【正文】 資源和房屋管理局 備注： 06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū) 單位：萬 m2 合富輝煌 174。至于升值空間，考慮到近幾年市場(chǎng)的供應(yīng)量充足， 價(jià)格不會(huì)有太大的波動(dòng)，會(huì)保持平穩(wěn)上升 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)對(duì)比分析 老三區(qū)寫字樓 供求平衡，一、二手成交 “ 平分秋色 ” ? 數(shù)據(jù)顯示， 老三區(qū)近 6年來的寫字樓供求態(tài)勢(shì)平衡，但06年的消化量劇增，到現(xiàn)時(shí)為止，對(duì)于老三區(qū)寫字樓存量的吸納已經(jīng)基本完成 ? 此外，老三區(qū)位處市區(qū)中心，可供新開發(fā)的寫字樓用地逐漸減少，二手寫字樓市場(chǎng)逐步活躍，寫字樓一、二手市場(chǎng)的成交量已基本相當(dāng)，且二手寫字樓的成交量有呈逐年上升之勢(shì) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)對(duì)比分析 老三區(qū)寫字樓 市場(chǎng)新增供應(yīng)（表一） 項(xiàng)目名稱 建筑面積(萬㎡） 主力戶型 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 租賃均價(jià) (元 /㎡ /月 ) 管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) ㎡ /間 ㎡ /層 越秀城市廣場(chǎng) 200400 南塔 :700 北塔 :1400 北塔： 南塔： 100 北塔： 10 南塔： 25 天倫大廈 —— 1300 只租不售 80 26 中華國(guó)際中心 200300 低層 :3699 高層 :1800 150 28 錦城大廈 150300 1150 95 25 越秀新都會(huì) 80150 3189 1萬 —— 8 富力鞋業(yè) 商貿(mào)中心 4060 1000 12萬 —— 16 合計(jì) 合富輝煌 174。但同時(shí)，從成交情況來看，老城區(qū)的二手寫字樓銷售面積已有超越一手之勢(shì)；此外，由于老城區(qū)寫字樓具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，租賃市場(chǎng)亦很活躍。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 東風(fēng)路的商務(wù)發(fā)展規(guī)劃 ? 最早以廣州市政單位、機(jī)關(guān)、研究單位及會(huì)計(jì)、培訓(xùn)和法律等機(jī)構(gòu)為商務(wù)基礎(chǔ)，建立了東風(fēng)路的 東風(fēng)路商務(wù)走廊 ，連接越秀區(qū)的“府前經(jīng)濟(jì)帶” 及東風(fēng)西路段。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 東風(fēng)路的寫字樓項(xiàng)目列表 ? 東寶大廈 ? 天譽(yù)商務(wù)大廈 ? 力迅商務(wù)中心 ? 新裕數(shù)碼大廈 ? 達(dá)信大廈 ? 建銀大廈 ? 越秀城市廣場(chǎng) ? ? 健力寶大廈 ? 國(guó)信大廈 ? 交易廣場(chǎng) ? 時(shí)代國(guó)際大廈 ? 東方金融大廈 ? 錦城大廈 ? 東竣廣場(chǎng) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 —— 力迅商務(wù)中心 地址 東風(fēng)東路 776號(hào) 規(guī)模 總建面積： ,負(fù)二至二層為商業(yè)中心 ,三層以上為辦公 售價(jià) 11000元 /平方米（二手售價(jià)） 租金 70元 /平方米 管理費(fèi) /平方米 間隔 120～ 600平方米，約 2100平方米 /層 實(shí)用率 70% 中央空調(diào) 可申請(qǐng)安裝 車位 150個(gè) 進(jìn)駐率 超過 50% 物業(yè)管理 廣州邦嘉物業(yè)物業(yè)管理有限公司 點(diǎn)評(píng) 三至六層可間隔為復(fù)辦公寫字樓 ,“ 可買一層用兩層“ 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 —— 錦城大廈 地址 東風(fēng)東路 規(guī)模 26層，建筑面積 售價(jià) 14000元 /平方米 (一手售價(jià)） 租金 95元 /平方米（不帶裝修） 管理費(fèi) 25元 /平方米 間隔 開間 100～ 140平方米 實(shí)用率 72% 中央空調(diào) 有 車位 200個(gè) 進(jìn)駐率 約 25% 進(jìn)駐企業(yè) 貿(mào)易、科技、咨詢、廣告等企業(yè) 物業(yè)管理 中海物業(yè) 點(diǎn)評(píng) 檔次較高，引入光纖、寬帶，設(shè)綠色休閑平臺(tái)花園等，出租情況一般 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶分類 —— 投資者分析 他們的特征： ? 考慮物業(yè)所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及政府相關(guān)政策的實(shí)施 ? 會(huì)考慮物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備功能性 ? 考慮物業(yè)的升值保值能力 ? 主要關(guān)心物業(yè)客戶定位、投資回報(bào)等問題 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理高級(jí)培訓(xùn)專用（機(jī)密） 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 ? 東風(fēng)路的寫字樓主要定位為準(zhǔn)甲級(jí)、乙級(jí)，對(duì)比天河及珠江新 CBD區(qū)域價(jià)格有明顯差異 ? 主要客戶是中小型的貿(mào)易公司、廣告公司、咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)公司、事務(wù)所等，使用面積主要在 150㎡ 左右，而近年東風(fēng)路進(jìn)駐了不少大型企業(yè)，直接提升了整體商務(wù)層次 客戶特征分析小結(jié) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理高級(jí)培訓(xùn)專用（機(jī)密） 合富輝煌 174。雖然東寶大廈內(nèi)的電子通信類企業(yè)比例較少，但是使用的樓層面積較大。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項(xiàng)目客戶分析 —— 天譽(yù)商務(wù)大廈客戶區(qū)域分析 區(qū)域 廣州 省內(nèi) 省外 香港 國(guó)外 合計(jì) 數(shù)量 27 0 1 4 1 33 比例 82% 0% 3% 12% 3% 100% 82%0%3%12%3%廣州 省內(nèi) 省外 香港 國(guó)外合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 定位 突圍定位 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 價(jià)格策略 項(xiàng)目名稱 天譽(yù)商務(wù)大廈 力迅商務(wù)中心 錦城大廈 合計(jì) 寫字樓相對(duì)均價(jià) (元 /㎡ ) 15985 13200 17510 可比狀況權(quán)重 (%) 33% 35% 32% 100% 加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格 (元 /㎡ ) 5275 4620 5600 本項(xiàng)目寫字樓銷售均格 (元 /㎡ ) 15,500元 /㎡ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格市場(chǎng)比較法權(quán)重系數(shù)修正表 合富輝煌 174。 總結(jié)前期推售情況，整理推廣策略與貨源推售節(jié)奏，推出高層剩余單位，延續(xù)項(xiàng)目的銷售旺勢(shì) 工程竣工驗(yàn)收、內(nèi)部裝修期 交付使用 完成圍墻、樓身燈字 售樓部、示范層開始裝修； 電梯開始裝置； 完成售樓部、示范單位裝修； 電梯調(diào)試，開始使用； 大堂裝修完成，并在 2月前開放 銷售計(jì)劃 銷售計(jì)劃 —— 推售節(jié)點(diǎn) 樓梯封頂 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 針對(duì)市場(chǎng)上部份需求較小面積的客戶， 建議以“化零為整”的形式，以“層”為銷售單位對(duì)此部分客戶進(jìn)行意向登記 ，只有當(dāng)此類需求客戶積累的數(shù)量能達(dá)到購(gòu)買整層寫字樓物業(yè)時(shí) ,才開始正式向其推售，前期只是進(jìn)行咨詢登記工作 銷售計(jì)劃 推售策略 —— 前期銷售 合富輝煌 174。周圍政府機(jī)關(guān)林立，眾多各類經(jīng)濟(jì)主管部門、商業(yè)行會(huì)圍繞。政府機(jī)構(gòu)、商業(yè)行會(huì)、酒店、餐飲 ??. 建筑： ?“小企業(yè)，大空間”。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 掌握： ? 掌握城市的核心脈搏； ? 掌握人生的成功機(jī)遇； ? 掌握全城最優(yōu)的商務(wù)配套資源； ? 掌握便捷交通帶來的高效商務(wù)； ? 成功者掌握一切 ?????????. 廣告主題建議 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 提升 產(chǎn)品建議 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 消防樓梯：梯級(jí)面鋪耐磨防滑磚，并配踢腳線，墻身扇灰掃高級(jí)乳膠漆，天花裝吸頂燈。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 公共部分 ? 辦公室前廳及走廊：每層電梯前廳地面及墻身鋪貼高級(jí)石材，走廊地面鋪優(yōu)質(zhì)拋光耐磨磚，墻身扇灰刷高級(jí)乳膠漆，吊輕鋼龍骨方塊天花，天花安裝不銹鋼格柵燈盤，并設(shè)公司名稱指示牌。 ? 墻身：墻身為水泥石灰砂漿批蕩。 ? 消防設(shè)施：安裝噴淋、煙感等消防裝置。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 大樓安防系統(tǒng)：整棟大廈設(shè)彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)。 ? 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：利用一卡通系統(tǒng)對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行管理。 配套設(shè)施 —— 生態(tài)環(huán)保 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理高級(jí)培訓(xùn)專用（機(jī)密） 成功推介大手買賣項(xiàng)目 ? 林和東路明林大廈 成功推介社保局購(gòu)買 ? 林和東路利新大廈 成功推介微波局購(gòu)買 成功租售寫字樓項(xiàng)目個(gè)案 租務(wù)工作組充分調(diào)動(dòng)一、二手客戶資源及公司宣傳網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目租售率達(dá) 98%。 ? 對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、綠化、標(biāo)準(zhǔn)層面積等細(xì)節(jié)問題提出合理建議，得到了發(fā)展商的高度認(rèn)可。 ?三個(gè)月內(nèi)完成租賃面積的 70%； ?租金亦由 80元 /㎡ 上升到 95元 /㎡ 。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties