【正文】 標(biāo)志：1912年赫杰特齊《Markting》出版 主要內(nèi)容：僅限于推銷與廣告 社會(huì)影響：沒有引起企業(yè)家的重視與廣泛的社會(huì)影響,形成階段（1931年至第二次世界大戰(zhàn)爆發(fā)） 背景：1929年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的緊迫 標(biāo)志：1937年“全美市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)（AMA）成立 主要內(nèi)容：對(duì)市場(chǎng)及企業(yè)行為的研究 社會(huì)影響：走出大學(xué)講壇，引起整個(gè)社會(huì)的關(guān)注和興趣，成為實(shí)用經(jīng)濟(jì)學(xué)，并開始走向世界,發(fā)展階段（二次世界大戰(zhàn)至20世紀(jì)70年代） 背景：二戰(zhàn)后的美國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)－－有效需求不足 標(biāo)志：提出以消費(fèi)者為中心的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念（1964年，美國教授伊科特勒提出6PS理論：90年代，勞特朋提出4Ｃｓ理論?？铺乩?PS理論： 勞特朋4CS理論：,4Ps（產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷） 1964年，美國營(yíng)銷專家鮑敦提出了市場(chǎng)營(yíng)銷組合概念，是指市場(chǎng)營(yíng)銷人員綜合運(yùn)用并優(yōu)化組合多種可控因素，以實(shí)現(xiàn)其營(yíng)銷目標(biāo)的活動(dòng)總稱。,4P指代的是Product(產(chǎn)品)、Price(價(jià)格)、Place(地點(diǎn)，即分銷，或曰渠道)和Promotion(促銷)四個(gè)英文單詞。即使在今天，幾乎每份營(yíng)銷計(jì)劃書都是以4Ps的理論框架為基礎(chǔ)擬訂的，幾乎每本營(yíng)銷教科書和每個(gè)營(yíng)銷課程都把4Ps作為教學(xué)的基本內(nèi)容，而且?guī)缀趺课粻I(yíng)銷經(jīng)理在策劃營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，都自覺、不自覺地從4Ps理論出發(fā)考慮問題。在國際國內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)都日趨激烈，各種形式的政府干預(yù)和貿(mào)易保護(hù)主義再度興起的新形勢(shì)下，要運(yùn)用政治力量和公共關(guān)系，打破國際或國內(nèi)市場(chǎng)上的貿(mào)易壁壘，為企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷開辟道路。 1．Customer(顧客)主要指顧客的需求 企業(yè)必須首先了解和研究顧客，根據(jù)顧客的需求來提供產(chǎn)品。 3．Convenience(便利)，即所謂為顧客提供最大的購物和使用便利 4C理論強(qiáng)調(diào)企業(yè)在制訂分銷策略時(shí)，要更多的考慮顧客的方便，而不是企業(yè)自己方便。這不再是企業(yè)單向的促銷和勸導(dǎo)顧客，而是在雙方的溝通中找到能同時(shí)實(shí)現(xiàn)各自目標(biāo)的通途。顧客導(dǎo)向與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的本質(zhì)區(qū)別是：前者看到的是新的顧客需求；后者不僅看到了需求，還更多地注意到了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，冷靜分析自身在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)、劣勢(shì)并采取相應(yīng)的策略，在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展。顧客總是希望質(zhì)量好，價(jià)格低，特別是在價(jià)格上要求是無界限的。沒有解決滿足顧客需求的操作性問題，如提供集成解決方案、快速反應(yīng)等。,“管理”一詞有管轄、治理之意，包含管人與治事兩層意思。 心理學(xué)家：管理是使人適應(yīng)組織的過程。我們看到，成功的企業(yè)總是少數(shù)的，很多企業(yè)是曇花一現(xiàn)，或在垂死掙扎。,要分析營(yíng)銷管理到底是管什么，還是回到市場(chǎng)營(yíng)銷的本質(zhì)上來。也就是說，市場(chǎng)營(yíng)銷是企業(yè)通過交換，滿足自身需求的過程。,營(yíng)銷管理過程——是企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷工作的流程，是按時(shí)間順序?qū)Ρ匾氖袌?chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的排序。,營(yíng)銷管理： 為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，創(chuàng)造、建立和保持與目標(biāo)市場(chǎng)之間的互利交換和關(guān)系，而對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析、計(jì)劃、執(zhí)行和控制過程的總稱。 營(yíng)銷管理的功能是有效地把輸入的各種要素，轉(zhuǎn)為預(yù)期的輸出要素，其中需要考慮到外在環(huán)境因素對(duì)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。 科特勒總結(jié)了營(yíng)銷觀念的五個(gè)階段： 生產(chǎn)觀念——產(chǎn)品觀念——推銷觀念——營(yíng)銷觀念——社會(huì)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念,生產(chǎn)觀念——即以 生產(chǎn)為中心的企業(yè)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想重點(diǎn)考慮“能生產(chǎn)什么”，把生產(chǎn)作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中心。 盛行時(shí)間：工業(yè)化初期和二戰(zhàn)前，我國建國后至改革初期盛行。企業(yè)只注意自己的產(chǎn)品質(zhì)量，忽視需求變化，是典型的營(yíng)銷近視癥。,企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)過程 （生產(chǎn)觀念與產(chǎn)品觀念） 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 成批生產(chǎn) 批發(fā)商 零售商 消費(fèi)者,,銷售觀念——是以銷售為中心的企業(yè)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想，重點(diǎn)考慮如何能賣出去，把銷售作為 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)核心。 推銷觀念在現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷中一般用于推銷非尋求品。故而，企業(yè)應(yīng)以消費(fèi)者需求為中心，把發(fā)現(xiàn)和滿足消費(fèi)者需求為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心。,背景：能源危機(jī)、環(huán)境污染、消 費(fèi)者保護(hù)盛行等 主要觀點(diǎn)： 企業(yè)要正確處理消費(fèi)者欲望、企業(yè)利潤(rùn)和社會(huì)整體利益之間的矛盾，統(tǒng)籌兼顧，求得三者之間的平衡與協(xié)調(diào)。因此，應(yīng)做到如下： （1）滿足消費(fèi)者對(duì)一種產(chǎn)品的全部需求。 改革企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu) 任何方式的企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)都是由一定的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想決定的。結(jié)果是，這種愈來愈別出心裁的產(chǎn)品由于使用太過復(fù)雜，且有些功能未必是消費(fèi)者所需要或經(jīng)常使用的，“中看不中用”，并未得到大量消費(fèi)者的青睞。 也許，企業(yè)對(duì)“如何滿足消費(fèi)者的需求”這些基本要領(lǐng)早就耳熟能詳，也許有的產(chǎn)品在投放之前也作過市場(chǎng)調(diào)查，之所以不少企業(yè)還在從產(chǎn)品看產(chǎn)品地劃地自限，跳動(dòng)不出既有的思維模式，是他們沒有明了這樣一個(gè)道理：畢竟，消費(fèi)者所購買的并非產(chǎn)品本身，而是產(chǎn)品所能帶給他們的利益與滿足。 所以，滿足消費(fèi)者需求的營(yíng)銷模式應(yīng)是： 制造你能銷售的產(chǎn)品，即應(yīng)該先發(fā)掘消費(fèi)者的需求，再發(fā)展出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品滿足需求。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征,房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益交易市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性較強(qiáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)化程度較高 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)部充分,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的含義 ——是指房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本理論和方法，遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，在變化的市場(chǎng)環(huán)境中，旨在滿足消費(fèi)需要、實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的商務(wù)活動(dòng)過程。房地產(chǎn)營(yíng)銷并不僅僅是指銷售，還包括圍繞銷售所進(jìn)行的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣、售后服務(wù)即物業(yè)管理等。主要內(nèi)容包括三個(gè)方面： 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與營(yíng)銷職能戰(zhàn)略制定 營(yíng)銷管理過程控制 營(yíng)銷管理活動(dòng)實(shí)施,三、房地產(chǎn)營(yíng)銷管理最新發(fā)展 品牌營(yíng)銷 關(guān)系營(yíng)銷 競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷 合作營(yíng)銷 誠信營(yíng)銷 文化營(yíng)銷 環(huán)保營(yíng)銷 知識(shí)營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 特