【正文】 培訓(xùn)實(shí)施。 c） 制冷類 . 制冷設(shè)備原理及使用維修保養(yǎng)技術(shù)。 專業(yè)技能培訓(xùn) 專業(yè)技能培訓(xùn)由工程部主管具體負(fù)責(zé)。 ——— 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ——— 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ——— 給排水設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 c） 弱電類。 物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次 ,每次不少于 60 分鐘。 安全培訓(xùn)內(nèi)容 : a） 操作安全 b） 日常生活安全 培訓(xùn)方式為集中授課 考試方式：課堂提問(wèn) 特種培訓(xùn) 對(duì)于工程部的特殊工種 (電工 ,焊工 ,制冷等 ),應(yīng)有計(jì)劃的選派到相關(guān) 專業(yè)培訓(xùn)主管機(jī)構(gòu)系統(tǒng)培訓(xùn)，取得相應(yīng)的操作證書。 工程部主管負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行管理員及維修工的檢查工作。 工程部工程師、管理員、維修工，必須參加 物業(yè)管理處的培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。 績(jī)效考評(píng)中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進(jìn)行，各種檢查考評(píng)的要求詳見《工作、服務(wù)績(jī)效綜合考評(píng)辦法》。 d） 服務(wù)質(zhì)量（滿分 10 分）。 h） 進(jìn)入住戶家庭維修質(zhì)量（滿分 10 分）。 c） 自身工作技能（滿分 10 分）。 g） 處事公正性（滿分 10 分）。 績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則 工程部管理員、維修技工扣分細(xì)則： a） 工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)，違反各類設(shè)備操作規(guī)程者，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一 項(xiàng)輕微違規(guī)，扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目 0． 分；嚴(yán)重違規(guī)扣 3 10 分；引起不良后果的，視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰； b） 工程部管理員、維修技工當(dāng)值 工作時(shí)，違反各類運(yùn)行管理規(guī)程者，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一 項(xiàng)輕微違規(guī)，扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目 0． 52 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減 310 分；引起不良后果的，視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰； c） 工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng) 輕微違規(guī)，扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目 0． 5 2分；嚴(yán)重違規(guī)扣減 3 10 分；引起不良后果的，視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰； d） 工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)者， 每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī)，扣減相 應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目 0． 5 1 分；嚴(yán)重 違規(guī)扣減 23 分；引起不良后果的，視情況扣減 410 分，扣完為止； e） 工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作使用工具時(shí)違反機(jī)電維修工具作業(yè)者，每次檢查每 發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī)，扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目 0． 52 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減 410 分；引起不良后果的，視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》給予處罰； f） 工程部管理員、維修技工不按員工培訓(xùn)要求參加培訓(xùn)或達(dá)不到培訓(xùn)要求，每次檢查每 發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)，扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目 0． 51 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減 23分；引起不良后果的，視情況扣減 410 分， 扣完為止； g） 引起不良后果的，視情況扣減 410 分，扣完為止； h） 工程部管理員、維修技工進(jìn)入住戶家庭進(jìn)行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者，每次檢 查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)，扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目 13分；嚴(yán)重違規(guī)扣減 410 分；引起不良后果的，視情況按《行政處罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰； i） 工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一 般違規(guī)，扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目 0． 51 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減 23 分；引起不良后果的，視情況扣減 410 分，扣完為止； j） 管理員 、維修技工考評(píng)時(shí)，如發(fā)出同時(shí)違反兩個(gè)以上考評(píng)項(xiàng)目的違規(guī)行為，應(yīng)在對(duì)應(yīng) 項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行扣減。 “其他”欄目是為本公司相關(guān)作業(yè)規(guī)程所未包括，或超本規(guī)程 4． 3． 1 和 4． 3． 2 所列出的原因造成的不合格所設(shè)置，如 果未發(fā)生或未出現(xiàn)，該欄目考評(píng)時(shí)應(yīng)當(dāng)給出滿分 10 分。 適用范圍 適用于管理區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)。 程序要點(diǎn) 實(shí)行全年 365 天 24 小時(shí)業(yè)戶報(bào)修接待，客戶服務(wù)中心報(bào)修電話 52108955 負(fù)責(zé) 8： 30―― 17:30,主控室報(bào)修電話： 52108955，負(fù)責(zé) 17： 30— 8： 30 。 維修服務(wù)承諾 上門維修時(shí)限 a) 水、電急修項(xiàng)目： 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)日修復(fù)； b) 一般維修項(xiàng)目：當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)勘察，三天內(nèi)修復(fù)； c) 較大項(xiàng)目的預(yù)約維修，應(yīng)提前一天通知業(yè)戶，預(yù)約修理不誤時(shí)； d) 如接到報(bào)修后，上門維修服務(wù)時(shí)業(yè)戶不在家，應(yīng)留條示意業(yè)戶，另約上門服務(wù)日期、 時(shí)間。 2） 房屋滲漏水維修項(xiàng)目，應(yīng) 在維修后的第一個(gè)雨天后回訪。 記錄 《業(yè)主家庭安裝 /維修單》 相關(guān)支持文件 維修服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求 目的 規(guī)范維修服務(wù)基本要求、維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程 適用范圍 適用于管理 區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)。 程序要點(diǎn) 接單派工 工程主管（值班主管）接到客服中心填寫《業(yè)主家庭安裝 /維修單》或住戶報(bào)修電話后，應(yīng)及時(shí)落實(shí)維修服務(wù)人員和上門維修服務(wù)時(shí)間。 b) 維修電工作業(yè)前，應(yīng)穿絕緣鞋，應(yīng)確保測(cè)電筆和萬(wàn)用電表性能良好。 維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程 上門維修服務(wù) 1) 維修服務(wù)人員接到《業(yè)主家庭安裝 /維修單》后，應(yīng)攜帶《業(yè)主家庭安裝 /維修單》、 通信器具、鞋套、布?jí)|、抹布、工具箱、需要更換的器材和零部件，按約定時(shí)間，趕赴需要維修服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)。在業(yè)戶居室內(nèi)，維修服務(wù)人員不準(zhǔn)隨意走動(dòng)、東張西望、探問(wèn)與維修服務(wù)無(wú)關(guān)的情況或作出其他非文明禮貌的舉動(dòng)。 6) 維修服務(wù)前，應(yīng)在作業(yè)點(diǎn)先鋪放一塊綠色的作業(yè)布?jí)|，以免作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污物弄臟室內(nèi)的地面或其他物品；再鋪放另一塊綠色的作業(yè)布?jí)|，用于擺放維修服務(wù)工具及拆卸下來(lái)的零件，以免損壞業(yè)戶居室地面。維修服務(wù)項(xiàng)目取得業(yè)戶滿意認(rèn)可后，維修服務(wù)人員應(yīng) 禮貌地請(qǐng)業(yè)戶在《業(yè)主家庭安裝 /維修單》上簽字。螺絲燈頭安裝時(shí)應(yīng)將相線通過(guò)開關(guān)，零 線應(yīng)接至螺口外殼。 6) 當(dāng)明、暗管線 路故障需要更換導(dǎo)線時(shí)，應(yīng)兩人共同操作，拉線和送線用力應(yīng)一致；為了減少導(dǎo)線與管壁磨擦，可用滑石粉涂在導(dǎo)線上，管口應(yīng)用護(hù)圈保護(hù)，防止管口損傷導(dǎo)線，管內(nèi)導(dǎo)線不允許接頭。安裝瓷器具時(shí)，螺釘孔處應(yīng)加裝橡皮墊圈，用螺絲刀擰緊螺釘時(shí)，防止 用力過(guò)猛，損傷器具。 6) 拆移浴缸前，應(yīng)先拆卸進(jìn)水、落水管，以免拆壞零件。 給排水管道維修 1) 管道疏通 a) 在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水總管時(shí)應(yīng)使用專用疏通工具。 d) 疏通污水橫管前應(yīng)估算總管長(zhǎng)度，從屋面污水管口順管緩慢放下重錘及繩索（嚴(yán)禁重錘繩索長(zhǎng)度短于總管長(zhǎng)度；嚴(yán)禁快速放下重錘，以防損壞管道）。 2） 水管更換維修 a) 通知有關(guān)業(yè)戶暫停排水。 3） 供水管更換 維修 a） 當(dāng)供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水時(shí)，維修服務(wù)人員接到《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修單》應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，關(guān)閉進(jìn)水閘閥，防止事態(tài)擴(kuò)大，并及時(shí)通知相關(guān)業(yè)戶（或張貼停水通知）。 e) 室外供水管道外露部分應(yīng)用保溫材料嚴(yán)密包扎，無(wú)遺漏。 2） 配置門、窗玻璃前，應(yīng)鏟除遺留碎玻璃，將污垢清除干凈，均勻涂抹 1mm～ 3mm 底油 灰。 粉刷層維修 1) 鏟除起殼、剝落的粉刷層。 b) 水泥踢腳線、勒腳的水泥砂漿高度應(yīng)至規(guī)定尺寸。 3） 在登高作業(yè)前，維修人員應(yīng)佩帶保險(xiǎn)帶，對(duì)所使用的滑板、吊籃應(yīng)作全面安全檢查，使用的登高工具應(yīng)符合安全要求，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用紅、白旗繩設(shè)置警示。 6） 主管人員對(duì)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度應(yīng)作全過(guò)程督查。 職責(zé) 工程部主管負(fù)責(zé)日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓(xùn)。 工程部制定各機(jī)房的安全管理制度，保證安全保護(hù)裝置、設(shè)備齊全，正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)整改、報(bào)告。 機(jī)房的各項(xiàng)操作，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行，確保操作安全。 發(fā)現(xiàn)機(jī)房系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)存在安全隱患，要及時(shí)果斷處理，必要時(shí)值班人員有權(quán)利緊急停機(jī)，事后寫出書面報(bào)告，從而保證機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行。 機(jī)房值班人員不得擅自離崗，離開崗位需向領(lǐng)班請(qǐng)假，安排其他人員替崗，并做好交接方可離開。 安 全檢查內(nèi)容：設(shè)備檢查檢修，檢查部門制度規(guī)程，檢查部門工作的管理。 對(duì)檢查出的隱患，要定人，定期限， 定措施，定責(zé)任的及時(shí)解決，對(duì)重大事故隱患，可按“安全第一”的原則處理，事后立即匯報(bào)。 c） 惡劣天氣情況下，不得進(jìn)行高空作 業(yè)。 b） 安全帽、安全帶佩帶齊全。 明火作業(yè)人員經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后，取得特殊工種操作證方可上崗。 作業(yè)施工時(shí)，保安部派人到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，密切注意各種情況，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即停止作業(yè)施工。 b） 在自來(lái)水公司人員到達(dá)之前，必須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止受影響的范圍擴(kuò)大，減少不 必要的損失。 b） 當(dāng)恢復(fù)供電時(shí)，工程技術(shù)人員對(duì)重要設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行檢查，是否能正常運(yùn)行，如有損 壞立即報(bào)告。 b） 現(xiàn)場(chǎng)如果是人員活動(dòng)較密集的區(qū)域，應(yīng)立即組織疏散人員撤離現(xiàn)場(chǎng)，保障安全。 設(shè)備缺陷管理制度 設(shè)備缺陷劃分 a） 危急。 c） 一般。 c） 發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重設(shè)備缺陷，立即上報(bào)領(lǐng)班，待處理。 適用范圍 適用于管理處設(shè)備維修和運(yùn)行所用的物料和工具。 庫(kù)管員根據(jù)各類備件的使用量等因素，確定各類備件的最低庫(kù)存量、最高庫(kù)存量和保險(xiǎn)庫(kù)存量，工程部編制申購(gòu)計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批后，由采購(gòu)部進(jìn)行購(gòu)買。 備品備件入庫(kù)后，庫(kù)管員需加強(qiáng)管理，遵循“先進(jìn)先出”的領(lǐng)用原則，對(duì)庫(kù)房定期整理，堆放規(guī)范、整齊，防止物品損壞、銹蝕或遺失。 工具領(lǐng)用保管規(guī)程 工具分個(gè)人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。班組公用工具配備表一式兩份，一份庫(kù)房存底，一份班組自 存。 相關(guān)文件 記錄 工程采購(gòu)申請(qǐng)單 工程物料領(lǐng)用單 工具領(lǐng)用登記表 工具更換登記表 GC/QEW0307R01 工 程 采 購(gòu) 申 請(qǐng) 單 年 月 日 序號(hào) 物 品 規(guī)格 單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 商 家 備 注 合 計(jì) 金 額 申 購(gòu) 人 部門審核 財(cái)務(wù)審核 總經(jīng)理審核 GC/QEW0307R01 工 程 物 料 領(lǐng) 用 單 年 月 日 序號(hào) 名稱 規(guī)格 單位 數(shù)量 用途 備注 庫(kù) 管 員 領(lǐng) 用 人 部門負(fù)責(zé)人 工 程 物 料 領(lǐng) 用 單 年 月 日 序號(hào) 名稱 規(guī)格 單位 數(shù)量 用途 備注 庫(kù) 管 員 領(lǐng) 用 人 部門負(fù)責(zé)人 GC/QEW0307R02 工具領(lǐng)用登記表 序號(hào) 工具名稱 單位 數(shù)量 領(lǐng)用人 領(lǐng)用日期 備注 GC/QEW0307R04 工具更換登記表 序號(hào) 工具名稱 單位 數(shù)量 更換原因 更換人 更換日期 備注 工程部二次裝修管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求 目的 本程序明確對(duì)物業(yè)裝修管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求，有效制止違章裝修行為，保障建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)廣大業(yè)主正常的生活工作程序。