【正文】 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 37 頁 月獲得了解散合作公司的仲裁書。 首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 《 關(guān)于首業(yè) 大廈的初步設(shè)計的批復 》 （首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號）。（具體位置見附圖） 四、 建設(shè)單位背景 單位名稱 ：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 注冊地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街 2 號 注冊資金 ： 4000 萬 法定代表人：劉東才 職務(wù) ：總經(jīng)理 為貫徹落實黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟的經(jīng)營機制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風和良好的社會、投資環(huán)境，充分 發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 [93]京建開安第 037 號文批復，首都汽車公 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 37 頁 司于 1993 年 2 月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金 4000 萬元。 五、 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)本項目的初步規(guī)劃，項目規(guī)劃建設(shè)用地面積 12993 平方米，規(guī)劃總建筑面積87800 平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共 62800 平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共 25000平方米。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河東路。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。有關(guān)問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準。雨水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑 1000 毫米雨水市政管線 24 號檢查井，另在項目用地東側(cè)及南側(cè) 修建雨水支線 250 米，分別向西排入干管。 （ 3） 熱力 本項目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團公司為現(xiàn)狀用戶，項目供熱由項目西側(cè)三里河東路現(xiàn)有直徑 500 毫米供熱管線接引。 （ 7） 道路 本項目外部道路交通組織利用項目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里河東路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項目建設(shè)用地東側(cè)的道路。 第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 37 頁 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素 ，初步計劃本項目的規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積 62800平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積 25000 平方米。 寫字樓 C 座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項目用地西北側(cè)，總建筑面積 14420 平方米。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨立核算、自負盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。 綠地 本項目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。 本項目所需進口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴初方案審定后再定。 給水量 按公建用水綜合定額每日 升測算，該項目日平均用水量為 1150 立方米。 五、 環(huán)境保護 由于該項目建設(shè)內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對環(huán)境的污染較小 ，環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。 噪聲 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。 六、 綠化、消防和人防 綠化 項目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。 人防 按照國家人防設(shè)計要求，項目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計要求，結(jié)合平時的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合” 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 37 頁 的方針進行設(shè)計建設(shè)。今年 1— 5 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計完成投資 億元，增長 %，其中 5 月完成 億元 ；商品房開復工面積 萬平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房 萬平方米，其中住宅 萬平方米，比上年同期分別增長 %和 % 進入 90 年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項政策相繼實施并取得了顯著成效。進入 2020 年，商品住宅投資進一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。 在房地產(chǎn)銷售方面， 1999 年１至 3 季度，全市累計銷售商品房屋 萬平米，同比下降 ％，其中住宅 131 萬平方米，同比下降 ％；辦公樓 萬平方米，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 倍；其他用房 萬平方米，增長 倍。而大部分有購房意愿的消費者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費者持幣觀望以待我市購房補貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。進入 2020 年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進行，商品房銷售有增無減。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售給個人 萬平方米，增長 ％，占全市銷售面積的比重為 ％，同比提高 個百分點。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進一步發(fā)展。今年上半年，全市銷售商品房 萬平方米，同比增長 倍；實現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。 二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。 從實際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè) 26 家，較上年增加２家，完成投資 億元，較上年增長 %，本市房地產(chǎn)投資的比重為％，上升了 個百分點。 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的 50%以上 1999 年上半年全市商品住宅投資 億元，同比增長 ％，增幅上升 個百分點。 三、 項目經(jīng)營前景分析 地點分析 該項目用地建設(shè)地點位于北京市西城區(qū)，項目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。從地理位置上看本項目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理條件十分優(yōu)越?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項說明如下： 征地、拆遷費和土地出讓金 根據(jù)國家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項目所占用地應(yīng)按國家和北京市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價格水平，本報告暫按共需繳納 7200 萬元人民幣估算。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 37 頁 市政公用設(shè)施費 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費共計 200 萬元。 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 37 頁 二、 資金來源 本項目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。 二、 建設(shè)進度 計劃項目建設(shè)期為 3 年，力爭在 2020 年 10 月前建成，具體計劃如下： 2020 年 11 月前 1） 完成項目可行性報告的編制和報批工作； 2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報批工作。在項目建設(shè)期中 2020 年可完成銷售全部建筑面積的 30%左右， 2020 年將完成銷售建筑面積的 40%左右，其余將在 2020 年 12 月之前全部售完。按每年 40萬元測算。具體情況列表顯示如下： 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 37 頁 營業(yè)稅金明細表 單位：人 民幣萬元 項目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合計房地產(chǎn)銷售營業(yè)額 14230 18973 15523 48726稅率 房地產(chǎn)銷售稅金 712 949 776 2922其他業(yè)務(wù)營業(yè)額 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238稅率 其他業(yè)務(wù)稅金 91 91 91 91 91 91 91 637合計 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91 3559 現(xiàn)將營業(yè)成本和費用匯總?cè)缦拢? 年經(jīng)營成本和費用匯總表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020企業(yè)管理費用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107營業(yè)稅 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合計 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 所得稅及其他稅金 按照我國相關(guān)法律規(guī)定，該項目應(yīng)繳納的稅項包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的 33%，其余稅項列入企業(yè)管理費中。（詳見附表） 經(jīng)營成本和費用 該項目的經(jīng)營成本和費用包括企業(yè)管理費用、營業(yè)稅金等項內(nèi)容。 現(xiàn)金流量分析 本項目的現(xiàn)金流量分析 見附表。項目的實施將促進首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收 來源，經(jīng)濟效益和社會效益都