【正文】 缺點(diǎn)： 凈現(xiàn)值的計(jì)算較麻煩，難掌握； 凈現(xiàn)金流量的測量和折現(xiàn)率較難確定； 不能從動態(tài)角度直接反映投資項(xiàng)目的實(shí)際收益水平； 項(xiàng)目投資額不等 時(shí)，無法準(zhǔn)確判斷方案的優(yōu)劣。 在投資決策過程中引入凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率作為 投資決策評價(jià)指標(biāo)， 指 在 用于衡量 和 比較投資項(xiàng)目可行性，以便據(jù)以進(jìn)行方案決策的定量化標(biāo)準(zhǔn)與尺度。例如，在成都航空港物流園區(qū)，嘉里大通是唯一現(xiàn)有的高品質(zhì)專業(yè)物流倉庫供應(yīng)商。 成都物流市場仍然處于初級階段，大多現(xiàn)有租戶對成本相當(dāng)敏感，從倉庫貯存邁向更高價(jià)值的活動這一觀念的轉(zhuǎn)變需要一段時(shí)間。開發(fā)商具備豐富的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。然而成都航空港物流園區(qū)，保稅物流中心的大部分客戶為 IT 產(chǎn)品 , 國際第三方物流 , 電子商務(wù)，客戶注重倉庫品質(zhì)、時(shí)效和專業(yè)服務(wù)，所以租金價(jià)格最高。 根據(jù)未來三年的規(guī)劃，倉儲的主流功能將被其他功能逐漸代替。根據(jù)城市的密集區(qū)物流發(fā)展規(guī)劃和火車東站搬遷計(jì)劃，這些陳舊的倉庫將逐漸被市場淘汰。同時(shí)，高效是零售商和制造商選擇 A 級倉庫的另一重要因素。 成都物流市場依然不成熟，來自第三方物流的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于制造業(yè)的需求。 保稅物流中心于 2021 年建成，最初規(guī)劃其用于保稅倉儲設(shè)施。 由于 2021 年市場供應(yīng)量迅速增長， 空置 率猛增到 49%，預(yù)計(jì) 2021 年 空置率逐步回落到 3%。 然而，研究報(bào)告指出，由于客戶和新建公司對優(yōu) 質(zhì)倉儲設(shè)施的需求提高，新都物流中心的吸納率增長為總供應(yīng)量（ 211,122 平方米）的51%。 五大物流服務(wù)站包括金橋物流 、招商物流 (高新 )、新地物流 (高新 )、普洛斯、 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 21 頁 星獅物流。所以區(qū)域市場包括：火車東站 、成都航空港物流園區(qū)、雙流物流中心、新都物流中心、龍泉物流中心、保稅物流中心 、物流服務(wù)站。 2021 年， 中外運(yùn)物流公司參與開發(fā)保稅物流中心，這是第一個(gè)完成的政府規(guī)劃項(xiàng)目。 新都物流中心位于成都東北面，一期占地 2400 畝于 2021 年竣工，聚集了以機(jī)械，電子產(chǎn)品，食品，醫(yī)藥和 家具為主的企業(yè)，主要用于零售配送 、展覽和交易、貨物配送、公路貨運(yùn)，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)城市和成都北部配送 和覆蓋成都 德陽 綿陽和四川 陜西的公路貨運(yùn) 。新津物流園區(qū)將基于火車和高速公路成為貨物物流中心。 成都市政府震后投資 2021 年 11 月，成都市政府公布將進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需求和保持健康快速的經(jīng)濟(jì)增長。四中心包括：保稅物流中心、新都物流中心、龍泉驛物流中心和雙流物流中心。 2021年成都市航空貨運(yùn)量 18萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量 750萬噸公里。成都市已成為中西部地區(qū)的核心公路交通樞紐見圖 23（與相鄰各省公路連接見小圖）。成都市已真正形成溝通中西部的鐵路樞紐，如圖 21（與相鄰各省鐵路連接見小圖）。 成都現(xiàn)有成都東站、成都南站、成都西站、青白江大灣車站四個(gè)主要鐵路貨運(yùn)站場。 成都雙流國際機(jī)場的吞吐量隨著機(jī)場擴(kuò)建不斷增長。 目前，成都物流市場主要依賴公路運(yùn)輸，其次是鐵路和航空貨運(yùn)。 由于全球金融危機(jī)帶來的影響和國外直接投資的持續(xù)低迷，成都進(jìn)出口總值減少并且出現(xiàn)波動。進(jìn)出口運(yùn)輸方式多樣化。 2021 年，成都零售額達(dá)到人民幣 1622 億元，年增長率為 %。從 2021 年到 2021 年，零售額的增長幾乎翻了三倍，從人民幣 628 億元快速增長到人民幣 1622 億元，并且每年的增長速度呈現(xiàn)出明顯上揚(yáng)趨勢，大約為10%20%。 2021 年 5月，由于地震造成工業(yè)部分歇業(yè)，年增長率降為 %。 規(guī)模以上的工業(yè)增加值 成都工業(yè)一直處于穩(wěn)定和快速發(fā)展的狀態(tài)。 第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重變化趨勢 第二、三產(chǎn)業(yè)是成都國內(nèi)生產(chǎn)總值的總要組成部分。 c) 專業(yè)倉儲設(shè)施和技術(shù)的應(yīng)用也將變得更加重要。 c) 運(yùn)輸結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，各種運(yùn)輸方式尚未形成合理分工關(guān)系，業(yè)務(wù)范圍交叉嚴(yán)重，在同類貨源上進(jìn)行盲目競爭，使得各種運(yùn)輸方式不能 合理地發(fā)揮各自的優(yōu)勢。隨著大量外資企業(yè)的涌入和國內(nèi)企業(yè)運(yùn)營現(xiàn)代化程度的提高，對現(xiàn)代物流服務(wù)的需求正在快速增加。該地區(qū)目前已大量投資于道路、鐵路和港口基礎(chǔ)設(shè)施。珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)（各 21%）目前的集中程度都低于長江三角洲。 關(guān)鍵詞： 成都航空物流園 、 租金 、 供應(yīng)量 、 空置率 西南交通大學(xué)與國立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 VI 頁 Abstract Chengdu’s GDP, retail sales, FDI and cargo volume has always maintained stable growth rate in past decade. Meanwhile, the global financial crisis did impact Chengdu industry as the annual growth shrank. Starting form 4Q08 right after the crisis broke out, the growth rate cut down influenced by lessening demand from both domestic and overseas。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和項(xiàng)目規(guī)劃，研究預(yù)計(jì)到 2021 年底，倉庫空置率將保持在 20%左右。隨著倉儲需求的不斷增大，倉庫租金快速上漲。自 08 年 4 季度金融危機(jī)爆發(fā)之后，受國內(nèi)外租賃需求的影響，工業(yè)增長率放緩。 西南交通大學(xué)與國立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 I 頁 西 南 交 通 大 學(xué) —— 國 立 南 澳 大 學(xué) 工商管理碩士（ MBA）學(xué)位論文 成都市物流倉儲設(shè)施市場投資分析 年 級 2021 級 姓 名 陶磊 學(xué) 號 100107261 申請學(xué)位級別 工商管理碩士 二〇二一年一月 西南交通大學(xué)與國立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 II 頁 Classified Index:（此處填國內(nèi)圖書分類號） :（此處填國際圖書分類號） Southwest Jiaotong University amp。 盡管如此，經(jīng)濟(jì)增長也呈現(xiàn)出積極跡象， 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %。自2021 年到 2021 年，租金的年增長率為 %，均價(jià)達(dá)到 ；至2021 年 3 季度，租金均價(jià)為 ，同比增長 %。 未來大量的供應(yīng)量會給市場帶來激 烈的競爭，以及影響物流物業(yè)的投資收益回報(bào)率。 however, the growth has been positive all along. Chengdu’s logistics facilities investment markets started to develop from 2021. Following the government’s planning to develop Chengdu as the logistics centre in Western China, a number of new supplies pleted in the newly developed logistics parks or centers in recent years. As the logistics market develops, the old logistics and warehousing facilities could no longer meet the requirements of the modern logistics industry and the demands for highquality logistics properties are increasing. While the challenging economic environment still plays a large role in business decisions, many panies continue to look for ways to consolidate distribution works from inefficient, moving from older facilities into newer distribution centers to increase efficiencies. The subject project, situated within Chengdu Aviation Logistics Park in the southwest of Chengdu, is one of key logistics parks planned by the Chengdu government. The site has good accessibility to both city centre and surrounding districts and counties as it is near welldeveloped transportation work prising of highways, expressways and air transportation. The rental level of Class A warehouses ranges from RMB 1724 per sqm per month depending on different locations while that for Class B is about RMB 1116 sqm per month. From 2021 to 2021, the average rent experienced an annual growth rate of % to RMB per sqm per month. Up to 3Q2021, the rent increased by % to RMB attributed by the strong demand from logistics service stations and Chengdu Aviation Logistics Park. Despite the large supply in future, we conservatively expect that the rent will still increase by 3% yoy, which is driven by the pletion of highquality warehouse facilities, increase of land price, construction cost and the demand from relocation (from East Railway Station), upgrading (for timeefficiency logistics facilities) and newsetup (for highquality logistics facilities). 西南交通大學(xué)與國立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 VII 頁 From 2021 to 2021, the vacancy rate averaged at 14% but increase to 26% as of 3Q2021. There is no distinct difference between Class A and Class B regarding to the vacancy number. With the pletion of four projects in 4Q09, we expect by end2021, the vacancy rate will soar to 47%. Based on assumption from historical data and demand projection, we estimate the vacancy rate will stay at 20% by end 2021. There are large supplies in the future, which will bring petition and affect the future investment yield of logistic ’s logistics market is still in its infancy and majority existing tenants are cost sensitive. It will take time for them to shift away from warehousing for storage purposes towards other higher value activities. As for the subject project, the high rent