20xx年昆明興杰現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)服務(wù)建議書(doc)-經(jīng)營(yíng)管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 附件一 :服務(wù)范圍 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理的工作目標(biāo)： 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理工作的目標(biāo)在于增加項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值；也就是做好 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的維護(hù)，吸引更多的顧客前來(lái)，繼而提高營(yíng)業(yè)額，創(chuàng)造更多利潤(rùn)。或者全面委托原動(dòng)力提供商業(yè)管理 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 12 頁(yè) 服務(wù)。 F、 項(xiàng)目招租客戶定位： 根據(jù)市調(diào)階段形成的初步名單，結(jié)合項(xiàng)目的功能、風(fēng)格定位和規(guī)劃布局，針對(duì)性的選擇目標(biāo)成組戶，并認(rèn)真研究其要求等。 4. 商業(yè)資源庫(kù)（ Data Bases）的建立，以確定招商目標(biāo)客戶及建立經(jīng)營(yíng)管理公司工作重點(diǎn)之租約管理提供等候進(jìn)場(chǎng)客戶名單（ Waiting List）。 ? 巴堤雅（泰國(guó)）風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)―――――――泰國(guó)及東盟流行商品經(jīng)營(yíng)及商業(yè)文化元素演繹 優(yōu)點(diǎn)： 以泰國(guó)最有名的旅游文化圣地命名，進(jìn)而全面演繹泰國(guó)商業(yè) 文化精髓，以達(dá)成主題商業(yè)之惟一性，易推廣傳播、認(rèn)知度極高；可拓展旅游市場(chǎng)業(yè)務(wù)；利用東盟貿(mào)易概念和政策優(yōu)勢(shì)之勢(shì)進(jìn)行國(guó)外商品和經(jīng)營(yíng)戶招商，以泰國(guó)商業(yè)元素為靈魂，擴(kuò)大至東盟范圍，充分提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期和附加值。 通過(guò)大比例物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，建立小業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶信心，開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主共同享受商業(yè)成果，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。避免名不符實(shí)貨不對(duì)版。 ? 項(xiàng)目定位戰(zhàn)略考慮： 通過(guò)項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置及商業(yè)規(guī)劃，盡可能從項(xiàng)目商業(yè)的唯一性（戰(zhàn)略領(lǐng)先）、獨(dú)特性（或 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 12 頁(yè) 差異化）、功能性（區(qū)域配套服務(wù)）三方面出發(fā)來(lái)研究定位和招商經(jīng) 營(yíng)，而不是炒作新奇虛無(wú)的時(shí)尚概念、或者簡(jiǎn)單復(fù)制并在沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)的情況下與其它項(xiàng)目同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)惡性競(jìng)爭(zhēng)。 ? 統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)；設(shè)計(jì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式和策略，統(tǒng)一推廣促銷； ? 建立對(duì)二層和負(fù)一層短期不進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)銷售，后期可帶租約按經(jīng)營(yíng)面積分割銷售。 ? 租賃設(shè)計(jì) 租賃年限設(shè)計(jì)：項(xiàng)目?jī)?nèi)大型商業(yè)將根據(jù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)租賃要求設(shè)置 310 年的租約，餐飲、娛樂(lè)行業(yè)一 般為 5年以上，步行街內(nèi)商鋪?zhàn)赓U合約采取 13年期中短期租約， 3年一調(diào)整。 切忌炒作華而不實(shí)過(guò)于超前的商業(yè)概念、以及好大喜功而不可操作的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，如“豪布卡斯（ HPCS）、愉商、 SSO”，避免閉門造車脫離市場(chǎng)需求、畫虎類犬貨不對(duì)版。 缺點(diǎn)： 目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)較?。焕ッ魇袌?chǎng)內(nèi)此類商品及商戶數(shù)量有足，招商資源要考慮整合區(qū)外市場(chǎng)，隱性成本增加。 5. 經(jīng)營(yíng)平面的確定和調(diào)整 —— 在原有建筑規(guī)劃的平面上填充經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，并反過(guò)來(lái)站在經(jīng)營(yíng)者的角度對(duì)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃及開(kāi)發(fā)配套提出整體改善要求。 G、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式定位： “統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”是現(xiàn)階段上規(guī)模商業(yè)物業(yè)最有效的管理模式，因?yàn)?這樣既能最大程度實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶的自主性和積極性，使現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)互相促進(jìn)；而且能夠解決無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)造成的資源浪費(fèi)，規(guī)范商城運(yùn)作。 合同：合同期暫定為四年，第一年為前期顧問(wèn)和招商代理，單獨(dú)簽署合同；在啟動(dòng)管理籌備期間 另行簽署《商業(yè)委托管理合同》或《商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)合同》，合同期為三年。因此營(yíng)運(yùn)管理的工作，基本上可分 為項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局劃分、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)、租店戶管理、銷售協(xié)助、經(jīng)營(yíng)分析、租戶組合調(diào)整、租金收取和預(yù)算控制等 。 小結(jié)： 綜上所述，原動(dòng)力地產(chǎn)顧問(wèn)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃、招商和管理執(zhí)行的能力，同時(shí)整合項(xiàng)目所需的各類資源和團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，為本項(xiàng)目提供更為專業(yè)的服務(wù)。 管理輸出 —— 原動(dòng)力協(xié)助業(yè)主引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)商品牌及商場(chǎng)管理體系，并指導(dǎo)業(yè)主自行組織招商及經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍 /公司執(zhí)行招商經(jīng)營(yíng)管理全部工作，原動(dòng)力將收取 20 萬(wàn)作為管理輸出顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)，或者在啟動(dòng)正式招商時(shí)，每個(gè)收取顧問(wèn)月費(fèi)兩萬(wàn)元。 項(xiàng)目定位建議及設(shè)計(jì)規(guī)劃建議 （由原動(dòng) 力提供） SWOT分析： 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
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