【正文】 發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料 ——XX 材料 貸：委托加 工材料 （ 13）低值易耗品： 是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。應(yīng)下設(shè) “出租產(chǎn)品 ”“出租產(chǎn)品攤銷 ”兩個 明細(xì)科目 出租土地或是房屋時 借：出租開發(fā)產(chǎn)品 ——出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品 租金收入： 借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 （ 17）周轉(zhuǎn)房： 是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè) “在用周轉(zhuǎn)房 ”和 “周轉(zhuǎn)房攤銷 ”兩個明細(xì)科目 開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房 ——在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ——房屋 按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用 貸：周轉(zhuǎn)房 ——周轉(zhuǎn)房攤銷 其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 如果金額較大的 借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用 貸：銀行存款 最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目 （ 18）固定資產(chǎn) ① 購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等） 借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 購入需要安裝的固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 支付安裝費(fèi)用 借：固定 資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出 ② 自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單） 支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計費(fèi) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 領(lǐng)用材料時 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：庫存材料 分配建筑工人工資和福利費(fèi) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)付福利費(fèi) 完畢建筑交付使用 借：固定資產(chǎn) 貸 ：固定資產(chǎn)購建支出 ③ 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同） 借：固定資產(chǎn) 貸：實(shí)收資本 累計折舊 ④ 改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單） 借：固定資產(chǎn) ——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn) ——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn) 殘料變賣時 借：銀行存款 貸：固定資產(chǎn)購建支出 支付擴(kuò)建工程款時 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單） 借：固定資產(chǎn) ——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出 交付使用時 借：固定資產(chǎn) ——生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn) ——未使用固定資產(chǎn) （ 19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。（比如預(yù)埋的水管，鋼筋，挖地基，運(yùn)土費(fèi)用，但這些都購成了項目的成本）。前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生了一些支出，比如：勘測費(fèi)用、文物保證金（確保挖到文物要匯報）、設(shè)計費(fèi)用、人員工資、等等帳務(wù)處理： 勘測費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用支出 借：開發(fā)成本 前期工程費(fèi) 貸：銀行存款等 支付文物保 證金（確保挖到文物要匯報） 借：其他應(yīng)應(yīng)收款 文物保證金 貸：銀行存款等 人員工資 （ 1）支付工資時 借：應(yīng)付職工薪酬 貸：應(yīng)交稅金 個人所得稅 貸：現(xiàn)金 （ 2)月末，工資分配時 借：管理費(fèi)用 工資（管理部門） 借：銷售費(fèi)用 工資（銷售部門） 貸：應(yīng)付職工薪酬 備注：如項目一直沒有動工，公司發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)一直掛在 “長期待攤費(fèi)用 開辦費(fèi)用 ”的賬上，直到開工為止，再轉(zhuǎn)入 “主營業(yè)務(wù)收入 ”和 “其他收入 ”?；虻扔辛耸杖朐贁備N。 方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。 建筑安裝工程費(fèi) 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的 “已完工程月報表 ”、 “工程價款結(jié)算單 ”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”成本項目。 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi) ”成本項目： (1)配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： ▲ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的 “配套設(shè)施費(fèi) ”成本項目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的 “配套設(shè)施費(fèi) ”成本項目。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時一次進(jìn)行調(diào)整。可資本化的借款費(fèi)用不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金等； c 可確定借款用途并?？顚?用的，可將借款費(fèi)用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對象間分?jǐn)?；如果一次性利息?shù)額較大時，也可先通過 “待攤費(fèi)用 ”歸集后，再分配計入各成本核算對象的 “開發(fā)間接費(fèi) ”。 ② 配套設(shè)施開發(fā) 計算公式： 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi) =該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本） *配套設(shè)施預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 =該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本） /應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本） *100% 發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)） 借：開發(fā)成本 ——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn) 品 支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用 借：開發(fā)成本 ——配套設(shè)施開發(fā) 貸：銀行存款 同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本 ——配套設(shè)施開發(fā) 貸：庫存設(shè)備或庫存材料 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本 ——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本 ——配套設(shè)施開發(fā) ③ 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用 （能夠分清對象的） 借：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) 貸 ：銀行存款 ④ 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有 “出包 ”、 “自營 ”兩種 出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付工程款 應(yīng)付職工薪酬 庫存材料或設(shè)備 ⑤ 代建工程開發(fā)成本： 是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費(fèi) 用支出 借：開發(fā)成本 ——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本 ——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)成本 ——代建工程 貸：開發(fā)成本 ——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù) 借：主營業(yè)務(wù)成本 ——代建工程結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本 ——代建工程 （ 2）開發(fā)間接費(fèi)用： 所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi) 用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費(fèi)用時 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付職工薪酬 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品 ——房屋 貸：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) （ 3）管理費(fèi)用： 是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用 （ 4）財務(wù)費(fèi)用： 包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈 支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用 （ 5）銷售費(fèi)用 ：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中稅費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例較大，稅務(wù)工作應(yīng)該是財務(wù)經(jīng)理的首要工作。 。 。是指通過增加稅收抵免額來降低稅負(fù)的一種方法。前 5 個稅種構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)納稅成本的主要部分，其中前 3 個稅種更是重中之中。但對轉(zhuǎn)讓方結(jié)算時應(yīng)收的，而受托方拖欠的價款，根據(jù)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確定的基本規(guī)定，應(yīng)在結(jié)算時納稅。若裝修費(fèi)用包含在總房款內(nèi)，則按銷售不動產(chǎn)的 5%的營業(yè)稅率，而如果分別核算銷售不動產(chǎn)和裝飾工程兩種經(jīng)營行為，裝修合同另外簽訂，則裝修部分收入適用 3%的稅率，二者相比少納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)為提高產(chǎn)品競爭力，在市場可接受范圍內(nèi)，完善配套設(shè)施，增加的成本可以通過提高售價補(bǔ)償。稅法對三項費(fèi)用的扣除規(guī)定為 10%以內(nèi)，企業(yè)在組織架構(gòu)上向開發(fā)項目傾斜，把能劃歸開發(fā)項目的人員盡量劃入項目編制，減少由三項目費(fèi)用列支的費(fèi)用，加大開發(fā)間接費(fèi)用，也就加大建造成本，降低了增值率。 方法 4：確定利息扣除方式 按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣 除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。如果建房過程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可故意不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證 明，這樣可以多扣除費(fèi)用，減輕稅負(fù)。 具體說明如下：假設(shè)由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，欲將該大廈轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙，但轉(zhuǎn)讓的過程中需要按 5％的稅率繳納營業(yè)稅。對于企 業(yè)乙來說，以企業(yè)丙的名義進(jìn)行經(jīng)營與以自己的名義進(jìn)行經(jīng)營并沒有實(shí)質(zhì)的區(qū)別。當(dāng)房屋初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽定設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅， 而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí) 行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 方案 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的所得