【正文】 分公司護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)接到監(jiān)控中心的報(bào)告： 8 號(hào)樓西側(cè)有人翻越圍墻進(jìn)入小區(qū)。班長(zhǎng)又通知兩名護(hù)衛(wèi)員即刻去 2 號(hào)樓周圍查找。于是，留一人守在樓下觀察動(dòng)向，班長(zhǎng)帶另一人到樓內(nèi)搜查。于是讓護(hù)衛(wèi)員守在 502 門口，自己從沒(méi)有鎖閉的 501室進(jìn)入 502 室內(nèi)。而那個(gè)嫌疑人神情非常緊張，聲稱出入證忘在家里了。他一聽要去看錄像，馬上軟了下來(lái)，連連點(diǎn)頭認(rèn)帳。并立即通知裝修負(fù)責(zé)人來(lái)處理此事，補(bǔ)辦了出入證。 四、有求必應(yīng) —— 住戶聲稱家中有可怕異物怎么辦 去年 9 月 18 日上午，某管理處接到 18 樓一住戶的電話。令護(hù) 衛(wèi)員啼笑皆非的是，所謂可怕動(dòng)物不過(guò)一只蟄伏的蝙蝠而已。 點(diǎn)評(píng)：有許多區(qū)區(qū)小事本不該由我們物業(yè)管理單位來(lái)管。 針對(duì)這種情況，管理處及時(shí)召集護(hù)衛(wèi)員會(huì)議，研究、部署并采取了一系列新的措施（有時(shí)我們也采取了措施，可并未解決問(wèn)題，原因就在于相對(duì)復(fù)雜情況而言，所采取的措施沒(méi)有成為“一系列”，工作上還存在疏漏）：要求大堂護(hù)衛(wèi)員加強(qiáng)與重點(diǎn)住戶的溝通，更全面地了解掌握有關(guān)情況；住戶一旦提供“不受歡迎人員”的名單，就嚴(yán)格控制其進(jìn)入大廈；勸說(shuō)登門討 債的債主擇地與住戶協(xié)商，或者通過(guò)法律途徑解決經(jīng)濟(jì)糾紛；發(fā)現(xiàn)債主情緒過(guò)激而難以控制，迅速尋求公安人員的幫助；動(dòng)員屢有債主上門討債尋仇的住戶暫時(shí)易地居住，避免發(fā)生意外?? 采取了這些措施之后，債主上門討債尋仇的事件得到了有效控制，兩位住戶家又歸于風(fēng)平浪靜，整個(gè)大廈依然保持著一片祥和的氣氛。 六、尋蹤辨跡 —— 發(fā)現(xiàn)可疑情況怎么辦 一天中午 12 點(diǎn)，某小區(qū)物業(yè)管理分公司護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)接到監(jiān)控中心的報(bào)告： 8 號(hào)樓西側(cè)有人翻越圍墻進(jìn)入小區(qū)。班長(zhǎng)又通知兩名護(hù)衛(wèi)員即刻去 2 號(hào)樓周圍查找。于是，留一人守在樓下觀察動(dòng)向，班長(zhǎng)帶另一人到樓內(nèi)搜查。于是讓護(hù)衛(wèi)員守在 502 門口，自己從沒(méi)有鎖閉的 501室進(jìn)入 502 室內(nèi)。而那個(gè)嫌疑人神情非常緊張，聲稱出入證忘在家里了。他一聽要去看錄像，馬上軟了下來(lái)，連連點(diǎn)頭認(rèn)帳。并立即通知裝修負(fù)責(zé)人來(lái)處理此事，補(bǔ)辦了出入證。 七、嚴(yán)管細(xì)抓 —— 住戶執(zhí)意在公共走道擺放鞋架怎么辦 某大廈有 8 位住戶經(jīng)常把鞋架擺放在單位門外的公共走道上，管得緊了收回去，稍一放松就又搬出來(lái)，成為管理中一個(gè)不大不小的難題。 按照這一部署，各個(gè)保安班在主管領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一組織下，分戶包干，分工負(fù)責(zé)，分頭落實(shí)。 八、物業(yè)公司合理應(yīng)對(duì)業(yè)主健身擾民案例分析 “做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺(jué)做到的。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。 小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從退休回家，內(nèi)心充 滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。物業(yè)管理處經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。此舉令這位女主人很感動(dòng)，她激動(dòng)地說(shuō)：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會(huì)忘記。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過(guò)程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。管理處派人上樓查看，情況屬實(shí)。 在與這位業(yè)主交流過(guò)程中，管理處的工作人員首先贊賞教師是個(gè)崇高的職業(yè)，講明其為人師表體現(xiàn)在各個(gè)方面，當(dāng)然包括作為業(yè)主時(shí)模范遵守各項(xiàng)管理制度（先說(shuō)些中聽的話，對(duì)方感到舒服，為后面的談話做了鋪墊）；然后再次介紹大廈的裝修管理規(guī)定，講明堵塞通道可能帶來(lái)的可怕后果，不能圖一己方便而危及眾人；接著表示理解二次裝修放置家具確有難處，講明有集中一室、分室進(jìn)行裝修和管理處代找暫存位置、再一并裝修兩種方案，可供其選 擇（既說(shuō)明這樣不行，又指出怎樣才行，讓人覺(jué)得你不僅只是考慮自己的工作，同時(shí)也是在設(shè)身處地為業(yè)主著想）；最后限定整改時(shí)間，講明若繼續(xù)我行我素，則按《業(yè)主公約》予以處罰。同樣的事，這么去說(shuō)那么去說(shuō)，同樣的話，先說(shuō)什么后說(shuō)什么，效果往往有很大差異。 2021 年 9 月 27 日早晨 6 時(shí)許，中國(guó)十八冶金建設(shè)公司職工蔣祥發(fā)途經(jīng)重慶市渝中區(qū)文華大廈 B 座高層住宅樓路段時(shí)，被樓上墜落下來(lái)的一個(gè)重達(dá) 2 公斤的塑料花盆擊中頭部致傷。 事發(fā)后，公安機(jī)關(guān)及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘查和走訪，未查明事實(shí)真相，也沒(méi)有找到該花盆的所有人。法院認(rèn)為，除其中 7 家住戶 不具有花盆墜落的可能性 ，可以予以排除外，其余 50 家住戶均不能排除花盆墜落的可能性，依據(jù)過(guò)錯(cuò)推定原則， 判決這 50 家住戶共同承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶向受害人賠償 2950 元。 7 月 3 日，施工人員按照她的要求，在房屋客廳與陽(yáng)臺(tái)間的門框下打了洞，將自來(lái)水管從廚房接至陽(yáng)臺(tái)。在無(wú)法與潘小姐取得聯(lián)系的情況下，王先生只得一紙?jiān)V狀將潘小姐告上法庭，要求她賠償經(jīng)濟(jì)損失兩萬(wàn)余元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。 法院審理認(rèn)為，王先生所提供的現(xiàn)場(chǎng)照片及所在物業(yè)管理處的相關(guān)證明材料，足以證明王先生家房屋受損是樓上潘小姐家房屋滲水所致。 你鋸我焊長(zhǎng)達(dá)六年 昨天上午，在一位居民的引領(lǐng)下，記者來(lái)到了角門東里小區(qū)北側(cè)的鐵柵欄前，柵欄的 兩根鋼筋已經(jīng)被鋸斷，寬度正好能過(guò)去一個(gè)人，不時(shí)有小區(qū)的居民拎著東西從此穿行。 離這個(gè)柵欄不足五米處，有一個(gè)小區(qū)通往外面的通道，而現(xiàn)在已經(jīng)成了停車場(chǎng)，兩邊還劃上了停車位。 如果我們要繞道正門，得多走幾百米的路，誰(shuí)不想方便點(diǎn)?。窟@鐵柵欄早就應(yīng)該鋸斷！ 一位居民埋怨道。 其實(shí)小區(qū)里有好幾個(gè)門可以通行，但是 有個(gè)別居民不理解。 我們將繼續(xù)向物業(yè)反映這個(gè)問(wèn)題，既然 居民有這個(gè)需要，我們將建議物業(yè)給這里開一個(gè)小門，以結(jié)束長(zhǎng)期拉鋸的局面。但居民也應(yīng)該與物業(yè)部門進(jìn)行協(xié)商，這樣一個(gè)鋸一個(gè)焊只能讓矛盾更加激化難以解決。 盲點(diǎn) 居民樓消防通道與樓梯共用 絕大多 數(shù)市民只把每天上下樓的樓梯看作樓梯，但在消防員的眼里，他還有一個(gè)同樣重要的作用 消防（逃生）通道。然而事實(shí)上，這一問(wèn)題長(zhǎng)久以來(lái)因管理和監(jiān)控上的真空已經(jīng)非常嚴(yán)重。即便這些自行車沒(méi)擠在那，樓道里堆的東西也多得是。 漏點(diǎn) 居民樓不在消防管轄視線內(nèi) 據(jù)介紹，消防列管單位分為三個(gè)級(jí)別，消防部門只對(duì)大中型企事 業(yè)單位的消防進(jìn)行直接管理，而居民樓和小型門市房皆為三級(jí)列管單位，不在消防部門管轄視線之內(nèi)。如果沒(méi)有暢通的通道將可能直接導(dǎo)致延誤時(shí)機(jī)。如果消防人員不能把他們及時(shí)救出，那么慘劇將無(wú)可避免。而居民委員會(huì)因?yàn)闆](méi)有足夠的力度，更是無(wú)法解決樓梯內(nèi)擁堵問(wèn)題。而目前公安派出所的狀況也是如此，所轄區(qū)域內(nèi)各種瑣事基本已讓派出所工作人員工作狀況飽和。 第三部分 車輛管理 一、網(wǎng)開一面 —— 車位主人要停放的車輛與登記的不符怎么辦 許多成功人士在所在小區(qū)都有自己的車位。 某大廈管理處也同樣遇到了這一 問(wèn)題，他們堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分析，做了適當(dāng)?shù)淖兺ǎ▓?zhí)行制度是手段，達(dá)到效果是目的，變通就是既要不拘泥于具體管理辦法，又要不違背總體管理原則）：首先確認(rèn)要求進(jìn)入車位非注冊(cè)車輛的開車人是否為車位主人或其雇請(qǐng)的司機(jī)；確認(rèn)后再查明車位有無(wú)停放已注冊(cè)的車輛；若有則動(dòng)員其將車停放到附近的收費(fèi)車場(chǎng)；若無(wú)則問(wèn)清注冊(cè)車輛未歸的原因，同時(shí)告知該車停放期間，注冊(cè)車輛將不能進(jìn)入車場(chǎng)；對(duì)方認(rèn)可的做好詳細(xì)記錄后準(zhǔn)入，并在交接班記錄上注明。忽略了哪一個(gè)，都算不上高水準(zhǔn)的管理、高質(zhì)量的服務(wù)。 為了從根本上解決這一問(wèn)題，管理處設(shè)想了一個(gè)新的方案，就是在道路中間設(shè)立一排隔離墩，將一條道路分隔成不同功能的兩條通道。此后，道路管理起來(lái)容易多了。但話說(shuō)回來(lái)，死家伙還得靠活人琢磨出來(lái)。道口一下子被堵塞了。 司機(jī)自知理屈，恐怕也覺(jué)得這最后一手難以招架，略做沉思，無(wú)言以對(duì)?？傊?，要綿里藏針。 由于花園均為私家車位，實(shí)行 IC 卡管理，所以當(dāng)時(shí)沒(méi)有留下該搬家車的牌號(hào)記錄。首先向 其講清了事情的經(jīng)過(guò)和后果，然后讓其幫助查找司機(jī)。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理特別需要這種敢于較真的精神，對(duì)損害企業(yè)利益、業(yè)主利益的，決不放過(guò) ，決不遷就。無(wú)奈，護(hù)衛(wèi)員只好求助樓間護(hù)衛(wèi)員使用對(duì)講系統(tǒng)同其聯(lián)系，要求其將車子開出車庫(kù)。接著，又特別指出這樣事情多了，大家互相效仿，總有一天他自己的車位也會(huì)被別人占用的。 第二天一早，管理人員就同他聯(lián)系，告訴他車位已找好，請(qǐng)他抓緊到辦公室來(lái)辦理。當(dāng)然我們這里講的“治”，沒(méi)有鼓勵(lì)以錯(cuò)制錯(cuò)的意思。考慮到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場(chǎng)情況可以認(rèn)定車窗是在車場(chǎng)以外損壞的，就沒(méi)有打擾他予以核對(duì)確認(rèn)（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家 車位后被高空拋物所致，反倒 要求管理處予以賠償。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場(chǎng)，詢問(wèn)有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見(jiàn)，斷定車窗是在車場(chǎng)之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對(duì)車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評(píng)。因?yàn)椋聦?shí)勝于雄辯。車主轉(zhuǎn)而又要求打開車擋，說(shuō)到車庫(kù)調(diào)頭后就走。在了解了事情經(jīng)過(guò)后，語(yǔ)氣和緩但態(tài)度堅(jiān)定地對(duì)車主說(shuō)：“如果我們護(hù)衛(wèi)員違反了物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有關(guān)規(guī)定，我們一定嚴(yán)肅處理，現(xiàn)在看來(lái)是您無(wú)理取鬧且出口傷人，您應(yīng)當(dāng)向受到傷害的我們護(hù)衛(wèi)員致歉。（倘若她平時(shí)對(duì)管理服務(wù)有什么不滿，可能就是另外一種情況）車主自知理虧，怏怏把車開走了。管理無(wú) 序，服務(wù)焉在？還是應(yīng)當(dāng)按照體現(xiàn)多數(shù)業(yè)主意志的業(yè)主公約和反映在各類法規(guī)之中的政府授權(quán)，大膽地履行自己的管理職能。但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員 (保安 )在有人開出涉案車輛時(shí) ,在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行 ,這是一種重大過(guò)失行為。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致 ,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛 行駛證交給物業(yè)公司 ,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛 ,而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。 1998 年 12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對(duì) 交通與車輛停放秩序的管理 ,第二十條 規(guī)定 露天車位、地下車庫(kù)的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取 。 二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求。另查 ,失竊的轎車系維修公司于 1997 年8 月 16 日以 202100 元購(gòu)入。 [法律分析 ] 本案中物業(yè)公司是否需要承擔(dān)丟失車輛的賠償責(zé)任，關(guān)鍵就在于物業(yè)公司和維修公司之間的法律關(guān)系是車輛保管合同關(guān)系還是停車位使用合同關(guān)系，而在本案中維修公司將系爭(zhēng)車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí) ,除交納 5 元停車費(fèi)外 ,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定，物業(yè)公司也未收取所停放車輛的鑰匙及行駛證 ,亦未向停車人出具取車放驗(yàn)憑證，根據(jù)《合同法》第三百六十五條規(guī)定：“保管合 同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同?！?，本案中維修公司沒(méi)有與物業(yè)公司簽訂保管合同，也沒(méi)有保管車輛的約定，物業(yè)公司的停車場(chǎng)也沒(méi)有對(duì)外表明自己從事的是車輛保管 業(yè)務(wù)，同時(shí)維修公司也沒(méi)有向物業(yè)公司移轉(zhuǎn)車的占有，物業(yè)公司沒(méi)有向維修公司出具保管憑證，因此，物業(yè)公司和維修公司之間不成立車輛保管合同，而只存在車位使用合同關(guān)系，在車位使用合同關(guān)系中，物業(yè)公司已經(jīng)提供了符合約定的空車位，已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，不存在違約行為。停車合同究竟 是保管合同還是停車場(chǎng)地的使用合同，即物業(yè)公司收取的究竟是場(chǎng)地使用費(fèi)還是保管費(fèi)，我們可以從下面幾個(gè)方面進(jìn)行認(rèn)定： 首先，看當(dāng)事人之間的約定。 十、關(guān)于高空拋物砸壞 B 座 28H 奔馳汽車的經(jīng)過(guò)及處理辦法 「事情經(jīng)過(guò)」： 2021 年 4 月 5 日晚 21： 50，停放在某花園 B 座樓下露天車場(chǎng)的粵B58568 奔馳汽車被高空拋下的打印機(jī)砸壞車門、車窗及車頂，同時(shí)拋下的還有折疊式靠背椅、電腦音箱、鏡子、小件裝飾物等。 將所有情況進(jìn)行匯總，確立嫌疑人，口頭報(bào)告給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 當(dāng)天晚上，管理處就調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)民警在 B27A 窗臺(tái)所取得防護(hù)罩的裂痕同現(xiàn)場(chǎng)證物 epson C40 打印機(jī)上的裂痕完全吻合，確認(rèn)為一個(gè)整體，結(jié)合當(dāng)晚走訪結(jié)果，從而確認(rèn)該打印機(jī)系 B27A 業(yè)主所有并因業(yè)主與其家人吵架而被拋下，導(dǎo)致車輛被損（已通知車主對(duì)車輛進(jìn)行維修并告之結(jié)果）。業(yè)主在不同的場(chǎng)合都對(duì)此行為表示了不滿。并對(duì)管理處人員、派出所人員、車主因調(diào)查而進(jìn)戶（已征得對(duì)方同意）一事深表不滿。其次，爭(zhēng)取派出所在管轄范圍內(nèi)將此事就地解決。此法缺點(diǎn)是只能賠付標(biāo)的額的 80％，不能全額賠付，差額部分可能要由管理處承擔(dān)，而管理處沒(méi)有承擔(dān)此責(zé)任的義務(wù)。 十一、對(duì)號(hào)入座 —— 有車擠占私家車位怎么辦 某花園沒(méi)有公用停車場(chǎng)，僅有百個(gè)私家車位。 然而，有些私家車駛?cè)牒笫?于管束。這樣公之于眾，既利用車主的榮譽(yù)心理，起到警示作用，又使車位主人體會(huì)到管理處的負(fù)責(zé)精神，消除心中的怨氣（不要小看一張紙 ，若用得恰倒好處，它的作用還是很大的）。你，也不失為好辦法）。它的妙處就在于善于抓住對(duì)方的心理，以名正言順的方式給對(duì)方出難題，讓對(duì)方知趣。小區(qū)物業(yè)管理公司認(rèn)為，業(yè)主車庫(kù)被盜原因在于業(yè)主自己本身防范不到位，小區(qū)物業(yè)管理公司也有一定責(zé)任，但不是主要責(zé)任。經(jīng)過(guò)多方協(xié)商，近日小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主達(dá)成一致意見(jiàn)，愿意承擔(dān) 6000 元的賠償金。縱觀大連市關(guān)于停車場(chǎng)方面法律問(wèn)題 的現(xiàn)狀，就一些常被人們忽視和不得詳解的法律問(wèn)題予以剖析。 第一種情形，停車場(chǎng)在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，停車場(chǎng)的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸