【正文】 的環(huán)節(jié)在于拆遷，在這個過程中，政府的效率大大高過企業(yè)。土地回收的主要對象是城市存量土地，可以是無償?shù)模惚热缯f開發(fā)商取得土地使用權(quán)了之后不開發(fā)建設(shè)，無正當(dāng)理由閑置，造成土地資源浪費，這樣的情況下按照規(guī)定2年后可以無償收回土地使用權(quán)。土地儲備中心根據(jù)土地儲備和供應(yīng)計劃，在同等條件下，優(yōu)先購買土地使用權(quán)，增加土地儲備。土地征用是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。2004年，憲法修正案對這兩個詞進行了更改。從土地征收的特征和程序來看：主要特征是：(1)具有強制性。具體程序是：申請選址、協(xié)商征地及安置方案、核定用地面積以及劃撥土地等四個步驟。第五個屬于國有土地的是： 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于全民所有；關(guān)于這一項怎么理解。接著說說屬于國家所有的土地的第六種情形：因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。無論是國有土地還是集體土地，要想證明你的所有權(quán)或者說使用權(quán)，按照我國法律規(guī)定，都得進行土地登記。初始登記又叫總登記，指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記；變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地它項權(quán)利設(shè)定登記、變更登記。關(guān)于土地登記，2007年12月30日國土資源部發(fā)布第40號令《土地登記辦法》，分別闡述了總登記、初始登記、變更登記和注銷登記四個部分。這個權(quán)利也就是土地使用權(quán)；那么變更登記就好理解了，土地權(quán)利人發(fā)生變化，或者說因土地權(quán)利人姓名、或名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變化而進行的登記。為使該合同具有合法性，趙某編造了村民小組組委會會議記錄，申請區(qū)公證處對合同進行了公證。本案案情不復(fù)雜，原組長趙某違法地方有三處：一是關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主體，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地使用權(quán)的權(quán)限是受法律限制的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，限于農(nóng)村土地承包行為，農(nóng)村土地要作為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，須由國家依法征用為國有土地，國家可以依法將征用土地作為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，包括村民小組在內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無權(quán)將農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而被告與第三人簽訂《地皮有償轉(zhuǎn)讓合同書》，并沒有向土地行政主管部門提出變更登記申請，沒登記，違反了實施條例的強制性規(guī)定。違反了《合同法》這個不再多說。實際上注銷土地登記也是變更土地登記的一類。該如何辦理注銷登記?說一下一般程序：①要求土地使用者提出注銷土地登記申請。還有就是依法征收農(nóng)民集體土地，也是由土地行政部門直接辦理注銷登記。一是核對土地登記卡；二是審核申請人；三是審核土地權(quán)利證書；四是對注銷土地登記的證明材料等進行審核。在實踐中，縣級以上人民政府往往把土地登記職權(quán)委托給土地管理部門行使，在這種情況下，土地管理部門可代為辦理，但需加蓋人民政府土地登記專用章。在土地權(quán)利證書上加蓋“注銷”印章，在“記事”欄內(nèi)注明注銷土地使用權(quán)的依據(jù)及日期，并將注銷的土地權(quán)利證書立卷歸檔。我簡單說一下朝陽市制定的總體目標(biāo)：在加強土地生態(tài)環(huán)境建設(shè)的前提下，實現(xiàn)耕地總量增加的目標(biāo)，進一步提高耕地質(zhì)量。另外，《中華人民共和國土地管理法》還明確規(guī)定：國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地利用總體規(guī)劃屬于宏觀土地利用規(guī)劃，是各級人民政府依法組織對轄區(qū)內(nèi)全部土地的利用以及土地開發(fā)、整治、保護所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。土地利用總體規(guī)劃實行分級審批制度按照實施條例第八條規(guī)定：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準(zhǔn)。實施條例第十二條表述了修改土地利用總體規(guī)劃由原編制機關(guān)根據(jù)國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準(zhǔn)文件修改。所以規(guī)劃要修改。這種做法直接導(dǎo)致有的地方指標(biāo)過多，有的地方指標(biāo)卻不足。對市、縣市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有重大影響的城鎮(zhèn)建設(shè)項目，確實無法在現(xiàn)行規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排，在縣市區(qū)新一輪土地利用總體規(guī)劃修編前期工作完成后，可以申請土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整；比如在開發(fā)區(qū)要建一個投資幾千萬的藥廠，恰這時候區(qū)新一輪土地利用總體規(guī)劃修編前期工作已經(jīng)完成，那么為了經(jīng)濟發(fā)展需要，可以申請局部調(diào)整。實際中可能還會有，由于時間關(guān)系不一一列舉。沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。（二）耕地保有量計劃指標(biāo)，這個比較好理解，在制定土地利用總體規(guī)劃時，確定耕地的保有量，切實保護耕地，主要就是嚴(yán)格控制建設(shè)用地，占多少補多少，但實際情況是各級地方政府為了眼前利益，往往大搞開發(fā)、盲目建設(shè)，甚至不惜占用大量耕地，為了確保耕地保有量，省級政府每年都和地方簽訂耕地保有量計劃目標(biāo)責(zé)任書，地級市要承諾不得減少耕地數(shù)量，但是在實際執(zhí)行過程中往往不到位。無論是哪一種，目的都在于增加耕地面積，提高耕地質(zhì)量。實施條例第十四條規(guī)定：縣級以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級有關(guān)部門進行土地調(diào)查。土地調(diào)查內(nèi)容主要有三個：分別是一、土地權(quán)屬，是查清土地利用狀況為目標(biāo)，通過調(diào)查，確定土地歸屬和權(quán)利性質(zhì)，如土地所有權(quán)和使用權(quán)狀況；二、土地利用現(xiàn)狀，主要是查清土地利用現(xiàn)狀，統(tǒng)計各分類土地的范圍、面積和分布等利用狀況；三、土地條件。只有掌握翔實準(zhǔn)確的土地利用數(shù)據(jù)，才能編制符合客觀實際、滿足地方發(fā)展需要的規(guī)劃。可以在當(dāng)?shù)貒敛块T查詢得到。這是第二部分土地利用總體規(guī)劃的全部內(nèi)容。為此，我們必須確保一定數(shù)量和質(zhì)量的耕地。當(dāng)然以上政策都市是根據(jù)當(dāng)時的國家形式制定的，說這些政策的目的說明國家歷來重視耕地保護，因為從古至今都是，耕地少，糧倉不滿政府心不踏實。分析耕地減少的原因，在“十一五”期間耕地減少的比例中，%，比例比較大，另外，這些年我們國家自然災(zāi)害比較多，地震、洪水、植被破壞造成的沙漠化、水土流失都很嚴(yán)重。2001年，我國各地調(diào)整劃定基本農(nóng)田工作基本完成。土地整理是通過采取工程、生物等措施，對田、水、路、林、村進行綜合整治，增加有效耕地面積，提高土地質(zhì)量和利用效率的活動。同時，土地整理還促進了生態(tài)環(huán)境保護。2002年，國土資源部與中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室聯(lián)合，就完善和改革征地制度作了專題調(diào)研。國土資源部明確提出征地要堅持四個必須：必須按規(guī)劃、計劃征地；必須征求被征地農(nóng)民對征地補償安置的意見；必須在補償安置費用足額到位后才能動工建設(shè)；必須公開征地政策、補償標(biāo)準(zhǔn)、補償費用管理使用情況。一方面需要國家制定可行的制度，另一方面需要有關(guān)部門切實加強監(jiān)督和整頓。人口與耕地、糧食矛盾是農(nóng)業(yè)資源優(yōu)化配置的最大障礙。保護、提高糧食綜合生產(chǎn)能力?；巨r(nóng)田可定義為：從戰(zhàn)略高度出發(fā)，在一定歷史時期內(nèi)，為滿足國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，社會安定和人口增加對耕地需求，而必須確保的農(nóng)田。近年來我國耕地面積逐年遞減。屆時，人口對土地的壓力將進一步增大，即使耕地面積保持不減，人均耕地還將減少。近年隨著征地規(guī)模不斷擴大，征地中暴露出來的矛盾和問題越來越多。一些地方甚至把農(nóng)民的土地作為生財之道，違法違規(guī)征地時有發(fā)生。一要強化土地利用規(guī)劃約束和用途管制。土地用途一旦劃定，就要嚴(yán)格執(zhí)行，不能隨意改作他用。實際中很多地方政府把賣地搞開發(fā)做搖錢樹。三要嚴(yán)格控制征地規(guī)模。企業(yè)用地多少，應(yīng)當(dāng)和產(chǎn)業(yè)特點，投資規(guī)模掛鉤，防止投不多的錢，辦不大的廠，占很多的地。要調(diào)整土地收入分配結(jié)構(gòu)，確定補償安置最低標(biāo)準(zhǔn)，給被征地農(nóng)民以及時、合理的補償，并探索解決被征地農(nóng)民社會保障和長遠(yuǎn)生計的辦法。近些年來，應(yīng)該說左右糧食產(chǎn)量的因素很多，原來是“谷賤傷農(nóng)”，大約在2000年以前，糧食價格普遍不高，很多地方的農(nóng)民寧可將耕地閑置，出去打工，現(xiàn)在，糧食價格較以前確實提高，但是物價也漲了，在我們看來，糧食價格好像可以決定很多商品價格，比如化肥、農(nóng)藥，這些商品價格也在翻倍的漲。這里有個條件，對于滿60歲的老人，子女必須都得每年交100元，在我們老家那是兒子必須交錢，如果你家有60歲以上老人，兒子不交100元每年，那么老人的養(yǎng)老保險國家不給。這些年我們朝陽也一直在通過各種努力保護耕地。那么從2005年到現(xiàn)在呢，又經(jīng)過了將近6年時間，隨著朝陽城市建設(shè)的不斷深入，耕地數(shù)量應(yīng)該是有所減少，耕地量是一定的，那么額外說一下朝陽的人口，因為人口和耕地聯(lián)系不可分割?；蛘哒f隨著現(xiàn)代這個人口之間的流動，朝陽人無論是知識技術(shù)型的人才還是普通勞動力大量外流，說一個城市究竟吸引不吸引人可以用城市人口機械增長率來表示，一個城市的總?cè)丝诘牧魅牒土鞒鼍驼f明這個地方的機械增長率，在一段時間內(nèi)，人口流入的多，那么機械增長率就高，反之就低。還有些地區(qū)盲目的引進項目，最后造成人財兩口，企業(yè)發(fā)展不起來，吸引不到人才，有能力去外地謀生的，或外出打工，或舉家遷離朝陽市。長期下去這是一種惡性循環(huán)，對此我認(rèn)為林業(yè)、農(nóng)業(yè)、土地等部門都有責(zé)任，光看著著急不行，需要切實可行的策略。這是建設(shè)用地的定義和分類。只要地點合適，無論這個地點土壤墑情、或者說氮、磷、鉀 含量多少都不影響建設(shè)用地的利用價值，但作為農(nóng)用地就不一樣了，無論你做耕地還是建蔬菜大棚，都要考慮土壤的肥力。建設(shè)用地要想轉(zhuǎn)為農(nóng)用地就很困難了，一條高速公路要想再種地就得改道，一棟居民樓要想變耕地就得拔掉，即使這樣地下的土壤情況還不一定適合；3土地利用價值高。第4個特點是在地域上選擇性很強。政府征收集體土地只能是在城市的郊區(qū)，這樣經(jīng)過建設(shè)改造可以和城市連成一片。主要說了具體建設(shè)項目要使用建設(shè)用地的，如何辦理，如何申請，涉及農(nóng)用地的，如何申請和辦理；征收集體土地如何補償以及臨時用地的有關(guān)規(guī)定。下面我想簡單說一下關(guān)于城市拆遷和農(nóng)村集體土地征收。第二個層面是由全國人大及其常委會制訂的法律。作為行政法規(guī)的《城市房屋拆遷管理條例》，開始修訂于1991年3月22日，2001年6月13日修改。于是，地方性的政策和規(guī)章制度也在指導(dǎo)著實際的拆遷工作。除了發(fā)放房屋拆遷許可證是一種典型的行政許可行為，后三條都已經(jīng)超越了一般行政行為的意義。因為行政合同是指行政主體為了行使行政職能、實現(xiàn)特定的行政管理目標(biāo)，與公民、法人和其他組織經(jīng)過協(xié)商，相互意思表示一致所達(dá)成的協(xié)議。近些年不斷出現(xiàn)由于強拆引起的上訪甚至自焚，在社會主義國家里屢屢出現(xiàn)這樣的百姓被逼自焚事件，不能不說是一種諷刺。這種以人為本的理念需要學(xué)習(xí)，但是我們國家也有自己的特點，很多時候建設(shè)工程繞不開，所以就產(chǎn)生了強制拆遷。拆遷顯然不是緊急需要，那就只能是第一種，而且《城市拆遷條例》又規(guī)定房屋拆遷管理部門也可依法申請人民法院強制拆遷，從表面來看，似乎是訴諸司法了，而實際上，拆遷的性質(zhì)被是進一步混淆了。近幾年，國家城市拆遷的步伐比較快，可能1999年國務(wù)院出臺這部條例時沒想到會遇到多少多少矛盾，國家制定條例的本意是好的，但是某些地方政府在執(zhí)行上，沒有處理好與被拆遷人之間的關(guān)系，很多演化為激烈的矛盾，而且我認(rèn)為，造成現(xiàn)在拆遷矛盾較多的原因更多的是在于地方政策龐雜混亂。關(guān)于城市拆遷，我們朝陽市在2003年3月6日發(fā)布了《城市房屋拆遷管理實施辦法》（朝政發(fā)[2003]6號文件），根據(jù)時間來看，也正是為了執(zhí)行、響應(yīng)《城市拆遷條例》。剛才說很多地方政府沒有處理好拆遷工作中與被拆遷人之間的各種矛盾，甚至有些地方蠻干。國家建設(shè)部在《貫徹落實通知的有關(guān)情況》的講話中列舉了建設(shè)部和各地已采取的措施，可見《通知》的收效顯著。物權(quán)法明確：征收須為公共利益。怎么判斷也有標(biāo)準(zhǔn)，首先看取得土地使用權(quán)的代價是誰負(fù)擔(dān)的，是地方政府財政負(fù)擔(dān)還是企業(yè)自己負(fù)擔(dān)，這很容易判斷；再判斷取得土地使用權(quán)后，建設(shè)投資誰負(fù)擔(dān)，是政府財政負(fù)擔(dān)還是企業(yè)投資；再判斷項目完成后發(fā)揮作用，是通過市場還是不通過市場。每到一個具體的項目，究竟是公共利益還是商業(yè)利益，很容易判斷，不僅是法律專家判斷，開個聽證民，民眾自己就能判斷。在這樣的背景之下，新的拆遷條例誕生了。條例對于各方關(guān)心的拆遷補償、公共利益的界定、征收程序、強制搬遷等都作出了明確規(guī)定。而在２０１０年１月、１２月的兩次向社會公開征求意見稿中，其表述已經(jīng)變?yōu)椤皣型恋厣戏课菡魇张c補償”；直到21日公布的新條例，“拆遷”二字徹底摒棄?！安疬w”二字，已經(jīng)在《城市房屋拆遷管理條例》中存在了２０年的時間。因為有“征收”，就應(yīng)該有相應(yīng)的“補償”。此外，條例明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。新條例以列舉的方式對公共利益進行了界定。而拆遷人一直回避這一點。而新條例只規(guī)定“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟”。對于城市房屋拆遷，不對，現(xiàn)在就得改名了，叫城市房屋征收與補償。拿我們朝陽市來說，去年2010年，由于市里要求搞一個這樣的文件，經(jīng)土地局起草，法制辦審核，經(jīng)常務(wù)會通過了市政府第18號令《朝陽市集體土地征收管理辦法》，這個辦法實際就是嚴(yán)格按照土地管理法有關(guān)集體土地征收的程序，個別地方做了細(xì)化。回過頭來說一下實施條例。3，批準(zhǔn)申請，由省或者國務(wù)院批準(zhǔn)征地申請。你比如龍城區(qū)，政府內(nèi)部可能剛有要征地的意向，消息走漏之后，老百姓基本上可以說連夜之間就在自家地里栽上樹苗，插上葡萄秧、甚至扣上大棚。于科長曾經(jīng)出主意，要是想在哪搞綠化就假裝傳消息在哪征地，等人們反映過來樹都栽上了，葡萄架都架好了。對于補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式有異議的，應(yīng)告知相關(guān)權(quán)利人有權(quán)提出聽證。市或縣土地管理部門將公告后的土地補償方案、安置方案、連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及被征地農(nóng)民提出的意見以及采納情況報市、縣政府審批，市、縣政府將征求意見后的征地補償方案批準(zhǔn)后，報省備案，由市、縣土地管理部門組織實施。關(guān)于實施這個方案，其中包括各種補償?shù)陌l(fā)放，土地管理法實施條例第二十六條規(guī)定：土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。后來咱們朝陽市集體土地征收管理辦法制定過程中把這一規(guī)定拿掉了，改為在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理使用分配，由農(nóng)經(jīng)等部門進行監(jiān)督。這是集體土地征收的主要程序，這個程序好像是順理成章、水到渠成的一道辦事流程。如同行政復(fù)議、行政訴訟不停止執(zhí)行所爭議的具體行政行為一樣?！皡f(xié)調(diào)”程序簡便靈活，如能夠解決爭議，與訴訟相比，成本低、效率高。依照《土地管理法》的規(guī)定，這里的“批準(zhǔn)征用土地的政府”是指國務(wù)院和省級