農(nóng)村宅基地買賣是否有效-合同效力如何認(rèn)定--免費(fèi)閱讀
【正文】 涉案房屋雖未進(jìn)入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價(jià)值、房屋價(jià)值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設(shè)施重置成新價(jià)、區(qū)位補(bǔ)償價(jià)已經(jīng)有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)估價(jià)確定的，也有法院支持當(dāng)事人主張區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。”現(xiàn)結(jié)合北京地區(qū)法院裁判實(shí)務(wù)，對于農(nóng)村房屋買賣合同無效時(shí)損害賠償?shù)姆秶鷨栴}，具體說明如下： (1)信賴?yán)鎿p失賠償。買受人應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后返還給出賣人，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設(shè)用地使用證》、《宅基地使用證》等權(quán)利證書。lt。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有效，無論其對應(yīng)的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。具體說來，對于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。 根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[202x]4號)，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認(rèn)定為有效。 另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會議紀(jì)要》(202x年4月征求意見稿)第35條也明確”對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。本文將重點(diǎn)關(guān)注和介紹北京地區(qū)法院的司法裁判尺度。如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，造成毀約糾紛。 宅基地申請的條件： 因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的。農(nóng)村宅基地是否可以買賣?農(nóng)村宅基地注意事項(xiàng)有哪些? 一、農(nóng)村宅基地是什么? 農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定享受使用，并且可以用來建造居住房屋的農(nóng)村土地。 二、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需滿足以下四點(diǎn)： 需經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府的批準(zhǔn)。 外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的。 房屋升值，賣方毀約。 一般裁判規(guī)則 最高人民法院 《最高人民法院關(guān)于印發(fā)amp?！? 各地高級人民法院 根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》(京高法發(fā)[202x]391號)、《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(202x年9月14日)，對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認(rèn)定無效為原則、以認(rèn)定有效為例外的司法裁判尺度。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效。反之，對于非農(nóng)業(yè)戶口的買受
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