【正文】 ，原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。第三條******市區(qū)范圍內(nèi)、城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍外，有條件實(shí)施改造的村莊，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可按本辦法執(zhí)行。自行實(shí)施城中村改造，可按照《公司法》相關(guān)規(guī)定組建集體性質(zhì)或村民入股性質(zhì)的城中村改造建設(shè)發(fā)展有限公司，由該公司依法運(yùn)作。第三章土地管理第十條城中村改造項(xiàng)目用地原則上應(yīng)利用原有村民居住的集體建設(shè)用地，原成片住宅用地相連的集體建設(shè)用地中的空閑地、廢棄地等優(yōu)先用于安置房建設(shè)，確保村民回遷。第十三條城中村改造完成后，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會負(fù)責(zé)，按城中村改造項(xiàng)目方案具體要求，將騰出的剩余農(nóng)村集體建設(shè)用地交由市政府統(tǒng)一征收。第十六條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會在制訂城中村改造項(xiàng)目征遷補(bǔ)償安置方案時，可參照下列原則確定征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：，有房屋所有權(quán)證的以房屋所有權(quán)證標(biāo)注面積為準(zhǔn)，對未取得房屋所有權(quán)證，但同時具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，對審批手續(xù)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行確認(rèn)無誤后，按照有房屋所有權(quán)證房屋給予補(bǔ)償。房屋建筑面積在60平方米以下部分免交結(jié)構(gòu)差價；房屋安置面積超出原有面積就近上靠產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型的，超出被拆遷房屋建筑面積的部分，可按成本價交納購房款；被征遷人要求超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積安置房屋的，超出標(biāo)準(zhǔn)戶型之外的部分按照商品房屋銷售價格交納購房款。由市政府按約定回購或收回后，優(yōu)先用于安置城中村改造中生活確有困難、無法按本辦法第十六條規(guī)定進(jìn)行安置的被拆遷人，剩余公共租賃住房交由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一分配。城中村根據(jù)其實(shí)際情況，本著條件成熟、有序開展的原則，經(jīng)全體村民簽字同意后，由村民委員會（公司）提出城中村改造書面申請。（4）實(shí)施改造的保障措施。市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織市國土、規(guī)劃等部門對提出的改造申請進(jìn)行審核，市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組對條件成熟、符合相關(guān)政策要求的予以批準(zhǔn)，由市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會下發(fā)批復(fù)文件，并抄送市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，作為列入城中村改造的依據(jù)，同時進(jìn)行公告。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門依據(jù)城市規(guī)劃對控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審核，審核后進(jìn)行公示，公示無異議后上報市政府審批，并將批準(zhǔn)后的控制性詳細(xì)規(guī)劃提交國土資源管理部門。城中村村民委員會（公司）在轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會的組織指導(dǎo)下，根據(jù)批準(zhǔn)的城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃起草項(xiàng)目改造方案。（3）改造涉及人口及戶數(shù)，需拆除的建筑物數(shù)量及分類（村民住宅建筑面積、鄉(xiāng)村企業(yè)建筑面積、商業(yè)房建筑面積等）。改造方案經(jīng)村民代表大會表決通過后，改造方案和村民代表大會表決記錄一并上報轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會。轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會對城中村改造方案審查同意后，上報市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。土地出讓方案應(yīng)明確以下內(nèi)容：（1）不使用周轉(zhuǎn)用地的城中村改造項(xiàng)目，原居住用地出讓方式為招標(biāo)，出讓金按評估價與拆遷成本的差額確定，交地方式為拆遷后凈地出讓，開發(fā)企業(yè)中標(biāo)后取得周轉(zhuǎn)用地的限制性國有土地使用權(quán)，在完成城中村改造征遷安置后，取得正式國有土地使用權(quán)。出讓方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，在市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。在中標(biāo)單位與轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會簽訂城中村改造協(xié)議書時，由中標(biāo)單位向轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會繳納，保證金的退還方式由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與中標(biāo)單位協(xié)商確定。（4）未按招標(biāo)合同約定期限完成拆遷改造的，市國土資源管理部門重新確定土地出讓價格，或由市政府按招標(biāo)合同約定收回限制性國有建設(shè)用地使用權(quán)，重新處置土地。第二十六條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與中標(biāo)單位簽訂城中村改造協(xié)議書，并將城中村改造項(xiàng)目的中標(biāo)單位報市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行備案、公示。第三十條社會資本出資城中村改造項(xiàng)目房屋征收安置，但不參與項(xiàng)目土地掛牌出讓或未競得該宗土地使用權(quán)的，根據(jù)資金的實(shí)際占用時間，按投資金額加銀行同期貸款利息加投資金額10%的利潤，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與投資人進(jìn)行結(jié)算；參與土地掛牌出讓獲得土地使用權(quán)的，不計貸款利息和利潤，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與投資人進(jìn)行成本結(jié)算。第三十四條城中村改造項(xiàng)目（含商服面積）免繳地方行政事業(yè)性收費(fèi)，具體包括：臨時占道費(fèi)、道路挖掘修復(fù)費(fèi)、土地登記費(fèi)、征地管理費(fèi)、場地使用費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)專項(xiàng)基金。第七章保障措施第三十七條城中村改造由市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)。第三十八條實(shí)行城中村改造項(xiàng)目聯(lián)審聯(lián)批制度。第四十條城中村改造項(xiàng)目方案一經(jīng)審批，不得擅自更改，凡未按審批方案實(shí)施的，由市政府各職能部門依照相關(guān)法律法規(guī)予以處罰，并按審批的方案予以糾正。第四十三條已公告確定的城中村改造范圍內(nèi)不得擅自新建、改建、擴(kuò)建各類建筑物，經(jīng)鑒定屬危房的，可以維修或原面積翻建，但不得擴(kuò)大、加層。對雖按期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。第八章附則第四十九條各城區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會可依據(jù)本辦法，結(jié)合各轄區(qū)和擬改造村莊實(shí)際，制定相應(yīng)政策；市政府有關(guān)職能部門要結(jié)合本部門職責(zé)分工，制定相應(yīng)服務(wù)措施和扶持政策。因此，隨著城市大部地區(qū)的建設(shè)完成和不斷完善，城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)性慢慢顯露出來了。城市的空間環(huán)境問題。再就是表現(xiàn)為環(huán)境景觀差。“城中村”是一種塊狀管理方式，管理缺乏靈活性。最后，形成了復(fù)雜的人口結(jié)構(gòu)和社會文化生活環(huán)境，不僅成為城市、城市管理、社會安全的“定時炸彈”和城市災(zāi)害的中心，也成為影響城市整體發(fā)展水平的因素之一。二是“城中村”充斥著大量的非正式或地下經(jīng)濟(jì)?？陀^方面來講，“城中村”的存在可以緩解城市發(fā)展的壓力，為解決外來人口的住房問題起到了市場補(bǔ)缺的作用。鴨子鋪社區(qū)與四方坪社區(qū)，烈士公園，火星社區(qū)隔河相望，轄區(qū)南北西三面環(huán)水，高空鳥瞰，像一個巨大的鴨嘴。轄區(qū)內(nèi)有常住人口3259人，流動人口4710人，總戶數(shù)1210戶。鴨子鋪社區(qū)位于瀏陽河畔防洪大堤下，且三面環(huán)江，因而遭受了洪水的猛烈侵襲。（2）較為落后的防洪抗旱設(shè)施第一、防洪設(shè)施的缺陷。同時社區(qū)沿瀏陽河地帶有幾處采砂場，常年不合理的采砂使得河床嚴(yán)重受損，另外大量的重型運(yùn)沙車的進(jìn)出致使部分河堤段出現(xiàn)坍塌現(xiàn)象。每當(dāng)伏旱季節(jié)則極易出現(xiàn)大面積缺水現(xiàn)象，嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。11隊居民聚居地，道路狹窄、曲折，多斷頭路。垃圾、糞便處理設(shè)施嚴(yán)重不足，若不能及時處理，甚至?xí)T發(fā)某些傳染性疾病。根據(jù)鴨子鋪社區(qū)居委會資料顯示，鴨子鋪社區(qū)共有在籍人口3000多人，而流動人口達(dá)4000多人。在訪談中，一位姓李的老爺爺談及此事感觸頗多，他說：“在路邊（東二環(huán)聯(lián)絡(luò)道）那個麻將館，有一群外來年輕人，整天坐在里面打麻將，而又不做事，他們的錢哪來的??”三、同城經(jīng)驗(yàn)簡述（一）留地集中安置的咸嘉模式 1993年的咸嘉新村還是長沙市西郊的農(nóng)村，隨著長沙市“區(qū)域帶行政村推進(jìn)城鎮(zhèn)化”政策的推行，目前已發(fā)展成“安置模式好、居民安居樂業(yè)好、社區(qū)環(huán)境好、文化氛圍濃”的全國十佳城市社區(qū)，失地農(nóng)民成功轉(zhuǎn)型為城市居民。其一，政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作其二，組團(tuán)建設(shè)，綜合開發(fā)“業(yè)主主導(dǎo)型”的集體資產(chǎn)管理模式：集中使用補(bǔ)償安置金，綜合管理集體資產(chǎn)。是在“街道以組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督為主，村以建設(shè)、管理為主”的原則下，實(shí)行一戶一基聯(lián)戶統(tǒng)建和公寓安置相結(jié)合的重建安置方式。在立項(xiàng)之初，區(qū)委、區(qū)政府和街道充分考慮到省委領(lǐng)導(dǎo)提出的“三個優(yōu)先”，即“優(yōu)先考慮街道、村里的公司，優(yōu)先考慮農(nóng)民的利益，優(yōu)先考慮從高校后勤服務(wù)社會化改革中剝離出來的公司”的指示精神，在多次與高校協(xié)商、論證后，促成了天馬小區(qū)與湖南大學(xué)之間的合作。利用生產(chǎn)發(fā)展用地與中環(huán)集團(tuán)合作開發(fā)錦繡瀟湘文化廣場,建立四星級賓館一棟,利用生產(chǎn)安置用地建設(shè)天馬賓館。（四）蓮湖村“兩型”理念的節(jié)地模式長沙市雨花區(qū)蓮湖村共有集體土地2433畝，農(nóng)業(yè)人口2255人，是一個典型的人多地少的城郊村。單就蓮湖汽配大市場，每年村里可獲租金600萬元，村民人均10平方米，而且每位村民通過村委會所占股份每年可分紅利2700元。同時，也保證了“集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍⑥r(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘛眱蓚€轉(zhuǎn)變的快速推進(jìn)。如表1所示：而主要的問題如下：（一）拆遷安置問題。拆遷安置問題主要反映在拆遷安置補(bǔ)償款、安置地、安置房和就業(yè)問題這四方面：拆遷安置補(bǔ)償款問題（1）拆遷安置補(bǔ)償款的確定。而60號令確定的補(bǔ)償款相對較高，且為每戶居民配置了宅基地，因而更受居民歡迎。據(jù)村民反映說：“我們隔壁的房子的面積、用料等基本上一樣，但是他家可以得到100多萬，而我家就三四十萬，我都不知道這個是怎么算出來的?；旧纤惺茉L居民表示拆遷安置補(bǔ)償款的核算必須按政策辦事，必須進(jìn)行公示等。（具體數(shù)據(jù)詳見表3）上表表明，絕大多數(shù)村民（%）希望補(bǔ)償款直接發(fā)放到他們自己手中。他們要求，異地安置必須是整個村子安置在一個或二、三個地方，不能出現(xiàn)一地僅一戶或幾戶。因此，針對現(xiàn)在慢慢出現(xiàn)的，采取高層安置的方式，遭到了村民的強(qiáng)烈抵抗。所以，在鴨子鋪社區(qū)居民的反應(yīng)下，我們應(yīng)該更多的思考如何在政策的制定上以及行動方案的實(shí)施中結(jié)合考慮居民能夠接受的條件，雙方才可能實(shí)現(xiàn)共贏。二是種菜，鴨子鋪社區(qū)以前是國營農(nóng)場，既有優(yōu)越的自然條件，又有純熟的種菜技術(shù)，因此種菜也能帶來比較高的利潤。（二）改造主體問題。在訪談中，他們亦給我們分析了他們選擇哪個改造主體的原因。對城中村改造主體的選擇各有利弊，雖然在受訪居民中對各個主體的選擇差別不大，但亦可以看出選擇“政府”相對于其他三項(xiàng)略低?！保ㄈ┱?wù)公開問題和財務(wù)公開問題。村（政）務(wù)問題：基本上所有被訪者認(rèn)為，鴨子鋪社區(qū)目前的村務(wù)極不公開，大多數(shù)村民對長沙市政府的城中村拆遷安置政策、社會保障政策、計劃生育政策、新型農(nóng)村合作醫(yī)療政策等不甚了解。致使村民得不到其合理的賠償，甚至有村民反映有有個別人的房子拆了，既沒有得到補(bǔ)償款，也沒有得到安置房，情況極為可憐。長沙市綜合農(nóng)場的建場目的就是為了向長沙市市區(qū)提供瓜果蔬菜，而原來的鴨子鋪社區(qū)則作為蔬菜種植基地，向市區(qū)供應(yīng)蔬菜。五、鴨子鋪社區(qū)城中村改造的措施建議城中村是我國城鄉(xiāng)二元體制的特殊國情下，由于快速城鎮(zhèn)化而出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象。(一）實(shí)現(xiàn)全“城”統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理“城中村”改造的目的是為了促進(jìn)城市的和諧發(fā)展，因此，鴨子鋪的改造不應(yīng)該局限于此村此地的改造，而應(yīng)該把鴨子鋪“城中村”改造納入到長沙市發(fā)展的總體規(guī)劃之中，從而促進(jìn)各區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，只有進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，鴨子鋪才能與城市的整體發(fā)展接軌，按照城市發(fā)展要求健康、有序的發(fā)展。二是村集體主導(dǎo)的方式。而我們考慮到鴨子鋪社區(qū)村集體的自身能力的不足，建議鴨子鋪社區(qū)采取政府與開發(fā)商結(jié)合的模式，利用政府的信度及影響力，引進(jìn)開發(fā)商的資金，對鴨子鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一改造，而村集體則主要做為居間協(xié)調(diào)者存在，這更便于預(yù)防和解決可能出現(xiàn)的問題。鴨子鋪流動人口占了很大的比重，多是租住在本地居民閑置的房子里，他們的去向具有不確定性的特點(diǎn)，加強(qiáng)對外來人口的疏導(dǎo)安置，是解決違法私房的有效途徑。第一，社區(qū)勞動就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為城中村居民開設(shè)專門的技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)居民自己只要出一部分，另一部分由社區(qū)專項(xiàng)資金補(bǔ)貼。因此，他們希望能政府出面與工廠聯(lián)系，按工廠所需培訓(xùn)，立即培訓(xùn)，合格上崗。鴨子鋪處在“城中村”改造的風(fēng)口浪尖上，因此可以考慮“以土地?fù)Q保障”的農(nóng)村社會養(yǎng)老保險制度。表9 居民對社會保障滿意度 滿意程度很滿意比較滿意不滿意很不滿意百分比 % % % %（五）培育新型農(nóng)民向城市居民轉(zhuǎn)變“城中村”村民的之所以不愿意拆遷改造，很大程度上是因?yàn)樗麄冇袘偻燎楣?jié)，對“城中村”改造缺乏理性認(rèn)識，更重要的是懼怕失去土地后，由于文化程度低，就業(yè)機(jī)會小，而沒有生活保障。筆者對鴨子鋪的環(huán)境的凈化、美化、優(yōu)化改造提出以下發(fā)展策略。三，加強(qiáng)道路綜合整治和環(huán)境綜合整治，改善交通環(huán)境，搞好道路綠化，控制噪聲和粉塵污染等。政府做為城市規(guī)劃的主體，其作用就顯得尤為重要，必須要清楚政府職能和職權(quán)所在?？傊?，要把城中村改造作為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、為民辦實(shí)事的具體行動，以高度的政治責(zé)任感和對群眾高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，把這件造福于民的好事辦實(shí)。