【正文】 一期未全面完成時(shí)，二期就要開始，防止建設(shè)和推廣的斷流。 三、裝修進(jìn)度抓緊。 從北向南 北部距離交通干線較近，距離河水及公園較近，具備最有利的先天地理因素。 本項(xiàng)目的分期原則 會(huì)所先行 本項(xiàng)目定位極高，所以有必要自起始階段就盡力樹立項(xiàng)目高度。 營(yíng)銷事件 由于項(xiàng)目體量巨大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，并涵蓋業(yè)態(tài)較多樣化，所以：一、有必要作產(chǎn) 中國(guó)最大管理資源中心 品細(xì)分，將各種建筑形態(tài)及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，細(xì)致、明確的傳達(dá)給目標(biāo)客戶，為項(xiàng)目樹立完善、明確的形象體系。 道路走向應(yīng)符合 人員 進(jìn)出流動(dòng)線，道路設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)有排水系統(tǒng)，建筑物與車行道保持一定距離。 （ 2）見縫插針布置綠化，避免綠化死角，建立高綠化率的形象。 總體配套： 濱水休閑游憩公園 學(xué)校（ 濱河小學(xué)、萊蕪一中 ） 五星級(jí) VIP 會(huì)所 不同產(chǎn)品功能配套： 企業(yè)家公館 ：中央空調(diào)系統(tǒng) 太陽(yáng)能熱水系統(tǒng) 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 精裝修花園 風(fēng)情商業(yè)街 ： 中國(guó)最大管理資源中心 精裝修花園 家用中央空調(diào) 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 空中花園 ： 電梯 精裝修花園 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 注：精裝修花園（即每戶的入戶花園或私家花園在交付使用的時(shí)候綠化及小品都有創(chuàng)意的 ? 裝修 ? ，使室內(nèi)的綠化 賞心 悅目且 充滿 品位，整體可以提高對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力 ）。 造型設(shè)計(jì)： 空中花園通風(fēng)采光性強(qiáng)，設(shè)計(jì)造型極為講究。并加以前庭、退臺(tái)、架空景觀等，渲染外形的多樣化及戶型的舒適人性化空間。并設(shè)置多個(gè)人行出口，使業(yè)主能夠通過就近的出口進(jìn)入業(yè)主所在的樓棟。這樣做，一定程度上會(huì)影響外景的借引，但卻可以反襯出小區(qū)內(nèi)景的魅力，同時(shí)給予外 界適度的神秘感，保證小區(qū)居住空間的幽寂寧謐，和與眾不同的高雅格調(diào)。 第三組團(tuán)位于 會(huì)所南側(cè)，以聯(lián)排式疊加別墅構(gòu)成企業(yè)家公館，共建到 層。 并由景觀、道路的配置與襯托，將建筑物劃分為幾大組團(tuán)以及分區(qū)，最大限度的形成景、路、樓的共生立體體系。 因地制宜：根據(jù)地塊現(xiàn)有資源李陳莊河進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)布置，構(gòu)筑社區(qū)的景觀體系和空間格局。 車庫(kù)按 900 元 /平銷售，擬作為本項(xiàng)目促銷的手段，采取低價(jià)策略，吸引購(gòu)買者，甚至可以同汽車銷售公司聯(lián)合推出買房買低價(jià)車庫(kù)送車（價(jià)格 3 萬左右的車）或者打折售車活動(dòng)，吸引人氣。 休閑功能 會(huì)所內(nèi)，能夠提供臺(tái)球室、游泳館、足浴、健身、 美容護(hù)膚室、 美容美發(fā)廳、健身房、 桌球室、乒乓球室、室內(nèi)乒乓球、網(wǎng)球、 各種類型的發(fā)燒友俱樂部等等設(shè)施，給業(yè)主提供能夠放松和娛樂的場(chǎng)所 。 C、企業(yè)家公館 體現(xiàn)了高端人士居所的大氣、優(yōu)雅、品位感，滿足其生活的需求。給項(xiàng)目預(yù)留出充足的發(fā)展運(yùn)營(yíng)空間，力爭(zhēng)項(xiàng)目的未來幾年、幾十年都能維護(hù)良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景。 C、從事業(yè)階段劃分 （ 1）、成功人士。 鋼城區(qū)作為工業(yè)區(qū)的定位制約，使其成為萊蕪市污染最嚴(yán)重的區(qū)域，環(huán)境已越來越不適于居住。同時(shí)，萊蕪缺乏成熟的、高檔的寫字樓，不能為小型企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境，而本項(xiàng)目能夠彌補(bǔ)這一缺憾。但是目前萊蕪正缺乏這種高檔樓盤，所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)，正填補(bǔ)了這一空白。所以要同時(shí)對(duì)小區(qū)外的消費(fèi)者加以開放，使外部消費(fèi)群體分流一部分我們的經(jīng)營(yíng)成本。本項(xiàng)目主要體現(xiàn)在會(huì)所的經(jīng)營(yíng)，其高檔服務(wù)能夠大大提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。在尋覓中，這群人終于為心底需求找到了一個(gè)理想場(chǎng)所。 將會(huì)所的功能置于重要地位，從而滿足了業(yè)主的多方面需求，使樓盤功能進(jìn)一步完善，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三、完美化的服務(wù)與物業(yè)，使業(yè)主享受?主人?的尊貴感。有一類高收入人群，他們?cè)缫涯：?工作?與?休息?的界限，思考在家庭內(nèi)外，應(yīng)酬在各種場(chǎng)所，碰撞出能夠影響一群人命運(yùn)的精神火花，生活與工作兩者間的空間與時(shí)間界定不很明顯，交織在一起，帶動(dòng)了能夠產(chǎn)生一大筆財(cái)富價(jià)值的重大決策。用水系 構(gòu)筑小區(qū)內(nèi)部景觀的主軸線，環(huán)繞于各個(gè)建筑物，用景觀橋、植物進(jìn)行點(diǎn)綴，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)的各個(gè)地方做足立體綠化， 利用各種介面、空間，使綠色能夠在 建筑物內(nèi)外都能體現(xiàn)， 做到戶戶可看水景，戶戶可看綠化。 ?灰色消費(fèi)?帶動(dòng)了經(jīng)營(yíng)的火爆，同時(shí)政府關(guān)系處理非常到位，帶動(dòng)了大量的客源增長(zhǎng)。規(guī)模的龐大，必然形成包含業(yè)態(tài)形式的多樣化，同時(shí)在會(huì)所外貌上，通過裝修、燈光、環(huán)境塑造，盡顯出一派大氣、奢華、金碧輝煌的富貴形象。 樓盤的會(huì)所往往分為消費(fèi)型（作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)）及配套型（小區(qū)的附屬服務(wù)及辦公設(shè)施）。 此項(xiàng)目可借鑒之處為： 將聯(lián)排、疊拼別墅的形式引入樓盤，并通過組團(tuán)規(guī)劃，形成小鎮(zhèn)的形象，為吸收多種業(yè)態(tài)形式提供了充分的建筑空間。 商業(yè)街不同于行列式住宅，可以從建筑物間的布局與街道的表現(xiàn)形式表現(xiàn)出來。通過三個(gè)組團(tuán)的形象分別展現(xiàn)，統(tǒng)一構(gòu)成樓盤的整體形象： 風(fēng)情商業(yè)街 位于會(huì)所北部的地塊，建立商業(yè)步行街。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，建筑密度較低，提供了良好的人居環(huán)境。價(jià)格體系的確立必須不同于其他別墅樓盤，并明顯高于其他樓盤，從而刺激市場(chǎng)對(duì)本樓盤的印象，人為的提高本樓 盤的價(jià)值定位，給廣大市民一個(gè)可以仰望的高度，使市場(chǎng)給予本樓盤更多的期待與關(guān)注，使價(jià)格杠桿成為有理的營(yíng)銷手段，并直接帶動(dòng)更大的收入。 三、項(xiàng)目理念及目標(biāo) 項(xiàng)目理念及原則 規(guī)劃及業(yè)態(tài) 建筑規(guī)劃的美感 樓盤要?jiǎng)?chuàng)造更大的利潤(rùn)價(jià)值，引導(dǎo)更強(qiáng)的市場(chǎng)期待，必須具備建筑和景觀的美感度，從而在第一視覺印象上刺激消費(fèi)者，贏得消費(fèi)者的心理認(rèn)可，創(chuàng)造樓盤在?居 住?和?經(jīng)營(yíng)?的功能本身以外更大的附加價(jià)值。但是不可忽略，未來必然有比現(xiàn)有樓盤水平更高的別墅樓盤，所以，目前本項(xiàng)目遇到了一個(gè)前所未有的良好時(shí)機(jī)，能夠填補(bǔ)高端別墅和復(fù)合地產(chǎn)的市場(chǎng)空白，并樹立萊蕪房地產(chǎn)最高端的地位，并搶占市場(chǎng)先機(jī)。這就要求操盤者具備敏銳的全局觀與洞察力，使小區(qū)的規(guī)劃與景觀系統(tǒng)的建立，努力避免上述弱點(diǎn)，因地制宜，因勢(shì)借勢(shì)，利用現(xiàn)有土地狀況，描繪出與地塊形狀緊密結(jié)合與合理搭配的藍(lán)圖。 七通一平優(yōu)勢(shì) 七通一平指的是：給水、排水、強(qiáng)電、弱點(diǎn)、通訊、采暖、道路這七個(gè)方面做到通 暢，并達(dá)到場(chǎng)地平整的施工要求。既創(chuàng)造了良好的交通環(huán)境，又提供了交通與樓盤間的緩沖地帶，使行路不再枯燥。 周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目處于 萊蕪市開發(fā)區(qū)，西部由公路與萊城區(qū)相鄰。高新區(qū)作為我市招商引資的主要載體和對(duì)外開放的重要窗口，經(jīng)過五年建設(shè)，具備了良好的基礎(chǔ) 和條件，是最重要的一片功能區(qū)。 消費(fèi)心理需求 別墅不僅僅是滿足居住需求，給予人的更是一種居住文化、一種身心享受、一種心理依托、一種精神滿足、一種身份象征，能夠在這里放松自己，給自己一個(gè)私密空間，能夠想自己喜歡想的事，做自己喜歡做的事。使本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和推廣達(dá)到嶄新的高度，從景觀、戶型、包裝、炒作等各個(gè)方面，樹立我項(xiàng)目自身的獨(dú)立品牌與高度，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。 消費(fèi)需求樂觀，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不很激烈，這種狀況，成為我們樓盤入市的一個(gè)很好契機(jī)。 從供應(yīng)特征上來看 通過調(diào)研得知，目前 萊蕪的別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 產(chǎn)品放量有限 樓盤名稱 萊蕪三三公寓 紅石華府 萊蕪東?；▓@ 中房 福萊家園 建筑類型 公寓、復(fù)式 疊拼、獨(dú)棟別墅 洋房、別墅 花園洋房 面積 140000 平米 14000 平米 126200 平米 152020 平米 目前萊蕪在建和上市的別墅數(shù)量很少，僅僅集中在 中房 山東濱河時(shí)代廣場(chǎng) 產(chǎn)品規(guī)劃策劃建議書 我現(xiàn)在就要?jiǎng)由韱⒊?，因?yàn)闊o論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。福萊佳園 、 萊蕪三三公寓 、紅石華府、萊蕪東海花園這幾個(gè)有限的樓盤，且面積總量很小，沒有多大氣候，尚未在市場(chǎng)上形成有旗幟鮮明的一支地產(chǎn)力量。 建筑缺乏特色 萊蕪的別墅樓盤，缺乏整體規(guī)劃的美觀度，缺乏景觀的配合，尚未將景觀納入樓盤價(jià)值的重要價(jià)值體現(xiàn)。 樓盤名稱 中房 并能夠呆在家里，不用出門，就能夠享受平常出門才能得到的消費(fèi)、娛樂、休 閑的樂趣。接軌濟(jì)南、融入省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈，特別是與濟(jì)南高新區(qū)結(jié)對(duì)合作，將為萊蕪高新區(qū)的快速跨越發(fā)展搭起良好的平臺(tái)，創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。由于城市開發(fā)進(jìn)程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。并由于新規(guī)劃的道路緊鄰項(xiàng)目外延，從而緩解了交通車流量，緩沖了交通壓迫感。本項(xiàng)目目前已經(jīng)基本做到了這種要求，并已經(jīng)完成了會(huì)所主樓的建設(shè)，節(jié)省了一部分前期工作，從而給規(guī)劃和施工進(jìn)度創(chuàng)造了有利的先天條件，能夠在優(yōu)良的地塊上描繪更輝煌的藍(lán)圖。 同時(shí)，地塊面積僅有 114 畝，且現(xiàn)有的會(huì)所和廣場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)了近 10000 平米面積。 河流與道路改造 李陳莊河處于地塊西北，河道較寬，并能夠保證水流量，且與小區(qū)聯(lián)系緊密，從而給創(chuàng)造小區(qū)外部環(huán)境以及引入小區(qū)內(nèi)部水景提供了可能，能夠?qū)⒑恿鞯母脑炫c小區(qū)外部環(huán)境的塑造加以結(jié)合，提高了小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，降低了小區(qū)景觀的建造成本。 業(yè)態(tài)的復(fù)雜性 本項(xiàng)目要打造為萊蕪第一的復(fù)合性地產(chǎn)，融合?經(jīng)營(yíng)?、?投資?、?自住?、?消費(fèi)?等各種功能，并將每一種功能都提升到萊蕪市前所未有的高度，使其能夠有效的融合，使各種業(yè)態(tài)能夠通暢的經(jīng)營(yíng)，并保證各種功能間的統(tǒng)一性，將各種功能納入到小區(qū)的一個(gè)完整、和諧、統(tǒng)一的定位體系中去。 項(xiàng)目期待目標(biāo) 審批目標(biāo) 通過市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)定位、建筑定位等方面，以及對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作包裝，達(dá)到可以審計(jì)報(bào)批的目標(biāo)，以獲得本項(xiàng)目的法律承認(rèn)地位。 可以推測(cè)，高新區(qū)的未來會(huì)爆發(fā)出巨大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。商業(yè)街的 引入，體現(xiàn)了?財(cái)富?這一概念的 建筑形式 ，并表現(xiàn)了財(cái)富的 流通性 。布局與街道考慮到整齊劃一，四面通透，內(nèi)部道路主、次劃分不需太明顯，并將橫向交通線拉長(zhǎng)，并重點(diǎn)表現(xiàn)，以區(qū)別于住宅小區(qū)縱向道路作主干線的狀況，形成?街區(qū)?的感覺。 在景觀、外立面上倡導(dǎo)多樣化，展示了極高的視覺享受空間，使購(gòu)房者產(chǎn)生親近感，拉進(jìn)心理距離。本項(xiàng)目的會(huì)所定為消費(fèi)型會(huì)所，通過會(huì)所經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的支持，并以宣傳和推廣加以形象支持，吸引高額的經(jīng)營(yíng)流通。 從而形成這種形象 一個(gè)集商務(wù)、休閑、娛樂、酒店為一體的萊蕪商務(wù)生活新中心 借鑒案例： 德州凱元溫泉度假村 由德州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)投資、按四星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)興建，集住宿、會(huì)議、餐飲、娛樂、溫泉療養(yǎng)于一體。并邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任名譽(yù)董事。 通過這種表現(xiàn)手法，樹立本樓盤完全高于其他樓盤的環(huán)境形象，提高樓盤的附加價(jià)值，彰顯出濃郁的貴族花園的氣質(zhì)。其生活方式渲染了濃厚的獨(dú)特色彩，從而形成了一 種? 財(cái)富 +生活 +生意 ?的上層文化形態(tài)。通過這些方式，樹立樓盤形象，使?jié)撛诳蛻舾杏X到入住本樓盤能夠符合自身的品位和地位，能夠得到自己所需要的服務(wù)，從而使樓盤對(duì)潛在客戶充滿了向心力。 采用歐式別墅風(fēng)格，更容易展示建筑物本身的檔次。通過本樓盤內(nèi)提供的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的完善體現(xiàn)，使客戶的各種消費(fèi)需求得到釋放，并使目標(biāo)客戶全面滿足。物業(yè)服務(wù)型消費(fèi)指通過小區(qū)附屬配套而享受的服務(wù)待遇，使業(yè)主切切實(shí)實(shí)體驗(yàn)到居家的舒適感。 目標(biāo)客戶的細(xì)分 本項(xiàng)目主要抓住這樣的群體： 三高群體（消費(fèi)高、地位高、心態(tài)高） 。 （ 2）、中小型企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主。 B、從地域劃 分 （ 1）、開發(fā)區(qū)。然而工業(yè)最發(fā)達(dá)，尤其是萊鋼的存在，產(chǎn)生了大批高收入者，其對(duì)居住環(huán)境的要求無法在鋼城區(qū)得到滿足，于是與本樓盤優(yōu)良的內(nèi)外環(huán)境形成了強(qiáng)烈的反差。 普通住宅所表達(dá)的身份感、舒適度、方便性、私密性、功能性等都不能滿足成功人士的需求，而本項(xiàng)目能夠完全達(dá)到這些要求。同時(shí)，如此一個(gè)涵蓋了各種建筑物、各種經(jīng)營(yíng)形式的項(xiàng)目 ,其推廣運(yùn)作及交房以后的經(jīng)營(yíng)，必須通過各種手段，使其生機(jī)盎然，避免成為一潭死水。 除此之外，小區(qū)設(shè)置了必要的附屬配套功能：超市、貼身管家式全程物業(yè)服務(wù)等。 第二章 投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算 一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算 靜態(tài)投資初步估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 * 公頃 3200 2 工程費(fèi)用 7460 地上土建（平方米） * 70000 平方米 4340 地下工程（平方米） * 30000 平方米 2700 室外工程 (土建的 10%) 10% 434 3 其他費(fèi)用 824． 52 設(shè)計(jì)費(fèi) (%) 2% 收費(fèi) (30 元 /m2) 地上建筑面積 30 210 管理費(fèi) (2%) （ 2++） 2% 158． 32 營(yíng)銷費(fèi)用（ 2%） 總售價(jià) 2% 614 4 利息 * ？ 5 不可預(yù)見費(fèi)（ 5%） （ 2++++4） 5% 381． 08 總投資 (萬元 ) 12172。按成本價(jià)出售也可考慮。充