【正文】 并監(jiān)督實施，保證各設(shè)備的 正常運作 建立設(shè)備組備用鑰匙柜，每班查點，每班交接 建立維修易耗物品庫，做好進、耗、轉(zhuǎn)、存帳務(wù)登記，每月盤點，控制成本，建立各物品的最低存貨量，及時提交采購和報廢計劃 制作安全操作規(guī)程，定期檢查，并進行評比 制作完成崗位培訓計劃，提高員工的使用、維護、檢查、排故操作技能 制作重點部位、設(shè)施的突發(fā)事件應急方案，落實到人頭 檢查客戶自裝修情況，對違反公司利益的情況立即糾正，并通知保安監(jiān)管。 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購 專業(yè)性較強的工具或零件。 負責管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、保養(yǎng)、維修。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。 制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 負責與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 負責給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。 （四）水電維修員 負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維 修、保養(yǎng)。 負責用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。 （二）交接班程序 按規(guī)定 時間由交班員工主持交接班。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 巡視記錄與實際情況不符時。 設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 交班宣讀本班工作情況記錄及當前運行方式。 不正常：由交班負責處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進行。 交接班人數(shù)不齊或不在場時。 第二部分 資料管理 一、運行記錄管理制度 巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 值班表 每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長。資料管理員者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存。 巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。 機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼 “機房重地，謝絕來訪 ”或 “生產(chǎn)重地，請勿進入 ”的告示牌。 機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。 嚴禁 攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。 四、設(shè)備機房防火規(guī)定 不得在機房內(nèi)吸煙。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。 機房內(nèi)的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標志和指示燈等設(shè)施，必須保持完 整好用。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導。 機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責任人的責任。 物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。 因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應立即排除故障恢復供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 物管部經(jīng)理應安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。 四、臨時用電管理規(guī)程 （一）用電申請 用戶應事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電 ，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。 （五）停電及拆線 用戶終止用電，應事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。 發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應馬上查找原因，并通知物管部安排處理。 嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。報物管部經(jīng)理審批。 各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運 為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。 填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者； 高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點， 由工作負責人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應一次做完。 需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責人同意。 (2)工作負責人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。 用戶出門前應將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 (3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損 失。 安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。 收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水 應立即報告總經(jīng)理，至少提前 24 小時書面通知受影響用戶。 當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。 每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到 “手動 ”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回 “自動 ”位置。 每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。 根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。 給排水設(shè)備的故障應于 24 小時內(nèi)修復，無法解決的應馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領(lǐng)導，限期修復。 (二 )排水系統(tǒng)故障處理 排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。 空調(diào)機房 (1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。 (2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。 檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。 根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。 啟動冷凍水泵和冷卻 水泵。 1檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。 （二）關(guān)機程序 關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。 三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定 空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)組負責，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。 四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。 設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。 系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 二、電動扶 梯操作規(guī)程 （一）啟動 檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 （三）應急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 三、電梯運行管理規(guī)定 物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。 四、電扶梯運行管理規(guī)定 電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養(yǎng)由指定承包商負責。 當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。 第四章 突發(fā)應急處理 一、供電突發(fā)性事故的應急措施 (一 )外線故障 大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。 檢查低壓 受電柜，并合上低壓總開關(guān)。 將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。 退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應急負荷供電，并每隔 15 分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 (四 )通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預計修復時間 ，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 （二）水泵 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。 水塔溢漏 (1)巡 查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關(guān)，可當場解決的即時修復。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。 水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。 空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣 停止水泵。 空調(diào)機房內(nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 確定電梯轎廂位置。步驟如下： (1)轎門應保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。 (4)按正確 方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層 177。 XX 大廈管理處