【正文】 “您的酒店”，表明本項目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約 165 平方米（其中樣板房 80 平方米；展廳 60 平方米；辦公室 20 平方米；洗手間 5 平方米），精致典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。 1 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時，同樣須提供相關(guān)證件。 所有 C 方案物業(yè)總價值） X C 方案 客房 開房率系 數(shù)。從天域度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計年度為一分 配年度。 業(yè)主每年可獲贈 21 間 *夜（按 酒店 平 季 4 月至 9 月 平日的 21 分計 ）的 客 房自用。（ 50元 /㎡ *月，尾數(shù)不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補充洗漱用品，康樂服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運行費用（ 50 元 /㎡ *月）和其它費用。 (見入住分值表 ) F、 業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。春節(jié)提前一個月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認）。 應(yīng)交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月 15 日以前將當季基本運行費存入甲方賬號。 。 管理。 四、 收益支付辦法 在每一會計年度終了的 天內(nèi)進行結(jié)算。 四、管理公司的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 ： 甲方在管理期限內(nèi)將作為天域度假酒店二期唯一的獨立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經(jīng)營管理活動。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。 三、 經(jīng)營管理成本 ：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。 建議該項目的銷售方式是： ● 進行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標準酒店式經(jīng)營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為主、松散型委托代理銷 售為輔的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 第 31 頁 31 8 物業(yè)管理定位 1 本項目經(jīng)營管理模式 本項目將采用酒店式模式進行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務(wù)。 3 價格分布 不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價格上的調(diào)整。本階段為市場導入期（內(nèi)部認購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。 第 25 頁 25 5 價格定位 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。地下室部分： 15865 平方米占總建筑面積的 23%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。針對天域二期項目特點，充分利用亞龍灣一線海景的資源優(yōu)勢，將其建成全海南、也是全中國最大的一線海景五星級度假酒店，在同類度假酒 店中，從規(guī)模、風格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破 ,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導并產(chǎn)生強烈的購買欲望和購買行為的。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為 銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機會。 經(jīng)濟實力及 消費習慣 經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費行為已基本不存在。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。 消費力和消費興趣明顯下降。 仍然擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。 開始承擔 繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。 新婚階段 ： 年輕夫妻，無子女 經(jīng)濟條件比最近的將來要好。 3 市場定位 市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。 3． 3 開發(fā)該項目目的定位： 1．投資收益的最大化 2．提升現(xiàn)有天域酒店的品牌形象； 3．為亞龍灣成為世界級的旅 游目的地做出貢獻； 4．增強在市場競爭力； 5．增強客戶滿意度，提升客戶重復入住率； 第 14 頁 14 6．完善一期的設(shè)施，使酒店的配套和運作最佳化。 項目劣勢： 項目規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境； 戶型設(shè)計面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購房對面積的要求； 本項目地處椰夢長廊的盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星級酒店產(chǎn)權(quán)客房，對象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標的自有資金在千萬以上的投資群體。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 圖例： （表 3） 單位：萬 /人次 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。據(jù)新華社經(jīng)濟觀察報道， 2021 年到 2021 年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當?shù)鼐用裰徽?10%，海南島的客戶占了 20%，而全國其他城市的購買者占了 70%。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。緊接著，“碧海藍天”、“藍?；▓@”、“昌達海景花園”等隨之跟進。 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總占地面積： 58070 平方米 總建筑面積： 67981 平方米 可銷售面積： 34000 平方米， 建筑密度： 24。 近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的陰影，開始復蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。國家環(huán)境保護總局把三亞亞龍灣浴場列入全國 5 個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 第 1 頁 1 某 酒店 項目可行性研究報告 編撰單位： *****有限公司 編撰時間： ****年 *月 *日 目 錄 第一章 總論 1 項目概況 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 5 施工進度計劃 第二章 市場調(diào)研及前景預測 1 度假公寓的概念 2 三亞引入度假公寓的情況介紹 3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析 4 本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析 5 本項目前景預測 第 2 頁 2 第三章 項目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 市場定位 4 項 目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 5 價格定位 6 入市姿態(tài)及 推廣時機定位 7 銷售方式定位 8 物業(yè)管理定位 第四章 營銷策略 1 宣傳主題概念 2 賣點整合 3 優(yōu)惠措施 4 銷售目標體系 —— 整體推廣思路 5 分階段控制的公關(guān)效果 6 外發(fā)式宣傳策略 7 銷售進度目標 8 資金回籠計劃 第五章 投資估算和資金籌措 1 投資估算 2 資金籌措 第 3 頁 3 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 1 盈虧平衡分析 2 贏利預測 3 敏感性分析 4 社會效益分析 第七章 結(jié)論 第一章 總論 1 項目概況 本報告所陳述的對象為 *****酒店 ***，以下簡稱本項目。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不 斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。 46% 容積率： 0。 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。項目所處的市場形勢利好。 2021 年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。每年有 300 多萬的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。三亞 第 9 頁 9 現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。天域二期的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。 3．比較分析 在同樣的地理條件下，亞龍 灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，擁有一線海景的凱萊、喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。 宣傳與銷售方式 采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售 第 12 頁 12 銷售價格 2780 元起，高一層加 50 到 100 不等 ，均價 3100 客戶主要來源 80%以上為內(nèi)地游客 目前銷售情況 住宅部分銷售率已達到 95% 其他 裝修標準為毛坯房 4 本項目優(yōu)劣勢分析 ● 本項目同 華宇皇冠 項目相比較，具有共同的特點： A、 都位于亞龍灣。 3． 4 項目開發(fā)的市場需求定位 天域度假酒店一期已經(jīng)運行五年。 下 面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標準進行劃分及詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。 滿巢階段（二）： 年輕夫妻，有 6 歲以上子女 經(jīng)濟狀況較好。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分的不同客戶群中，項目的主要目標客戶群應(yīng)包括下列 3 個部分： 3． 3. 1. 經(jīng)濟富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。 由于暫時沒有很重的 經(jīng)濟負擔，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產(chǎn)生購買行為。 3. 3. 以“區(qū)域”作為劃分標準對目標客戶層的分析 3. 3. 2. 以上海為核心的長三角地區(qū) 主觀影響因素 長三角地區(qū)人士的務(wù)實特征令其對投資風險的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱，通常不作風險較高的無把握的投資選擇。一項產(chǎn)品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。 2 戶型設(shè)置 建議設(shè)置三種銷售戶型： 單間、雙套間、三套間。 選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 銷售平均價格為： 5760元 /M2； 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項 目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。 我們將不同朝向客房劃分為多個級別，如下圖所示： 海景 （部分標準層戶型可能會根據(jù)銷售 的需要作適當調(diào)整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓 劃分為： A A B B C C2 六個級別， 并配合不同樓層的價差，調(diào)整出不同公寓的價 格分布。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗的酒店