格）起到拉動(dòng)作用。 （ 5） 銷售時(shí)如果鋪位租期未到，則帶租約轉(zhuǎn)讓，前期簽訂的租賃合同中體現(xiàn)出租鋪位可帶租約轉(zhuǎn)讓。 三、 各類型促銷及優(yōu)惠措施 一）帶租約發(fā)售 具體內(nèi)容： 開(kāi)發(fā)商與有意向經(jīng)營(yíng)商鋪的客戶進(jìn)行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。 返租所損失的款項(xiàng)將根據(jù) 項(xiàng)目的定價(jià)和招商情況在售價(jià)中給予補(bǔ)償。 考 慮目 標(biāo)客 戶的 習(xí)慣 、品 位、心 理訴 求特 性，表 現(xiàn)手 法上 要不 落俗 套，通 過(guò)商 業(yè)氣 息濃 郁的 表現(xiàn) 形式 ，吸 引目 標(biāo)客 戶對(duì) 項(xiàng)目 產(chǎn)生 強(qiáng)烈 的認(rèn) 同感，促成招商。 形象宣傳包裝 宣傳物料： 宣 傳 物 料 主 要 指招 商中 所需 要的 基本 資料 ，包 括： ■ 招商手冊(cè) 主 要 展 示 項(xiàng) 目 基本 情況 和招 商主 題。 招商推薦會(huì) 對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行推薦 霓虹燈制作 1樹(shù)立項(xiàng)目形象 2增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性 3奠定客戶信心 推廣累計(jì)費(fèi)用約 20萬(wàn)（不含報(bào)刊、專業(yè)雜志價(jià)格） 附 1 尚都新天地招商推薦會(huì) 主題（暫擬 ） 尚都新天 地 招商推薦會(huì) 主辦合作 長(zhǎng)沙縣政府 長(zhǎng)沙縣商務(wù)局、匯坤置業(yè) 承辦 ****廣告公司、 ***禮儀公司 時(shí)間 *月 *日星期日下午 3： 00 地點(diǎn) **酒店宴會(huì)廳 內(nèi)容 尚都新天地 項(xiàng)目介紹（項(xiàng)目地段、產(chǎn)品功能、定位等） 尚都新天地 項(xiàng)目招商介紹 擬邀媒體 另議 擬邀請(qǐng)?zhí)貏e嘉賓 長(zhǎng)沙縣商務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)、長(zhǎng)沙縣政府領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)方面專業(yè)人士 擬邀客戶群 1 DM邀約目標(biāo)客戶 2 現(xiàn)場(chǎng)積累客戶，廣告推廣客戶 目的及效果 營(yíng)造氛圍集中消化，每次預(yù)計(jì)在 10—— 20人，不宜太多。 招商推廣及費(fèi)用計(jì)劃 計(jì)劃表 招商推廣內(nèi)容 推廣目的 現(xiàn)場(chǎng)外包、招商中心設(shè)計(jì)及項(xiàng)目整體廣告推廣 樹(shù)立項(xiàng)目整體形象 奠定客戶信心 巨幅廣告 向大眾宣傳項(xiàng)目形象 讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)本項(xiàng) 目 吸引目標(biāo)客戶群 精準(zhǔn) —— 對(duì)準(zhǔn)目標(biāo)客戶群？ 實(shí)效 —— 直接有效 迅速招商 獨(dú)特 —— 客戶資源的充分挖掘 “低成本宣傳”“高效率”招商 招商手冊(cè)及相關(guān)資料印刷 介紹項(xiàng)目情況 現(xiàn)場(chǎng)綠化、配套設(shè)施建設(shè) 營(yíng)造時(shí)尚、休閑的效果 沙盤及物料 樹(shù)立項(xiàng)目整體形象 為項(xiàng)目招商服務(wù)。 3． 霓虹燈 4． 休閑空間（休閑椅、休閑長(zhǎng)廊、戶外傘等） 賣場(chǎng)（招商咨詢中心）形象包裝 招商 部 的 風(fēng) 格 與 項(xiàng) 目建 筑 形 體保 持 一 致， 并 利 用現(xiàn) 場(chǎng) 展 板、 易 拉 寶、 模 型充分 展示 項(xiàng)目 定位 和推 廣主 題。 招 商氛圍形成 包裝總綱 對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn)行 包裝 的目 的，是使 項(xiàng)目 形 成 品質(zhì) 形 象感 ， 并 營(yíng)造 客戶 對(duì)未來(lái) 的 想 象空 間 ， 以支 撐并 提升 項(xiàng)目 的價(jià) 格定 位。（吸引力最大） 分期支付 ： 每年定期支付，一般為季度或者半年。 付款方式一覽表： 付款方式 一次性付款 銀行按揭 （五成十年按揭） 超輕松按揭 簽署訂購(gòu)書時(shí)付訂金 人民幣 5萬(wàn) — 10萬(wàn)元 簽署訂購(gòu)書一周內(nèi) (扣除拾萬(wàn)元定金 ) 樓價(jià) 50% 并簽署銷售契約 樓價(jià) 50% 并簽署銷售契約及辦理銀行 樓價(jià) 1020% 簽署銷售契約及辦 一個(gè)月內(nèi)付 樓價(jià) 50% 按揭手續(xù) 50%最長(zhǎng)于 10年內(nèi)分期還款 理銀行按揭。 水費(fèi)： /噸，電費(fèi)： /度。這樣，開(kāi)發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。 招商對(duì)象： 知名商戶或連鎖商戶 個(gè)性鮮明有特色商戶 能吸引人流量的商戶 二、 租金價(jià)格 1樓南向均價(jià)為 55元 /㎡ /月 2樓均價(jià)為 18元 /㎡ /月 三、 招商政策及優(yōu)惠政策 （ 1） 一樓 租賃 合同 年限為 2年，二樓 租賃 合同 年限為 5年 ,若品牌連鎖或大型商戶要求簽定 5年以上的長(zhǎng)期合同，則需報(bào)公司批準(zhǔn)后方能執(zhí)行 。 （ 6） 戶外廣告位優(yōu)惠政策建議：建議本項(xiàng)目外墻廣告在開(kāi)業(yè)初期免費(fèi)提供給一些知名度高，品牌形象好的商戶使用，此項(xiàng)優(yōu)惠政策能在一定程度上加強(qiáng)對(duì)品牌商戶的 吸引力并可以提升尚都花園街的整體形象。當(dāng)有其他買家購(gòu)買到本商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā) 商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家，進(jìn)行租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報(bào)，讓買家購(gòu)買到商鋪時(shí)就可擁有了穩(wěn)定租約回報(bào)。 三）十年保收計(jì)劃 具體內(nèi)容： 即客戶在購(gòu)買本項(xiàng)目 10年時(shí)間內(nèi)， 開(kāi)發(fā) 商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1 年、 2 年或 5年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除）。 項(xiàng)目現(xiàn)狀形象非常之糟糕，需盡快進(jìn)行包裝 應(yīng)用系統(tǒng) 應(yīng) 用系 統(tǒng)包 括招 商案 場(chǎng)包 裝、 賣場(chǎng) 形象 包裝 、宣 傳形 象包 裝三 部分： 招商案場(chǎng)包裝 本 項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng) 最大 的賣 點(diǎn)之 一，就是 未 來(lái) 商 業(yè)集 聚地 。 包括 項(xiàng)目 簡(jiǎn)介 、區(qū) 域介 紹、交 通 、 智 能 化 設(shè)施 、招 商主 題、 未來(lái) 經(jīng)營(yíng) 場(chǎng)景 描述 等等 。根據(jù)客戶量每 2月進(jìn)行一次。 推廣手法 注 重 實(shí) 效， 立異 求新 ， 有效 造勢(shì) ，少 投 入， 高效 率， 快進(jìn) 度 。 導(dǎo)視牌 主 要 分 布 各 主要 拐角 處， 和項(xiàng) 目的 主要 通道 。 商鋪工程改造 1. 所有商鋪的鑰匙必須留 招商部一套 2. 所有商鋪水、電要求一鋪一表 3. 電話、網(wǎng)絡(luò)接口到戶 4. 如有可能每個(gè)商鋪有獨(dú)立的通風(fēng)窗口 5. 分割的鋪面隔墻要砌好及打墻 6. 空調(diào)外機(jī)由物業(yè)統(tǒng)一安排位置 7. 如餐飲行業(yè)排煙、排油需安裝到位 8. 上下水排給系統(tǒng)完善 9. 裝修的水電圖紙必須留招商部一套，便于客戶考慮相關(guān)工程改造 10. 天然氣開(kāi)通流程及其辦理費(fèi)用 11. 根據(jù)招商部要求二樓鋪面在指定位置設(shè)立樓梯，鋪面之間需開(kāi)門洞，方便客戶看鋪 12. 車位的劃分（包括地上及停車場(chǎng)） 13. 花園及前坪的改造 14. 廣告位線頭的預(yù)留 其中 10項(xiàng)由于商戶暫未確定，物業(yè)要做好預(yù)算及施工安排。 （ 2）、在首期中一次性扣除返還金額。其余首期無(wú)需支付（客戶給 開(kāi)發(fā) 商一定年限的使用權(quán)）。管理費(fèi)不包括的內(nèi)容有：店鋪內(nèi)的用電、用水（店鋪內(nèi)有上下水管道者）。 放水養(yǎng)魚 商街經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個(gè)商業(yè)街做旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營(yíng)商家感到本項(xiàng)目的發(fā)展前景是大有空間的。 （ 2） 租金遞增率 第一、二年保持不變 ， 第三年開(kāi)始 逐 年遞增 ，遞增 率為 8%。 四 、租金 總價(jià) 一樓南向租金收益分析表 年限 遞增率（ %） 每平米租金單價(jià)（元） 第一年 ＼ 55 第二年 ＼ 55 第三年 8% 第四年 8% 第五年 8% 五年均價(jià) 五年租金總價(jià)： /㎡ /月 ㎡ 12 5≈ 215萬(wàn)元 二樓租金收益分析表 年限 遞增率（ %） 每平米租金單價(jià)（元） 第一年 ＼ 18 第二年 ＼ 18 第三年 8% 第四年 8% 21 第五年 8% 五年均價(jià) 五年租金總價(jià)： /㎡ /月 ㎡ 12 5≈ 586萬(wàn)元 2層五年租金總價(jià)： 215＋ 586＝ 801萬(wàn)元 五 、招商 時(shí)間 2020年 9月 1日 — 2020年 12月 31日 六 、功能分區(qū) 七 、租金定價(jià)分析 營(yíng)銷 方案 一、 銷售價(jià)格策略 （ 1）、建議執(zhí)行“低開(kāi)高走”的訂價(jià)策略 （ 2）、實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格的價(jià)格公布策略 二、 付款方式 一次性付款 客戶簽訂合同時(shí)，支付總價(jià)款的 50%；一個(gè)月后，支付總價(jià)款的 50%。 二） 5年返租回報(bào) 具體 內(nèi)容： 買家購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪單位后，無(wú)須自己經(jīng)營(yíng)，將物業(yè)回租 開(kāi)發(fā) 商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年從 開(kāi)發(fā) 商這里獲得投資總額 810% 的穩(wěn)定回報(bào)， 5年后， 開(kāi)發(fā) 商將該商鋪單位歸還給買家，屆時(shí)買家將擁有一個(gè)成熟的鋪位，可自用也可出租。 四）購(gòu)鋪易，低首付 允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付 20％， 30％由開(kāi)發(fā)商提供 23年無(wú)息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)后。因 此要 精心 設(shè)計(jì)案 場(chǎng) ， 展 示 項(xiàng) 目的 未來(lái) 火爆 的經(jīng) 營(yíng)局 面及 專業(yè) 的物 業(yè)管 理。 ■光盤廣告 由 于本 項(xiàng)目 推廣 期可 展示 性較 差， 建議 采用 袖珍 光盤 廣告 的形 式， 招 商手 冊(cè)、 DM直 郵配 合使 用，在光 盤中 利用電 腦動(dòng) 畫充 分展 示未 來(lái)項(xiàng)目 的 經(jīng) 營(yíng) 場(chǎng) 景 和項(xiàng) 目的 獨(dú)特 之處 。 費(fèi)用預(yù)算 5000元一次 芄蠆袃羃芃袂聿莁節(jié)薁羂芇節(jié)蚄膇膃芁螆羀聿芀袈螃莈艿薈羈芄莈蝕螁膀莇螃羇肆莆薂蝿肂莆蚄肅莀蒞螇?mèng)缕O莄衿肅膂莃蕿袆肈莂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀螄芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薄薆螀節(jié)薃螈羆羋薂袁衿膄薁薀肄肀薀蚃袇荿