【正文】 第一部分 項目的概況 一、項目背景概況 中國傳媒大學 及 中國傳媒大學 科技園項目的概況 中國傳媒大學 經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要的科學研究中心和高新技術輻射中心，形成了較強的基礎研究、應用研究和開發(fā)研究的能力。 中國傳媒大學 科技園是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合批準的首批 22 個 國家級大學科技園 之一，是 北京市 重點科技企業(yè)孵化器、 北京市 青年創(chuàng)業(yè)基地； 科技園享受 北京 國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。整個園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴謹”的風格；同時采用生態(tài)型花園布局、個性化單套設計 、集群式商務管理等理念，實現(xiàn)商務的人性化和舒適化，為工作和生活提供互動一體化服務、為創(chuàng)意革新提供一個靈感的自由。 項目的 2 至 9 號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特色部分。 項目還有面積 ㎡的架空層和面積多達 3500 ㎡的中心花園，沿各主體建筑周圍都設有綠化帶；項目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達到“真正會呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHO 創(chuàng)業(yè)空間效果。 四、項目服務概況 本項目本質(zhì)屬于科技園項目，其以高新技術為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務、專業(yè)管理的附加價值。 本項目本著發(fā)展成為個性化商務空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標積極主動向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務。同時還可以依托 中國傳媒大學 的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理的服務。 二、 北京 商務寫字樓調(diào)查分析 隨著 北京 經(jīng)濟的經(jīng)濟起飛， 北京 住宅房產(chǎn)逐漸進入泡沫狀態(tài)， 在中央政府的強力調(diào)控下， 北京 寫字樓市場正逐步取代 北京 住宅市場進入發(fā)展商的視線；不過 北京 寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認 可；而且更多的商務寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強調(diào)商務的豪華概念。 從目前 北京 商務寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務區(qū)，還有各零星分布的商務性寫字樓。目前該區(qū)域較新樓盤供應量在 47萬平方米左右，均價在 12800 元 /平方米左右。新武林商務區(qū)增加 美達 慶春路商務區(qū) 慶春路商務區(qū)是 北京 如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱北京 成熟的市中心 CBD 區(qū)塊中的金融街。 東清大廈、濱江 政府關于 解放路延伸段工程，更是進一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。 區(qū)塊 參考日租金為 25 元 /平方米。 文教商務區(qū) 文教商務區(qū)主要是隨著高新區(qū)的設立和開發(fā)孕育而生的新商務區(qū)，隨著文三路電子 街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實，文教商務區(qū)的商務寫字樓供應逐漸增加；并逐步成為 北京電子產(chǎn)品銷售、 IT 行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該 區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設施完善。華都 在這里你可以看到 北京市 內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。世貿(mào)中心、綠城 濱江商務區(qū) 濱江商務區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商 務寫字樓更多的集中于江南大道周邊。該區(qū)塊現(xiàn)有 濱海 錢江新城區(qū)塊 隨著 北京 市政府確立 北京 由西湖時代走向錢江時代的戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐步走進 北京 人的視線。 三、 北京 商務寫字樓市場分析總結 自從 2021 年以來 北京 房產(chǎn)市場新聞不斷，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高 , 包括高效性、 先鋒性、展示性、 24 小時、技術化、年輕化、多樣化等。 北京 商務需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。 其中 北京 高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久， 現(xiàn)在的入住率較高，并由于是區(qū)政府項目，其招商工作的重點是引導產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府行為導致入駐門檻較高，可作為本項目區(qū)位中的基礎優(yōu)勢；東冠發(fā)展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該項目剛開始招商，是本項目的參考競爭對象。 第三部分 項目的研判 一、項目區(qū)域及個性研究 政策區(qū)塊方面 本項目隸屬 北京 唯一的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)政策區(qū)塊。由于濱江距離 北京 市區(qū)較遠，商務氛圍 一直很淡，之前唯一的支撐就是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等明顯的政策傾斜性的商務辦公樓和著名高新企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)性的基地性辦公樓；隨著 北京 城市發(fā)展中心的四周擴散，濱江區(qū)塊也逐漸熱起來。 項目規(guī)劃方面 本案采用生態(tài)型花園布局、個性化單套辦公設計、組合式后勤服務配套、專業(yè)性商務服務管理等理念，引入 SOHO 商務概念，打造科技研發(fā)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和前沿服務性行業(yè)的自助式商務群。 本案在一定程度上具有地理位置、豪華程度等多方面的劣勢，但本項目的個性化、排屋樓寓設計在 北京 還是第一家，這也算是本案的獨有特色；由此在本案的宣傳中，加強項目特色的宣傳，并依據(jù)項目特色提煉大眾化的概念，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競爭中的雍容華貴思路。 休閑商務與財富人生 人匆匆的來了， 滿園綠意輕撫著您的眼神 是否有了怦然心動的感覺？ 商務因此而愜意起來。 園林化布局 本項目作為一個科技園區(qū)，最大的特色就是園林化布局；所謂園林化布局包括生態(tài)型環(huán)境設計、充足的配套保障、統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)。同時由于文教高新區(qū)的存在，一定程度上也激化了濱江的距離感。由此建議加強“ 引領高新風云，把握區(qū)域先機；筑就創(chuàng)業(yè)夢想，揮灑自由空間”； 積極推廣濱江高新區(qū)作為未來高新產(chǎn)業(yè)領頭羊的發(fā)展前景，突出天堂硅谷著名企業(yè)集中圈。本項目的生態(tài)布局、個性化設計是此類人群的最大機會選擇。 第四部分 項目的招商目標群定位