【正文】 籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56 同比增長（ %） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218 同比增長（ %） GDP（億元） 638 同比增長（ %） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26 房地產(chǎn)投資占 GDP 比重（ %） 9 今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價在每平方米 2500 元以上的供應(yīng)量占總量的%，單套面積在 120 平方米以上的總量是 %；從銷售情況 10 看，單價在每平方米 2500 元以上是占總量銷售的 %，單套建筑面積在 95~150 平方米的占總銷售量是 %。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高 9 個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因為我市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。 12 表 8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表 按區(qū)域劃分 老城區(qū) 萬平方米 所占比例（ %） 40 新城區(qū) 萬平方米 所占比例（ %） 60 按單套建筑面積劃分 90 平方米以下 所占比例（ %） 10 95 平方米 ~150 平方米 所占比例（ %） 20 150 平方米以上 所占比例（ %） 70 按單價劃分 2020 元以下 所占比例（ %） 8 2020~3000 元 所占比例（ %） 32 3000 元以上 所占比例（ %） 60 存量房交易情況 2020 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面積 萬平方米，較上年分別增長 %，其中存量住宅 12736 套，面積 萬平方米，分別較上年增長 %和 %，房改房上市交易 5700 套，面積 萬平方米，較上年分別增長 %和 %。 13 房屋拆遷及舊城改造情況 2020 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 萬平方米，較上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366 戶。 但是，從 2020 年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。 商務(wù)樓盤增長過快 今年 1~12 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá) 萬平方米，占總量的 20%，較上年同期增長 倍。成都實行對購房款補(bǔ)貼 ~1%的政策。較高是稅費標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。 （三）擬定采取的政策措施 為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2020]18 號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進(jìn) 一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系，南昌市政府于近日出臺了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補(bǔ)充意見》（以下簡稱《補(bǔ)充意見》）。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批 16 和建設(shè)。 積極引導(dǎo)住房消費，鼓勵消費者個人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到 2020 年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180 萬增加到 300 萬人，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300平方公里。另外，根據(jù)抽 樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為 95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約 60 萬平方米。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地 產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面 18 做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。 （ 3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。 2020 年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒浴^(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。 2020 年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這 些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。 在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 （一）、建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。 住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 30 表 13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 序號 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn)價格 交通 配套 環(huán)境 小計 交房 標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū) 規(guī)劃 小計 A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698 B 2900 3300 109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 3100 109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100 2903 3528 D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826 表 14：本項 目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項目 名稱 比準(zhǔn)價格 （元 /平方米） 銷售狀況權(quán)重 （銷售率） 加權(quán)的相對價格 （元 /平方米） 本項目住宅銷售價格 （元 /平方米） A 2698 100% 2698 B 2951 3359 0% C 2903 3528 80% 2322 2822 D 3186 80% 2549 E 2826 90% 2543 合計 多層： 180% 多層： 5020 多層： 2789 高層 ： 250% 高層： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價格 =5020 元 /平方米247。 394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 PS=12NRS???????????①（總價等于 N 年的收益） RS≥PSλ247。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方 米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 10000 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 33 四、戶型設(shè)計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。 34 項目投資估算 一、項目實施進(jìn)度安排 本項目計劃在兩年（ 24 個月）左右的時間內(nèi)建成。 綜合管網(wǎng)設(shè)計。 完成投資額 25%，開始預(yù)售多層 1~4樓。 高層 1~3樓開始施工。 多層 5~8樓設(shè)備安裝。 高層 4設(shè)備安裝。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 正式全部入住。 車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%。 表 19：稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 1 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 3 管理費用 5 不可預(yù)見費 2 銷售費用 房產(chǎn)稅（按租金） 12 五、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算 土地費用 本項目用地共計 畝，出讓單價 200 萬元 /畝，出讓總金額為18180 萬元，土地出讓金分兩次償還， 2020 年先付 80%，即 14544萬元；剩余的土地出讓金在 2020 年付清，即 3636 萬元。 管理費用 本項目的管理費用按項目 1~5 項和的 3%估算，詳見附表 2。合計為 994 萬元。 六、資金籌措 項目總投資 30931 萬元，其中項目資本金 2020 萬元，第一年（ 2020 年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款 8000 萬元，第一年（ 2020年）貸款 6000 萬元，第二年（ 2020）貸款 2020 萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。項目繳納的營業(yè)稅金為 2165 萬元，所得稅為 1803 萬元，土地增值稅為 397 萬元，合計繳納稅金 4365 萬元。詳見附表 7 和附表 8。資本金 100%