【正文】 此舉突破了整個市場固有的商務(wù)辦公理念，從某種程度上講，是專為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群度身定造的辦公產(chǎn)品，同時也使新時期的辦公產(chǎn)品設(shè)計更貼近人性化。 ? 上實高舉新文化地產(chǎn)的 大旗 ? 新文化地產(chǎn)運動在上海的第一步 本項目為上實正式提倡新文化運動后，在上海的第一個大型項目。 從這些扮演著實驗室角色的活動中得到靈感（該名稱來自于拉丁文“工作坊）， Fabrica 對待新的溝通方式遵從兩個原則：一是參與性的訓練（從實踐中學習），二是互相學習。 Fabrica 總部坐落于意大利北部城市Treviso 外圍，該建筑是日本建筑大師安騰忠雄的作品。走 產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 之路是迫于激烈的市場競爭 64 的壓力和對資本增值的追求， 是著眼于 行業(yè)的 綜合優(yōu)勢和 最 大的效益。 B. 建議貴司以文化經(jīng)營公司為主體，與各產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金聯(lián)合或獨立操作，對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的一些中小型公司提供優(yōu)惠措施。應(yīng)特別注意針對創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的對面積需求較小的特點有一定的考慮。 C. 由于本項目今后的承租客戶的特殊性。以創(chuàng)意文化為核心，結(jié)合項目商業(yè)狀況，推出一系列具備相當特色能夠最大限度外區(qū)域消費者的 SP 活動。 H. 商業(yè)街增配電子服務(wù)系統(tǒng)。以增加綠化面積，并可減弱 LOFT 部分由于采用國際主義風格立面所帶來的較生硬的感覺。如能將此類具備相當規(guī)模和影響力的公司引入，圍繞其產(chǎn)業(yè)鏈的其他創(chuàng)意公司的引入將會更加順暢。建議引入司考樂書局、 DISCOVERY、國家地理頻道等。形成展示最新數(shù)碼產(chǎn)品、最新概念家電、最新概念 IT 類產(chǎn)品的集中區(qū)域。如：電影海報、黑膠唱片、電影道具、電影服裝、音像制品等。” 項目定位 55 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在上海乃至全國的發(fā)展相對還處于起步階段。 要點歸結(jié) ? 新興文化藝術(shù)匯集地 ? 都市旅游新景點之一 ? 現(xiàn)代藝術(shù)與海派舊文化的完美結(jié)合 ? 更傾向于文化的展示 ，商業(yè)相輔左右 ? 以畫家工作室、設(shè)計室為主 52 ? 經(jīng)營模式靈活、多樣 業(yè)態(tài)比例及租金比較 商業(yè)分類 比例 租金 （商鋪） 租金 （ LOFT 辦公） 餐飲類 % RMB 元 / m 178。石庫門建筑群保留了當年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進入時光隧道，回到二十世紀二十年代。從業(yè)態(tài)來看餐飲、服裝鞋帽、美容美發(fā)的數(shù)量都不少，甚至眼鏡店與銀行在此處都有些密集。 45 ? 區(qū)域商業(yè)市場綜論 海上海周邊商鋪數(shù)量比例圖正餐店快餐店眼鏡店房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類 服裝鞋帽 其他正餐店快餐店眼鏡店房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類服裝鞋帽其他 46 海上海周邊商鋪面積比例圖正餐店快餐店眼鏡店房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類服裝鞋帽其他正餐店快餐店眼鏡店房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類服裝鞋帽其他 區(qū)域商業(yè)主要以租為主，租金水平在 2~6 元 /平方米 /天不等。 44 在北京，左岸工社、建外 SOHO 第一大道、森根國際為代表的個性辦公樓的上市，以 少數(shù)人的 辦公 樓 向頂級辦公樓和商務(wù)公寓叫板的左岸公社，素面朝天、包豪斯的簡潔外表與后現(xiàn)代主義的另類風格，吸引了眾多眼球， 在諸如獨立、 自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化都更勝一籌。 43 ? 辦公模式演變過程 工業(yè)廠房 辦公樓 甲級、乙級辦公 樓 個性化辦公樓 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)貿(mào)易企業(yè)已經(jīng)不能成為辦公用房的需求唯一客源，市場分工的細分，也導(dǎo)致了對辦公室的細分要求。/天 吊頂（配備照明燈）、墻面刷白、水泥地，同時每戶均配備水、電、煤、單獨的衛(wèi)生間（配備潔具） 項目 116 層為“新開元”酒店， 16 以上為辦公用房。 目前區(qū)域內(nèi)的辦公的銷售價格在 7000~16000 元 /平方米不等 ,整體在上海市場處于中等水平。 隨著 浦江兩岸綜合開發(fā)這一工程 的 啟動，使虹口區(qū)的北外灘最終與陸家嘴、外灘一起成為上海乃至全國的 金融、貿(mào)易、航運 中心 。 2020 年楊浦區(qū)商品房銷售均價達到 6400 元 /㎡，同比增長 45%，遠高于全市平均增幅。但隨著北外灘開發(fā)、四川北路改建以及軌道交通的建設(shè)，區(qū)域高檔物業(yè)市場規(guī)模仍將進一步放大，因此本項目在未來將面臨十分激烈的市場競爭。而區(qū)域內(nèi)的 二手房市場同樣價格不斐，像是名江七星城成交價在 12200 元 /㎡，該案 02 年正式開盤時僅為 6200 元 /㎡。包括佳龍花園二期、城市麗苑和紫羅蘭家園在內(nèi)，整個供應(yīng)量相對較大；目前住宅的價格行情在 75008000 元 /㎡。 ? 五角場板塊 近年來，五角場地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個接一個。除去本身發(fā)展了較為成熟 的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點就是交通的明顯優(yōu)勢。 文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，關(guān)鍵的是人才，楊浦擁有 7 所全國高等院校，數(shù)十家科學研究院 ，高科技人才的聚集地以及高科技產(chǎn)業(yè)的資源集中地為區(qū)域內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的形成奠定了基礎(chǔ)。 軌道交通帶來的促進作用其一是便捷出行，這點顯而易見，此外，因為高于其他城市公共交通系統(tǒng)的建設(shè)和運營費用，軌道交通的收費始終是高于其他公共交通工具的，也正因為這樣，乘坐軌道交通 的主力是一些受過高等教育、有體面工作和收入、穿梭于城市黃金地段寫字樓里的年輕人，本項目的建設(shè)無疑會在無形中受益于軌道交通的這種客流篩選。隧道兩端接線路大連路為城市主干道，東方路為次干道，設(shè)計車速為每小時 40 公里；隧道橫斷面為雙向四車道，由兩條直徑 11 米的隧道組成，車道寬 米，浦西地面接線道路為八快二慢，浦東接線道路為六快二慢，中間四條快車道均直接與東、西線兩隧道相連。 東外灘的總體開發(fā)思路是：按 照“百年大計、世紀精品”的要求，建設(shè)以高檔居住休閑為主，融旅游、辦公、科教為一體的親水型、生態(tài)型、高品位的“綠色家園”和現(xiàn)代辦公場所，成為具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、豐富景觀效果的濱江特色區(qū)域。 北外灘規(guī)劃劃分為 5 個功能區(qū)：商住綜合區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、航運商貿(mào)區(qū)、提籃橋歷史風貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)和中高檔居住區(qū)。如果今年 121 文件的細則出臺，必將對高檔市場的消費能力進行限制，屆時很有可能會對上海高端市場形成一定的沖擊。 另外近期房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包括經(jīng)濟適用房）資本金比例也從 20%提高到 35%以上，信貸規(guī)模明顯收縮，這對 資本密集性的房地產(chǎn)行業(yè) 形成較大的沖擊 。 ? 期房限轉(zhuǎn) 自 2020 年 04 月 26 日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 ? 商業(yè) 競爭將進一步激烈，但是總體市場也中長期看好。因此，著眼于長期發(fā)展的外資進駐將對上海市的商業(yè)市場上升構(gòu)成有力支撐。在完成大規(guī)模住宅建設(shè)之后，商業(yè)市場將逐步成熟，商業(yè)市場的增量將趨于平緩。上海連續(xù) 8 年呈兩位數(shù)高速發(fā)展的勢頭，是很難因諸如 SARS 這些突發(fā)因素而嘎然而止的。 3 年內(nèi)這一比例將擴大至 30%。 ? 從發(fā)展的趨勢來看：上述各類企業(yè)的比例仍將呈上升勢頭，特別是金融 /保險，外資機構(gòu)的數(shù)量會大幅度增加。 辦公 樓市場以其強勁的租金走勢，穩(wěn)定的租戶來源，使一些實力雄厚的公司對購買 辦公 樓表現(xiàn)出濃厚興趣，以基金為主的投資客也看準其中的穩(wěn)健回報，積極介入， 辦公 樓市場從而受到了投資客的追捧。 在 2020 年供求關(guān)系再度發(fā)生變化 . ? 日益攀升的房價 2020 年，上海市區(qū) 12 個行政區(qū)商品房預(yù)售登記總面積為 萬㎡，成交總金額為 億元，商品房平均成交單價為 4960 元； 2020 年，上海商品房 平均 銷售 價格達到 5118 元 /㎡ ， 預(yù)售成交均價為 元 /㎡， 首次超過北京成為全國房價最高的省份城市 。 ? 市場消費能力巨大，市場價格快速增長 在銷售價格和銷售面積的雙重拉動下， 2020 年本市全年商品房銷售額達到 億元，同比增長 %，同年商品房 平均 銷售 價格達到 5,118 元 /㎡ ， 預(yù)售成交均價為 元 /㎡， 首次超過北京成為全國房價最高的省份城市，并 分別 以 %56815581797197122247001985214017911644050010001500202025001995 2020 2020 2020 2020銷售面積（萬㎡） 竣工面積（萬㎡） 14 和 %的增長速度成為全國房價增長最快的省 市 之一。 12 466566630749901020040060080010001995 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）隨著房地產(chǎn)投資和商品房市場價格的快速增長，自 2020 年以來政府宏觀調(diào)控力度也不斷加大，一系列金融、土地、房產(chǎn)政策相繼出臺，為房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定 發(fā)展提供政策護航。 隨著上海城市投資環(huán)境的優(yōu)化，對外商的吸引力不斷上升。區(qū)域經(jīng)濟呈現(xiàn)增速發(fā)展的趨勢 日 益明顯 。 隨著北外灘、東外灘開發(fā)的相繼啟動以及“知識楊浦”的打造，未來仍將有效的改善項目的市場環(huán)境，同時鑒于項目產(chǎn)品在上海市場的開創(chuàng)性，報告對上海市宏觀經(jīng)濟和宏觀房地產(chǎn)市場的發(fā)展形式、項目周邊的市政規(guī)劃以及區(qū)域市場的依賴度 8 較大，因此以下報告將立足于本案，著力于關(guān)注宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市政規(guī)劃、競爭市場趨勢等三個 外部因素，分析項目未來所面臨的經(jīng)濟環(huán)境。 但項目臨近的飛虹路、遼源西路均為單行道，將對本項目的出行和未來商業(yè)人流的導(dǎo)入帶來不便。 1 上實海上海項目 提案報告 策源商辦事業(yè)部 ? 周邊商業(yè)生活配套 該項目距離控江路商業(yè)街較近，可以滿足一般的購物需求。市場環(huán)境以及規(guī)劃前景。 歷年上海國民生產(chǎn)總值（億元）2020300040005000600070001995年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年歷年上海人均國民生產(chǎn)總值（元）1894234547373824052446585010000202003000040000500001995年 2020年 2020年 2020年 2020年 10 ? 市民 消費升級 全市居民收入繼續(xù)增加，房產(chǎn)等高檔消費品支出明顯增加。 2020全年批準外商直接投資合同項目 4321項，比上年增長 %；吸收外資合同金額 億美元，增長 %；實際到位金額 億美元，增長 %。 房地產(chǎn)市場投資規(guī)模不斷擴大。 今年第一季度上海房價同比上漲 %，土地交易價格上漲 %，仍遠遠超過同期 GDP 和人均收入的增長幅度。 15 ? 上海辦公市場總體情況 據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，隨著國內(nèi)外資本源源不斷的匯集，上海國際化大都市的地位已逐步確立，加之 2020 年世博會的拉動效應(yīng)，自從去 年以來，上海 辦公 樓租金一路走高，漲幅已達亞洲第一、全球第三。 ? 上海各類企業(yè)（上海 /外地 /外資）數(shù)量比例分析 比例47%35%18%上海外資/ 合資外地 17 ? 不同辦公 面積段的比例分析 比例15%45%19%9%4% 3% 5% 0%1 0 0 M 2 以下100299M2300599M2600899M29001199M212001499M21 5 0 0 M 2 以上 18 ? 辦公樓入駐企業(yè)行業(yè)分析 貿(mào)易，高科技，咨詢，金融保險類公司數(shù)量明顯較多，約占到所有外來企業(yè)的 50%。 從面積選擇分析看 ? 在入駐的外來 企業(yè)中，超過 50%的企業(yè)選擇 300M2 以下的小面積寫字樓；超過 30%的企業(yè)選擇 300— 900M2 的中等面積寫字樓，其中的 21%選擇的是 300— 600M2 的面積。中國進入 WTO 的 前景和現(xiàn)實已經(jīng)為國際性公司在上海的投資創(chuàng)造了巨大的機會。 今后幾年，上海大規(guī)模市政建設(shè)速度不減。 ? 外資入駐對商業(yè)市場需求和價格上升形成支撐 如上所述，世界前 50 名大型零售商已有 40 家在中國“搶灘登陸”，美國沃爾瑪、法國家樂福、德國的麥德龍、歐倍德等著名零售巨頭在上海紛紛立足，并且都制定了進一步拓展市場的計劃。 23 ? 上海商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量變化 上海商業(yè)物業(yè)供應(yīng)010203040506070pre19931993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 由于供應(yīng)量激增，致使商業(yè)企業(yè)間競爭激烈，同時，國內(nèi)出現(xiàn)通貨緊縮，有效需求不足，兼之受到東南亞金融危機的影響，投資者對于商業(yè)項目熱情下