【正文】 ? 項(xiàng)目區(qū)位分析：毗鄰仙岳路，交通四通八達(dá) 項(xiàng)目位于仙岳路與金山路交 匯處東南側(cè)，緊鄰多條交通主干道，與湖邊水庫只 48 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 有一路之隔。而位于集美區(qū)的廈門新站片區(qū)營運(yùn)中心，作為政府規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，以 ㎡ 位于 2021 年廈門辦公用房成交面積榜首。 圖 528： 20212021 年廈門辦公市場供應(yīng)量走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC ? 月度供應(yīng)不均，出現(xiàn)斷檔局面 全年供應(yīng)不均，供應(yīng)總量為 ㎡ 。由于 08 年是房地產(chǎn)調(diào)整年， 09 年的供應(yīng)量就出現(xiàn)緊縮局 面，呈現(xiàn)供不應(yīng)求。 圖 524： 20212021 年廈門商業(yè)市場銷售均價 40 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC ? 月度成交呈大幅度波動 從 2021 年商業(yè)房地產(chǎn)月成交均價來看，最高 11 月成交均價 27982 元 /㎡，最低 8 月成交均價 僅為 8653 元 /㎡，波動幅度高達(dá) 19329 元，幅度較大。受個案項(xiàng)目影響， 7 月供應(yīng)量峰值達(dá)到 15 萬 ㎡ 。其中有 1個月出現(xiàn)零供應(yīng)，而除了 7 月和 9月有較大供應(yīng)外，其余的幾個月多為少量供應(yīng)。 ? 年度供應(yīng)量同比增長 2021 年廈門商業(yè)用房供應(yīng)量 萬 ㎡ ，同比增長 %。 圖 58： 20212021 年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖 33 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 34 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 （ 6） 項(xiàng)目分析 在 最為嚴(yán)厲的調(diào)控期內(nèi)仍有個別樓盤逆市熱銷，在政策面和經(jīng)濟(jì)面不斷收縮情況下，多數(shù)開發(fā)商選擇變相降價，以價換量，刺激市場，以保證樓盤的正常銷售步伐 。 2021 年，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的綜合影響，住宅成交市場陷入低迷，直至 2021 年房地產(chǎn)市場再次迅速回暖 ，但因島外成交占比大幅上升， 商 品住宅價格小幅調(diào)整至 8881 元 /㎡ 。 30 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 54： 2021 年廈門商品住宅供應(yīng)量 月度 走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC （ 4） 成交分析 ? 2021 年商品住宅 成交平淡 20212021年 ，廈門樓市進(jìn)入快速發(fā)展期，樓市成交活躍， 商品住宅成交量維持在 300萬 m2左右波動 。 20212021 年 ，商品住宅新增供應(yīng)量呈遞增， 07 年底，國家出臺一系列調(diào)空政策，對廈門樓市影響顯著，再加上 08 年全球金融危機(jī)影響，樓市成交低迷，許多項(xiàng)目推遲入市，0709 年 供應(yīng)量呈遞減趨勢。 圖 55： 2021 年 112 月商品房成交量走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 圖 56： 2021 年 112 月商品房成交結(jié)構(gòu)圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC （ 5）成交均價分析 ? 全市商品房成交均價上揚(yáng) 2021 年廈門市商品房成交均價為 8686 元 / m2，同比上漲 %。 2021 年市場供應(yīng)節(jié)奏滯后的情況在 2021 年有所緩解，供求結(jié)構(gòu)逐漸改善。 圖 :17： 廈門市 20212021 商品 房施工面積走勢圖（單位：萬 m2） 資料來源：廈門統(tǒng)計局 22 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 18： 廈門市 20212021 商品房新開工面積走勢圖（單位：萬 m2） 資料來源：廈門統(tǒng)計局 111 月待售面積 增加 % 由于近年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工數(shù)量相對較多，導(dǎo)致待售面積大量增加。 2021P13 地塊的高總價讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆， 而 成交的樓面價 6271元 /㎡， 相對五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強(qiáng)的價格優(yōu)勢，具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤。萬達(dá)城市廣場規(guī)劃建設(shè)為大型城市綜合體，將成為島內(nèi)東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。項(xiàng)目地塊位于 18 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，具備良好發(fā)展前景。隨著“島內(nèi)外一體化建設(shè)”和“島外新城建設(shè)”逐步推進(jìn)，島外土地市場 必 然是主角。 15 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 33： 2021 年至 2021 年廈門經(jīng)營性 土 地成交樓面價走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 土地成交結(jié)構(gòu)分析 （ 1）成交區(qū)域分析 2021 年，廈門市共成交 ㎡， 成交主力來自島外各區(qū)域，島內(nèi)湖里區(qū)與思明區(qū)各有 11 幅土地成交，島外共計成交 41 幅，成交總面積 萬㎡，占全市成交總面積的%。本年推出的 68幅土地中，成交了 63 幅，成交率 %，成交土地總面積 萬㎡，總建筑面積 萬㎡。 相信未來保障房的建設(shè)力度將會越來越大，從而逐步分流 商品房市場的購房需求，從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬，及調(diào)控放松或退出時樓市的反彈。 12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示 2021 年將采取“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策” ，預(yù)計 新增貸款可能保持總量維持在 7 萬億左右 。同時根據(jù)我市保障性住房需求，新規(guī)劃建設(shè)一批保障性住房和公共租賃住房。繼續(xù)加強(qiáng)“一房一價”、“明碼標(biāo)價”管理，調(diào)整價格超177。 調(diào)整房地產(chǎn) 交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策。 10 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 易居視點(diǎn)： 戶籍制度本來是一種按住戶登記的人口管理制度，但由于中國特殊的國情，使得戶籍與福利長期捆綁。 2021年 5 月 7 日，廈門出臺了旨在穩(wěn)定廈門房地產(chǎn)市場的廈門版“國十一條”，給處于混沌等待的廈門樓市一個明確的信號。依法開展閑臵土地的清理。根據(jù)公告，首次繳納比例為成交價款的 50%，在成交之日起 5 個工作日內(nèi)付清，否則 取消競得資格，不與競得人簽訂合同，不予退還競買保證金。一方面收緊信貸，控制市場流動性過剩，合理 抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調(diào)控 。 房地產(chǎn)調(diào)控政策密集。 預(yù)計 2021 年廈門經(jīng)濟(jì)增速將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢 。一季度受春節(jié)季節(jié)性影響，同時由于 2021 年政府救市優(yōu)惠政策到期，剛性需求提前釋放，成交量大幅下滑； 隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，二季度，成交量繼續(xù)呈 現(xiàn)調(diào)整和回落。三季度，隨著政策逐步進(jìn)入平淡期， 新政后積累的剛性自住需求開始積極入市，使得樓市成交量明顯增加， 而四季度 雖然政策面依舊趨緊，但 隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車”心理促使成交量繼續(xù)攀升。 圖 11：廈門市 20212021GDP 走勢圖（單位：億元） 資料來源：廈門統(tǒng)計局 （ 2） 2021 年廈門工業(yè)生產(chǎn) 持 續(xù)回升 2021 年 1－ 11月，廈門市規(guī)模以上工業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，已超過年初制定的 3100 億元目標(biāo)，增長 %；累計實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 %。 中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實(shí)行個人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障 性住房建設(shè)力度，調(diào)整市場供求關(guān)系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對房地產(chǎn)影響巨大 。 預(yù)計貨幣政策的從緊， 將抑制部分樓市需求，或給廈門樓市帶來一定變數(shù)風(fēng)險。 易居視點(diǎn)： 土地出讓金的有效管理和合理利用對規(guī)范土地市場有著決定性的影響， 大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運(yùn)用的不規(guī)范。進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售管理。廈門版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”，它對殺傷力最強(qiáng)的外地客層限購未實(shí)施、同時未來明確停貸第 三套房政策，總體調(diào)控政策相對溫和，整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。目前與戶籍掛鉤的個人權(quán)利，主要涉及政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、教育權(quán)利、社會保障、計劃生育、交通事故人身損害賠償?shù)?。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買 90㎡ 及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1％稅率征收契稅；對出售自有住房并在 1 年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。 10％的必須重新申報預(yù)售方案。 易居視點(diǎn)： 繼“ 9〃 29”樓市新政頒布后， 9 月 30日， 廈門 迅速 出臺包括“限購令” 在內(nèi)的調(diào)控細(xì)則， 短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地 也 相繼出臺 了 “限購令”。同 時，因?yàn)?CPI 的持續(xù)高 12 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 企， 11 月達(dá)到 %，較 10月高 個百分點(diǎn)，創(chuàng)下近 28 個月的新高，加息呼聲此起彼伏，這招致央行第六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金和第二次加息，不過對樓市的影響還有限。 第四， 限購令 繼續(xù)執(zhí)行。土地面積環(huán)比上漲 %，總建筑面積環(huán)比增長 %。同安區(qū)以 16 幅、 萬㎡成為本年度成交面積最大的區(qū)域，集美區(qū)以 17 幅、㎡排名第二，其次是海滄區(qū) 萬㎡，此外思明區(qū) 11 幅 萬㎡，湖里區(qū) 11幅 萬㎡，翔安區(qū) 6 幅 萬㎡。島外市場市場全面開花，同安區(qū)超越集美區(qū)成為領(lǐng)頭羊，翔安隧道的開通也必將助力翔安區(qū)迎來土地市場和房產(chǎn)市場的春天。 ? 交通條件：交通便捷，通達(dá)性強(qiáng) 五緣片灣區(qū)，位于廈門機(jī)場和翔安隧道兩大門戶之間，區(qū)域內(nèi) 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，如湖里大道、縣黃路等城市主干道；能夠較快抵達(dá)成功大道、仙岳路、環(huán)島干道等城市快速路。 19 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 表 38： 2021P13 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 ? 一線灣海景觀 ? 五緣灣高起點(diǎn)規(guī)劃 ? 緊鄰主干道、 BRT，交通便利 ? 規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品多樣化 ? 地塊南側(cè)沿灣景觀面較窄 ? 周邊居住氛圍還有待提升 ? 周邊生活配套有待提升 機(jī)遇 威脅 ? 五緣灣板塊首個城市綜合體 ? 未來高端居住氛圍將逐漸成熟 ? 未來片區(qū)將形成 區(qū)域商業(yè)中心 ? 宏觀調(diào)控下，需求受抑制 ? 片區(qū)開發(fā)量大，周邊競爭項(xiàng)目較多 ? 辦公、商業(yè)體量大，未來競爭壓力大 ? 地塊價值分析 優(yōu) 劣 地產(chǎn)因子 優(yōu) 良 一 般 較 差 差 土地級別 ★ 自然景觀 ★ 交通 ★ 環(huán)境 ★ 生活配套 ★ 公共效能 ★ 學(xué)區(qū)情況 ★ 社會人文 ★ 增值價值 ★ 區(qū)域形象 ★ ? 項(xiàng)目規(guī)模大，起拍門檻高 項(xiàng)目規(guī)模大，物業(yè)多，開發(fā)周期長， 億元的起拍價、 400 萬 元以上的增價幅度，也將限制不少開發(fā)商的參與。 四、行業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)開發(fā)投資 圖 16： 廈門市 20212021 房地產(chǎn)投資總額（單位：億元） 資料來源：廈門統(tǒng)計局 21 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 受去年底以來土地交易市場回暖的影響，今年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。特別是因?yàn)榻昕⒐さ臉?biāo)準(zhǔn)廠房、商業(yè)店面和寫字樓銷售狀況較差，造成商品房待售大幅增加。 （注：供求比即面積供銷比 =1：當(dāng)前合同成交面積 /當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售面積） 圖 52： 2021 年 112 月商品房供求情況對比 數(shù)據(jù)來源： CRIC （ 3）供應(yīng)量分析 ? 供應(yīng)量穩(wěn)步增長 2021年市場新增供應(yīng) 58 個商品房項(xiàng)目，新增供應(yīng)面積為 ㎡ ，同比增長 %，主要物業(yè)類型新增供應(yīng)量同比多為上漲態(tài)勢。其中商品住宅成交均價為 11672元 / m2，同比上漲 %；銷售型辦公用房成交均價 7776元 / m2，同比下跌 27 2021年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 %；商業(yè)用房成交均價 15937元 / m2，同比上漲 %；其他物業(yè)類型均價 2345元 / m2，環(huán)比上漲 %。 在 09 年市場回暖帶動下， 2021 年市場新增供應(yīng)面積小幅回升，商品住宅新增套數(shù)20426 套，新增供應(yīng)面積 萬 ㎡，同比增加 24%。 2021 年， 受金融危機(jī)、“ ”新政的出臺影響，導(dǎo)致 2021 年以來商品住宅成交低迷，成交量來到低點(diǎn) 102 萬 m2，主力支撐 2021 年廈門商品住宅成交的投資需求極大程度地排擠出了市場，樓市陷入自 2021 年以來前所未有的低迷。 2021 年全年成交均價達(dá)到 11672 元 /㎡，環(huán)比上漲 31%，呈現(xiàn)跳躍式上漲并首次突破萬元大關(guān)。 從住宅成交面積排行榜來看，全市年度成交量超過 10 萬 m2只有 2 個，市場整體銷售良好，成交熱點(diǎn)樓盤集中在島外片區(qū)，以集美、海滄、翔安 為主， 其中萬科金域華府，年 成交 999 套，位列銷售冠軍。在商品住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響顯現(xiàn)之后，開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場，這使得本年度商業(yè)市場供應(yīng)量開始回升。由于 2021年萬達(dá)廣場進(jìn)駐廈門并于 7 月開盤推