【正文】 總結： 從宏觀調(diào)控的層面上看， 2020年國家對樓市擴大了限購范圍，加大了限購力度，房地產(chǎn)調(diào)控在今年初見成效，信貸投放持續(xù)優(yōu)化，政策調(diào)控不太可能會放松，而逐步實現(xiàn)房價合理回歸將是明年樓市的主基調(diào)。 圖 2020年土地供求情況 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 25 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 兩城區(qū)政府積極推動“舊城改造”以及金陽新區(qū)“十二五”的調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，供應由商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝缕髽I(yè)的辦公、辦公、工業(yè)、倉儲等供應為主，改變該區(qū)域房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”的現(xiàn)狀。 各區(qū)域均價都超過 4000元 /平米，兩城區(qū)站穩(wěn) 5000元高位，花溪區(qū)穩(wěn)居全市最高。其中，銀行貸款 ，增長 %，占比 %，較 2020年下降 ，非銀行金融機構貸款 ，增長 %，占比 %。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金支持的本年到位資金增速較全市開發(fā)投資增速低 ，資金收緊趨勢正在顯現(xiàn)。 、施工建設速度回落 2020年全市商品房施工面積 ，同比增長 %，其中住宅 1196萬平方米，同比增長 %，商品房項目新開工面積 ，同比增長 %，其中住宅面積 ，同比增長 13%，商品房竣工面積 ，同比下降 %，其中住宅面積 219萬平方米，同比下降 6%。 固定資產(chǎn)投資狀況 表 貴陽 市 2020年 2020年固定資 產(chǎn)投資值及增長率 項目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 固定資產(chǎn)投資 增長率 % % % % % 項目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 固定資產(chǎn)投資 增長率 % % % % % 圖 貴陽 市 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資及增長率 02004006008001000120014001600180020 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 年20 11 年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資增長率 數(shù)據(jù)來源： 中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 2020年以前 貴陽 市固定資產(chǎn)投資增長率一直沒有超過 20%，從 2020年后每年的增長率都在 20%以上。正因為所處地理位置的優(yōu)勢，白云區(qū)也必將成為貴陽的交通咽喉，貴陽經(jīng)濟發(fā)展的核心城市。白云境內(nèi)交通便捷， 210 國道、貴遵高等級公路、貴陽東北繞城環(huán)線和川黔鐵路穿境而過，又自成體系的廠礦鐵路專用線 60 公里，鐵路密度為每百平方公里 公里。該區(qū)因其獨特的地貌和豐 富的自然資源，使之形成了以山水為特色的旅游、度假生態(tài)經(jīng)濟圈。 1957 年 11月，廢貴筑縣，置烏當、花溪二區(qū)，屬貴陽市，第六區(qū)即沙子哨區(qū)并入烏當區(qū)， 1959年 12 月，復置白云鎮(zhèn)，直屬貴陽市， 1962 年，白云鎮(zhèn)改隸烏當區(qū)， 1973 年 6 月，置白云區(qū)，至今未變。 1996 年 1 月 1 日，經(jīng)國務院批準。 19571958 年：撤銷貴筑縣，將原貴筑縣大部分地區(qū)劃入貴陽市，將原安順專區(qū)的清鎮(zhèn)、修文、開陽三個縣及原屬黔南州的惠水縣劃歸貴 陽市管轄。 1941 年 7 月 1日，貴陽市正式成立。至元十九年設立順元等路軍民宣慰司。境內(nèi)自然資源豐富，全區(qū)農(nóng)用地面積 公頃， 建設用地面積 公頃，未利用地面積 公頃。作為貴陽市一顆璀璨的明珠，白云區(qū)與金陽新區(qū)已成為貴陽市近年來發(fā)展地最好最快的地區(qū)，被譽為“貴陽的浦東新區(qū)”。 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 11 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 第 三 章 貴陽市及白云區(qū) 簡介 一、基本概況 貴陽市 貴陽是中國貴州省的省會，位于中國西南云貴高原東部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務中心。其報告將根據(jù)國家計委《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和《建設項目可行性研究指南》以及建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，結合 貴陽 市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項目具體情況，經(jīng)過認真分析測算編制而成。 在 白云 區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的現(xiàn)狀和本項目獨特的區(qū)域優(yōu)勢及眾多利好的支持下，公司于 2020年開始對該地塊進行開發(fā)。 本項目資金來源如下： 預計投資： 866013萬元 自有資金： 80000萬元 借貸資金： 80000萬元 銷售收入轉(zhuǎn)投入 ： 706013萬元 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 9 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 第 二 章 項目 概述 一 、 項目名稱 貴陽白金 項目（一期） 。 ◆本開發(fā)項目的各項財務分析部 分，按照目前 貴陽 市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。 二、 項目 摘要 項目 概況 貴陽白金項目（一期） 位置：貴陽市白云區(qū) 規(guī)劃建設總占地面積： 466667㎡ （約 700畝） 建筑總面積： 2812625萬 ㎡ 綜合容積率： 產(chǎn)品形態(tài) 高層 住宅 +商業(yè)與 裙樓 門面 +車庫 主要經(jīng)濟技術指標 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 7 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目 指標 單位 備注 1 規(guī)劃凈用地面積 466,667 ㎡ 凈地，約 700畝 居住用地 ㎡ 商業(yè)用地 ㎡ 綠化用地 ㎡ 容積率 建筑密度 35% 綠地率 2 總建筑面積 ㎡ 其中： 地上建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 按計容 95%計算 商業(yè) ㎡ 地下車庫 18569 個 3 可售建筑面積 ㎡ 4 不可售建筑面積 ㎡ 投資規(guī)模 本項目總投資包括開發(fā)成本與期間費用。 二、項目提出的背景 貴陽 是一座具有三千余年歷史的國家級歷史文化名城，是中國西部地區(qū)唯一的直轄市，是長江上游的經(jīng)濟中心，是一座依山而建，依水而居，馳名中外的名城。 整個項目占地 ，規(guī)劃總建筑面積為 ㎡。主要編制依據(jù)有： （ 1） 關于貴陽市白云區(qū)白金片區(qū)項 目合作備忘錄 （ 2） 白云區(qū)白金片區(qū)土地開發(fā)建設合作框架協(xié)議書 （ 3）白云區(qū)白金片區(qū)土地一級開發(fā)合作協(xié)議書 （ 4）有關本項目的行政性文件及批復 （ 5）建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》以及國家計委《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和《建設項目可行性研究指南》 （ 6） 其它有關資料。貴陽是中國首個”國家森林城市“，被中國氣象學會評為“中國避暑之都”，良好的氣候資源，尤其是在夏季讓人感到?jīng)鏊褪孢m，非常適宜旅居和外地客商避暑。 2020 年是白云區(qū)實施“十一五”規(guī)劃的起始之年。礦產(chǎn)資源主要有鋁土礦、鐵礦、原煤、石灰石、 大理石 等，儲量較大，品質(zhì)較優(yōu)，易于開采。至元二十九年順元、八番兩宣慰司合并，設立八番順元宣慰司都元帥府于貴陽，仍然稱作貴州，但元朝統(tǒng)治者稱順元城 。 1944 年 貴陽市設九個區(qū)，其中一至五區(qū)為城區(qū)，六至九區(qū)為郊區(qū) 。 1958 年 2 月接管貴筑縣轄區(qū) 。原由安順地區(qū)管轄的清鎮(zhèn)市、修 文縣、息烽縣、開陽縣劃歸貴陽市管轄 。 三 、 自然 資源 土地資源 白云區(qū)是一個城市與農(nóng)村并存的區(qū)域 ,擁有 700 多平方公里的區(qū)域面積，土地資源相當豐富。流溪河畔的 石馬 桃花 公園 、 竹料 體育旅游休閑帶、蚌湖農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光區(qū)等足以滿足都市人暫離喧囂，返樸歸真的樂趣，尤其是融高山、水庫、古廟、溪水于一體的帽蜂山 森林公園 ，和被譽為 廣州 “市肺”的國家 AAAA 景區(qū) —— 白云山風景區(qū)。距貴陽龍洞堡國際機場 20 公里，該機場已開通 40 余條航線，輻射全國大中城市和香港、白云區(qū) 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 15 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 澳門等地。 圖表 貴陽市二環(huán)路 重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 16 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 2020 年 9 月 6 日，作為貴陽“三環(huán)十六射線”重要組成部分的二環(huán)路全線貫通，該項目總投資約 120 億元，全長 公里，由西二環(huán)、北二環(huán)、東二環(huán)、南二環(huán)四段組成，與十六條骨干射線道路相連，與一環(huán)、環(huán)城高速公路共同形成了貴陽市主城區(qū)道路骨架網(wǎng)絡，貫穿貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)和金陽新區(qū) ，沿線可開發(fā)土地近 50 平方公里。 2020年 貴陽 市累計完成投資 ，比 2020年增長了 57%。 商品房施工量與竣工量呈下降趨勢，主要有兩方面的原因，一是高層建筑及大盤項目增加， 開發(fā)建設周期相對延長，二是部分項目由于拆遷難度大，進展較為緩慢造成，因此商品房項目竣工比去年有所下降 。 、 資金結構預警信號凸現(xiàn) 首先是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“吃老本”現(xiàn)象顯現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款來源向非銀行金融機構流轉(zhuǎn)，該現(xiàn)象雖然從一定程度上顯示出如今房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有所拓寬，但類似現(xiàn)象在近幾年內(nèi)僅于受宏觀調(diào)控與金融風暴雙重打擊的 2020年下半年曾經(jīng)出現(xiàn)，資金鏈緊繃的市場預期初步顯現(xiàn)。 保障性安居工程建設情況 、 經(jīng)濟適用房建設 全市經(jīng)濟適用 住房 完成投資 元 ，同比增長 6%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，占住宅投資的 %。兩區(qū)域合計成交 961余萬平米，占 61%的市場份 額 。 從 土地 市場來看， 2020年貴陽土地供需市場整體表現(xiàn)不突出，全年土地供應與成交環(huán)比均有所下降，供應土地多以小規(guī)模地塊為主，加上樓市政策調(diào)控的影響，下半年開發(fā)商拿地熱情不高，外地開 發(fā)商顯得較為謹慎，反之本地開發(fā)商成為今年的主力軍。 圖 2020年大型房開企業(yè)拿地情況 保利集團、萬科勁嘉、上海綠地、中鐵集團四大外地房開揮師貴陽積極儲地布局，保利與往年不一樣，由烏當區(qū)“大本營”轉(zhuǎn)向花溪區(qū)域開拓疆域，將成為該區(qū)域的新生代“霸主”；年底萬科在小河區(qū)域大大出手，與正在銷售的萬科勁嘉 .金域華府項目連 成一片，逾百萬平米的超大規(guī)模，奠基了萬科在小河的龍頭位置；上海綠地則按兵不動，繼續(xù)在白云區(qū)大本營擴張版圖，與恒大集團搶占該區(qū)域市場份額；中鐵集團繼續(xù)在城南片區(qū)筑城； 在外地房開幾分天下的同時，本土豪強 — 中天城投和宏益房開分別拿下約 58萬方和 195萬方的土地，鑄就目前貴陽“超大樓盤”的方式，搶灘城南和漁安井片區(qū)；中建四局拿下城北中心 — 大營盤位置，屬于“十二五“規(guī)劃重點區(qū)域 未來市發(fā)展中心地塊，該區(qū)域升值前重慶大川控股集團有限公司 貴陽白金 項目 （一期） 可行性研究報告 第 28 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團 有限公司編制 景巨大 金陽板塊、烏當區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整，該區(qū)域的房地產(chǎn)白熱化的發(fā)展方向已在政策宏觀調(diào)整下發(fā)生轉(zhuǎn)變，商 品房供應量上增加不大 。 圖 2020年貴陽市土地成 交走勢 貴陽市成交的平均地價由 08年的 792元 /㎡上升至 11年 1363元 /㎡，整體增幅達到 72%，土地成本增加；而成交的平均樓面價基本持平，由 08年的 359元 /㎡小幅上升至 11年的 385元 /㎡；這反應出高容積率的地塊集中放量，明年市場將涌現(xiàn)一大批 同質(zhì)化的商業(yè)、高層住宅； 成交區(qū)域及性質(zhì) 圖 2020年土地成交各區(qū)域構成 從供應區(qū)域來看，本年貴陽土地出讓主要圍繞兩城區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)，與去年不同，兩城仍是供應的主戰(zhàn)場，次戰(zhàn)場由烏當區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榻痍栃聟^(qū)的供應，白云區(qū)的工業(yè)仍保持一定的供應市場份額 。 、 整體及各區(qū)域市場成交情況 圖 貴陽市各區(qū)域成交情況