【正文】 但電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 違反本條例第七十 九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并對個人處以二千元以上一萬元以下罰款；對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。 第九十五條 違反本條例第十六條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會書面報(bào)告后，未按規(guī)定時間組建業(yè)主大會籌備組的，由縣級人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。 第八十八條 專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè) 服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主委員會委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)公開；業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。 第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物； （四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途； （五）擅自改變房屋外觀； （六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品； （七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； （八）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施； （九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾； （十）違反規(guī)定停放車輛； （十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn) 、占道經(jīng)營； （十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物； （十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第七十五條 縣級以上人民政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會以及人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理 矛盾糾紛調(diào)處工作。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外 費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按 本條例第六十三條規(guī)定一并移交。 第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主委員會申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動態(tài)監(jiān)督管理。 建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。 第四十九條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： （一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置； （二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置；總建筑面積超過二十 五萬平方米的，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置； （三）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，相對集中，便于開展物業(yè)服務(wù)活動，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能和具有獨(dú)立的通道。 前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。對綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位限期整改。 投標(biāo)人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。 業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。 第三十條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。 第二十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料： （一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定； （三）物業(yè)服務(wù)合同； （四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況； （五）物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況； （六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況； （七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作 經(jīng)費(fèi)的收支情況； （八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十七條 首次業(yè)主大會會議籌備組履行以下職責(zé)： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容； （二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則； （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會 議上的投票權(quán)數(shù)； （四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法，確定候選人名單； （五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣級物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； （二）房屋等建筑物面積清冊； （三）業(yè)主名冊； （四）建筑規(guī)劃總平面圖； （五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料； （六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料； （七）其他有關(guān)的文件資料。 第十二條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照第十一條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。 第七條 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì) 量和水平。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。 第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。 第十六條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會會議籌備組。 對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)書面通知全體業(yè)主。 前款規(guī)定的面積 和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面或者數(shù)據(jù)電文委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。 第二十九條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物予以移交。 第三十三條 經(jīng)業(yè)主委員會或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年 3 月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。 綜合查驗(yàn)結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。 第五十一條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)；未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用。保證金期滿后，建設(shè)單位申請返還的，設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門意見。 第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利： （一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理； （二）依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用； （三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為； （四）可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè) ，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人； （五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。 提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書