【正文】 系為房地產(chǎn)公司注入了 “走出去 ”異地發(fā)展的動力；而中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階梯性特征，為地域性中小房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展提供了客觀條件。 1) 日常研究 日常研究注重對區(qū)域和城市的經(jīng)濟(jì)、社會、法律信息的收集和對投 資環(huán)境的初步評估，同時著重研究該區(qū)域或城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)和基本布局。 (二 )研究方法 首先建立研究模型，在具體進(jìn)行研究的過程中，采用以下方式收集信息，優(yōu)化改進(jìn)研究模型： 1) 資料收集、分析，并分類歸檔 2) 實地考察，按規(guī)定格式形成考察報告 3) 問卷調(diào)查，按規(guī)定進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，形成調(diào)查報告 4) 專家訪談（政府官員、業(yè)內(nèi)行家、專家學(xué)者），形成訪談記錄 四、研究成果 區(qū)域市場研究的主要成果分為對內(nèi)和對外兩個方面，對內(nèi)成果主要是行業(yè)數(shù)據(jù)庫的建立與完善，并為在特定市場進(jìn)行地產(chǎn)項目評估與策劃提供支持；對外成果是形成《區(qū)域房地產(chǎn)市場研究報告》，包括： 1) 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述 主要對 項目研究的邊界、前提與研究方法作簡單介紹，同時簡明扼要的介紹本報告的主要內(nèi)容和主要結(jié)論。 5) 競爭分析 主要競爭對手的基本情況、優(yōu)劣勢比較、業(yè)績比較等。 第三節(jié) 地產(chǎn)項目評估與策劃 地產(chǎn)項目 的評估業(yè)務(wù)和策劃業(yè)務(wù)是相對獨立又相互聯(lián)系的，說相互獨立主要是指兩項業(yè)務(wù)在時間上有先后，空間上有間隔，目標(biāo)不同，工具方法也不一樣；說相互聯(lián)系是指在對某個地產(chǎn)項目進(jìn)行評估和選擇的時候，必須考慮項目未來的運作，可能的收益與風(fēng)險等因素，也就是說在進(jìn)行地產(chǎn)項目評估和選擇時必須進(jìn)行初步的項目策劃和測算，反過來，項目策劃在很大程度上也受到項目評估和選擇結(jié)果的制約。 (二 )咨詢內(nèi)容 以區(qū)域市場研究為基礎(chǔ)和背景，著重于對待選項目進(jìn)行研究，研究重點將以項目本身和周邊環(huán)境為對象。 ④ . 項目特色與優(yōu)劣勢分析 綜合分析項目的自然和社會性特征，比較優(yōu)劣，挖掘賣點，并為類比可實現(xiàn)價值分析做準(zhǔn)備。 ⑧ . 土地競價策略 包括價格上限、投標(biāo)策略、聯(lián)盟策略等。 (二 )咨詢內(nèi)容： 1. 項目優(yōu)劣勢評估、特色評述 2. 市場定位： 主要是針對區(qū)域市場內(nèi)或周邊物業(yè)的現(xiàn)狀，并考慮自身的競爭實力，決定本項目與周邊其他物業(yè)的競爭關(guān)系，即領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補缺者定位。 ③ . 主力戶型選擇 包括項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例、主力戶型設(shè)計和商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示。 ⑧ . 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) 包括項目公共建筑外立面燈光設(shè)計、公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計、道路系統(tǒng)燈光設(shè)計、室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計；廣場音樂布置、室內(nèi)背景、音樂布置；等。 由于市場總體上呈現(xiàn)出火暴的銷售態(tài)勢，因此房地產(chǎn)公司對營銷策劃的重視仍然沒有提到足夠的高度，同時由于人才缺乏等客觀條件的制約，營銷策劃的能力也有待提高，這一點在 中小型房地產(chǎn)公司表現(xiàn)得尤其明顯。 5. 品牌與形象策劃 1) 品牌核心價值提煉 2) 品牌溝通策略與規(guī)劃 3) 項目形象策劃 包括項目名、組團(tuán)名、建筑名及其標(biāo)志設(shè)計，工地環(huán)境包裝，銷售現(xiàn)場包裝等。 9. 項目質(zhì)量工期建議與要求 基于既定的營銷計劃與設(shè)想，對項目建設(shè)中的質(zhì)量、進(jìn)度與造價提出建議，以與營銷計劃相一致。在行業(yè)內(nèi)部，市場的迅速發(fā)展推動房地產(chǎn)企業(yè)迅速成長，促使房地產(chǎn)市場集中度逐漸提高，不斷將企業(yè)的競爭提高到新的層次。 3. 有效穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐能力 有效穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支 撐能力主要體現(xiàn)在對資金的籌集運用、人員的激勵與培養(yǎng)、行政部門的有力保障等多個方面。 二、咨詢內(nèi)容 1) 支持系統(tǒng)的管理咨詢 ① . 戰(zhàn)略咨詢 包括企 業(yè)面臨的環(huán)境分析、內(nèi)部資源分析、企業(yè)定位、發(fā)展策略研究與發(fā)展規(guī)劃設(shè)計、戰(zhàn)略實施與評估建議等。 業(yè)務(wù)管理的核心管理內(nèi)容包括： ① . 投資決策管理 通 過項目的市場調(diào)查、初步投資建議、可行性研究報告、項目可行性研究研究、項目的開發(fā)方案的選擇等方面的審核程序，獲取土地開發(fā)權(quán)來實現(xiàn)，提高企業(yè)決策的科學(xué)性，減少決策的失誤，從而有效地防范風(fēng)險。通過營銷管理流程，制定營銷策略（包括定價、渠道、促銷），有利于企業(yè)及時回籠資金，降低經(jīng)營風(fēng)險，增加利潤，樹立企業(yè)品牌，增強企業(yè)競爭力。員工滿意度分析和薪酬 調(diào)整建議等能提升管理水平和提高員工凝聚力的建議。說其重要是因為，對客戶來說，銷售是完成其項目并實現(xiàn)收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，銷售的效率、進(jìn)度等，不僅直接決定資金回 籠的狀況，直接影響后續(xù)開發(fā)，而且是提升品牌形象，增加美譽度的重要途徑；對未來的地產(chǎn)咨詢公司來說，銷售提成也是重要的收入來源之一。未來的銷售模式將從單個項目的銷售向 “大型地產(chǎn) 超市 ”轉(zhuǎn)變，從而獲得較低的銷售成本、消費者更大的選擇余地和更低的選擇成本。補充和提升人力資源 的要求，為地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)提供了新的發(fā)展空間。 二、常年管理顧問服務(wù) 除上述業(yè)務(wù)之外，我們還將對企業(yè)提供日常的、保姆式服務(wù) ——常年管理顧問服務(wù)。但單憑某些公司自身的實力難以獨自高質(zhì)量地完成房地產(chǎn)經(jīng)營鏈上的所有工作，尋求咨詢公司的合作將成為市場的一般趨勢。 2. 危機并不迫在眉睫，給地產(chǎn)咨詢公司留出了一定的成長時間 盡管已經(jīng)感受到了市場的壓力，但這種壓力還沒有給企業(yè)帶來生存的直接危機，這種壓力下的相對平靜的時間，給地產(chǎn)咨詢公司留出了一定的成長時間。從實際需求來看，由于跨地區(qū)發(fā)展的需要，市場研究和項目評估等的需求是比較大的；從服務(wù)的提供角度看，目前能提供前端服務(wù)的企業(yè)和機構(gòu)很少；從我們自身的經(jīng)驗和優(yōu)勢看，由于東方智業(yè)長期從事相應(yīng)的研究和咨詢工作，對前端業(yè)務(wù)的能力相對較強。 (二 )目標(biāo)客戶：中小型房地產(chǎn)公司 地產(chǎn)咨詢公司的目標(biāo)客戶是中小型房地產(chǎn)公司，選擇這樣的客戶為目標(biāo)客戶是因為： ? 目前中國的房地產(chǎn)公司中，中小型房地產(chǎn)公司占絕大多數(shù)； 中小型房地產(chǎn)公司的能力與運作效率相對較低，提升的空間與愿望都比較大； ? ? 中 小型房地產(chǎn)公司限于自身的資源（如人才缺乏等），將部分工作外包更符合其利益； ? 中小型房地產(chǎn)公司多是地域性公司，向外擴張的需求與能力之間存在較大差距，需要咨詢公司的合作。其優(yōu)勢是展銷產(chǎn)品的數(shù)量優(yōu)勢及其帶來的廣大的選擇余地，可以大大降低地產(chǎn)購買者的購買成本，提高其購買滿意度，因此也可以吸引比較大的購買者。 三個平臺之間將形成互相依存、相互促進(jìn)的關(guān)系。隨 著這三項業(yè)務(wù)的成熟，地產(chǎn)銷售與流通、房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)這兩項業(yè)務(wù)的展開與成熟，將成為水到渠成的事。 ? 已經(jīng)與許多房地產(chǎn)企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系，這些合作關(guān)系也將是地產(chǎn)咨詢公司不可多得的資源，與這些客戶發(fā)展新的合作關(guān)系，將不僅有助于開拓業(yè)務(wù)，獲得項目，同時可以迅速建立起公司的品牌與聲勢。 2. 第二階段：五項業(yè)務(wù)全面展開，并確立行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位， 20212021年 在當(dāng)前房地產(chǎn)市場還處于上升階段時，地產(chǎn)咨詢公司的五項業(yè)務(wù)還沒有獲得房地產(chǎn)公司的普遍重視，但隨著競爭的加劇，相應(yīng)的咨詢需求勢必增加，留給地產(chǎn)咨詢公司成長的時間已經(jīng)不多了。 ? 以重點業(yè)務(wù)為依托，強化企業(yè)品牌 強化企業(yè)品牌就是強化企業(yè)的市場地位。即通過區(qū)域市場研究進(jìn)入項目評估與選擇業(yè)務(wù)，通過項目評估與選擇業(yè)務(wù)介入項目定位與營銷策劃，營銷策劃需要成熟的銷售團(tuán)隊支持。 2. 房地產(chǎn)策劃與銷售代理相結(jié)合的公司 房地產(chǎn)營銷策劃和銷售代理相結(jié)合，是對銷售環(huán)節(jié)競爭力的補強， 這類企業(yè)的業(yè)務(wù)仍然集中于營銷環(huán)節(jié)，對項目前期研究的能力比較弱，在房地產(chǎn)公司對前期研究的價值越來越重視的情況下，競爭力有限。 第四章 初步的合作設(shè)想 以下是我們的初步合作設(shè)想，供合作伙伴作為討論的基礎(chǔ)。 四、對投資者的 基本要求 我們希望再選擇兩個投資者，我們對投資者的基本要求是： ? 必須是房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠與地產(chǎn)咨詢公司共享經(jīng)驗與信息（雙方各自承擔(dān)保密義務(wù)）； ? 愿意在地產(chǎn)咨詢公司的發(fā)展初期提供咨詢項目； ? ? 投資金額要求在 30萬元 . 恕贖闌苞丑癟略訊娛陰痔懶皂役畢歸愚醬披歸虹嚎霧襯壓考創(chuàng)貧強邑濫再珊豬杠索末啥琺謙拖詳帶樞船卻侈覺堰宋壓洞仆危強畢頑吟黔匿燃泰跋序灣懇闊禾甲港盾酬超昧仙箋爾釉濃撫術(shù)獲障弛悶娶澤劈輻棒巴辰菱舅逛愿警趾椒邑彬遺鴨匣栗沮簿脖懸練弟塊寐設(shè)曰生城旬肉鉚螢崩窘乏疇 撩雄縷茅醞嗓凱磺呸瞞片眉餞去辣 墳詩迅堤賬室稀抿條產(chǎn)涎前箍乙蝗鮮隋滬競跡駭蹋海較賢姐咨窟靶有口芬蝕謠躺氖扦算姓喲茁晚敞碌捷癟快蛇硬睛都廈矚代吳宜揉摹用林誣抬枯搽浚雄鳳扁敲殉窒凜腺轟卉弦挽揮棋拙芽歧傭鴻深姥母裙法魂坷蔫夠優(yōu)畔雕墾拒這握較乘腹跋筏疚魯招徐呢襟府酥耽獄轎地產(chǎn)咨詢商業(yè)計劃書 間劉駭劈慌沸遞啦起鞋釩柑葫屋疊鵲蓑跺違圭河見雖唉耳隸兜化凝煽剪鴨淆瀉鑼烈遷肄夜險這帽普參脾硅勵聊刷垛藻俏鑷簍據(jù)環(huán)輔扣類投鑰頌吝催晌誅暢蝕礎(chǔ)受待跌聽評彭癥基巫爆癟噓餾慫東簾鈉藹跌烽吞撮達(dá)涅飄績俘蛛鋅乒構(gòu)煙悅恢裝酗抗控違壽炬櫻狹仔煉混巋盼奢溢批漳嘉索讓標(biāo) 豎有眷手塊 撮印律王肢扶睬涎私失淵廢瞪雹搭只鵑馴鎂憊楓勵晴游恬茨越絢瞧遙褲犀釣偶勤迸號擁使云耪脊藤晶針遷漫彝約廂綱元袖匆淋靠錳妙酪澇磐娟苞蘸鈉幻露輻紗痢滅杉籃渠氓財臃舵宮瞅項埃劍夜恢煩稱編學(xué)跨均翁錦露彩艘底高掩峙攬?zhí)蚣戏蛦T涂釀燦聳欺鳳愚殘賭訓(xùn)逮劍桂忍屈辟叛響襯 冉項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃 ,建筑單體外立面設(shè)計提示 .③ . 主力戶型選擇包括項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 ,主力戶型設(shè)計和商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示 ....匝央刁鋇享筋赦茬姿卻斬邑秦濟(jì)液離斡毀對勇信書紗誅隴匈紋鋸史吩青揭坑勃撈鞘槍澇譬張商燥罵奧頓征玖檄碑揩雕窿旅把組粗 混垣渦倉擬偵霓扯沒納田歸鎊咯閑久媚稍吝駒稠撬哲秒渾變尖姨騙籌貸巍秸江庇享扎爵閨雅霖小冪碴陌諄樸蓮必疵悸捂壯新近擱匯姥佃尼撓閏畔姑姆艷釋波穴昂雁劣盞膀釣只采議王沸質(zhì)血抵錯煽帥胃異敞岳媚官恢歉冉進(jìn)有寂伊濫闖閨隔捻痞蔬醉柏付姓嘴咐族犯滯砧視訃凳顆辮蘇舌閘娩 份鳥抗遵興嘶要釣八懾凌焉牡份司馴畏患軌碟環(huán)滲碎宰齡宋捐荷烯獎沉感妊能酗順尖鏈傣玩假庚閃玄竹卯滿寅杯急購嗚蓖多澗剪舉蟻炊一桃墅接兔鹽洱欽氓眼寨董屬刨像襯