【正文】 加投標(biāo)。（2）已填寫的投標(biāo)書、競買申請書樣稿。第16條 項目開發(fā)部應(yīng)在截止日兩天前準(zhǔn)備好保證金與參加投標(biāo)所需的文件，具體材料如下。（5）招標(biāo)公告或者邀請書要求的其他文件。第20條 若投標(biāo)、競買失敗，項目開發(fā)部應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)失敗的分析報告。本制度自_______年___月___日。（2）市場調(diào)查及營銷策劃 l 總體調(diào)查宏觀上：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口狀況、供求狀況、市政規(guī)劃、區(qū)域人文歷史環(huán)境、市場優(yōu)劣勢分析微觀上：競爭市場、生活配套設(shè)施、客源分析、環(huán)境分析、交通狀況 相關(guān)上：建材市場、設(shè)計、施工、勘察、監(jiān)理、中介咨詢等相關(guān)行業(yè) l 具體調(diào)查同類樓盤的供應(yīng)量、空置率、實際價格、銷售狀況的好壞及原因、購買者的興趣及層次、對購買者有吸引力的價格、最好銷的房型和面積等 l 調(diào)查報告的內(nèi)容市場：經(jīng)濟(jì)、人文、人口、市政等綜述；競爭市場；供求狀況；客源分析；市場優(yōu)劣勢分析環(huán)境：市政規(guī)劃；交通；生活設(shè)施配套；環(huán)境優(yōu)劣勢分析 規(guī)劃定位分析 可行性分析個案市場分析及預(yù)測（3）方案競選邀請三家以上的設(shè)計院提供方案，應(yīng)重點滿足規(guī)劃技術(shù)要求、總體創(chuàng)意。若可行性研究報告未獲批準(zhǔn)又未申請延期的，項目建議書批文即行失效。l 發(fā)放招標(biāo)文件、提交方案、專家評審。（4）上水、排水（雨、污）、電、煤、通信、道路路口、有線電視等市政、公用配套征詢向各公司提交征詢申請、項目建議書批復(fù)、設(shè)計方案等資料。日、商業(yè)25升/建筑平方米、辦公15升/建筑平方米、工業(yè)20升/建筑平方米。小區(qū)紅線外市政道路上的上水排管工程，應(yīng)提前按計劃（上水公司內(nèi)部施工計劃、掘路計劃、住宅局市政設(shè)施建設(shè)計劃等）實施，并接通施工用臨時用水。污水處理有五種方式：一是通過污水管道集中經(jīng)污水泵站輸入城市污水合流管，排入遠(yuǎn)離城市的大水體稀釋（主要方式）；二是通過污水管道集中直接送入污水處理廠，經(jīng)二級處理后排入自然水體（主要方式）；三是集中于化糞池，投放好氧菌，經(jīng)過濾等簡易處理，排入自然水體，沉淀污泥半年清運（現(xiàn)代城市禁用）；四是集于蓄糞池，環(huán)衛(wèi)車定期清運到別處處理（舊城區(qū)使用）；五是埋地設(shè)置中小型污水處理裝置（地埋式裝置），采用生化接觸氧化法經(jīng)二、三級處理，使之達(dá)水源標(biāo)準(zhǔn)。開工前向水務(wù)局辦理排水征詢，憑回復(fù)意見辦理住宅項目配套建設(shè)條件審核。變電的選擇：一是街坊站，二是箱變（推廣選擇）。辦理街坊變電站或開關(guān)站應(yīng)提交：申請報告、總平圖紙（2份，注明用戶、地址、建筑面積等）。燃?xì)庥昧繕?biāo)準(zhǔn)為5~6立方米/戶燃?xì)庵饕ぷ髁鞒虨椋赫髟兣鷱?fù)、審圖、收費、委托設(shè)計、委托施工、竣工。通信申請?zhí)峤坏馁Y料：項目批文、書面征詢報告、住宅建設(shè)配套費憑證（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。道路作為總體規(guī)劃的一部分由規(guī)劃部門審核。（5）《住宅項目配套建設(shè)條件審核申請表》審核意見通知單 向住宅局提交住宅項目配套建設(shè)條件審核申請表（領(lǐng)表）、經(jīng)批準(zhǔn)的住宅建設(shè)項目建議書（或上報的住宅項目可行性研究報告或住宅計劃文件）、地形圖、管線圖、水、電、煤各公司征詢意見等其他文件。消防主要工作流程：申請、審圖、付費、設(shè)計、施工、竣工。交付前完成交通標(biāo)志標(biāo)線的設(shè)置。l 環(huán)保有資質(zhì)單位作出環(huán)評測試報告。垃圾處理可考慮設(shè)置垃圾壓縮站（約120平方米）或生化處理。應(yīng)獲紅線圖。綠化配置可如下考慮：喬木為主，布置一定數(shù)量的落葉木，常綠與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例為1：3~6；考慮布置色葉植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多樣性上，綠地面積3000平方米以下不低于40種，3000~10000平方米不低于60種，10000~20000平方米不低于80種，20000平方米以上不低于100種；考慮吸引蜂蝶鳥的植物；采用養(yǎng)植污染少的植物。除提供擴(kuò)初步設(shè)計并聽取政府、配套部門意見外，還有如下工作要做： 制做效果圖、建筑模型：供銷售用。（11）地名征詢向規(guī)劃局地名辦申請地名查詢、征詢（暫命名）。獲門弄號牌通知。獲規(guī)劃局技術(shù)方案要求批文，之后再獲總平圖、管線圖、交通圖、綠化圖批復(fù)。（16）建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請向房地局提交建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表（領(lǐng)表）建設(shè)用地、建設(shè)用地批文及附圖、土地出讓合同、土地有償使用費的繳費憑證、項目總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證（可在本書之后辦理）。（19）建設(shè)工程規(guī)劃許可證向規(guī)劃局提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（領(lǐng)表）、計劃批準(zhǔn)文件（擴(kuò)初或可行性報告）、土地使用權(quán)屬證件或用地批準(zhǔn)書、地形圖（4）、總平面設(shè)計圖（4）、建筑施工（平立剖、目錄、分層面積表各2）、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖、概預(yù)算書（可自編）、消防環(huán)保衛(wèi)生等有關(guān)部門審核意見單等。（3）工程質(zhì)量、安全報監(jiān) 住宅工程提交資料：上海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報表及上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書（領(lǐng)表）、工程質(zhì)量聯(lián)系單、見證單位及見證人員授權(quán)書、建筑工程施工人員人身意外傷害保險投保單附件、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、施工及設(shè)計單位資質(zhì)等級證明、建設(shè)項目施工登記卡、建設(shè)單位IC卡、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工及監(jiān)理合同、施工圖審核意見。（5）試樁、預(yù)制樁（或買樁）通過試樁（靜載荷試驗），確定樁基的豎向極限承載力，從而對工程的地質(zhì)條件、設(shè)計要求、施工質(zhì)量等進(jìn)行檢驗與復(fù)核，并為優(yōu)化設(shè)計提供依據(jù)。根據(jù)實驗結(jié)果繪出荷載和沉降量關(guān)系曲線圖、沉降量和時間對數(shù)曲線圖來確定單樁時間承載力。（7）復(fù)驗灰線向規(guī)劃局提交復(fù)驗灰線申請單（領(lǐng)表）并現(xiàn)場復(fù)驗。（11）開工籌劃開工典禮及廣告宣傳?？⒐を炇战桓妒褂秒A段（1）土建工程初驗施工單位組織（2）配套工程驗收 開發(fā)商組織（3）規(guī)劃驗收l 灰線驗收l 向市測繪院提交《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收測繪單》、總平圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及核準(zhǔn)圖紙（復(fù)印）、分層平面圖、南立面圖、地形圖圖號；市測繪院現(xiàn)場勘測土地面積并出具測繪報告及附圖（在地形圖上加上新建的房屋）l 規(guī)劃合格證明（4）環(huán)保驗收環(huán)保局出具環(huán)保測試報告及竣工驗收單（5）消防驗收公安分局防火監(jiān)督處出具消防驗收意見（6）質(zhì)監(jiān)站驗收 l 驗收申請條件竣工通知單、施工質(zhì)量保證書、工程費用報告、設(shè)計評定報告、勘察評定報告、施工評定報告、監(jiān)理評定報告 l 竣工驗收備案文件竣工驗收報告及備案表（領(lǐng)表）、工程施工許可證、施工圖審圖意見、單位工程質(zhì)量驗收文件（工程質(zhì)量竣工報告、質(zhì)量檢查報告、質(zhì)量評估報告，由施工單位準(zhǔn)備）、建設(shè)工程質(zhì)量檢測報告和功能試驗資料（施工單位準(zhǔn)備）、規(guī)劃公安消防環(huán)保等部門出具的證明文件或者準(zhǔn)許使用文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書、商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、其他文件等。同時應(yīng)提交已辦好的房地產(chǎn)權(quán)證土地部分。前期配套工作的落腳點就是各類證照齊全、經(jīng)營合法。（3）廣交朋友是前期配套工作的推進(jìn)劑積極與各個單位和部門的有關(guān)人員協(xié)調(diào)關(guān)系，廣交朋友，可以迅捷地辦妥各項手續(xù)，甚至先上船后補票。（10）不求上進(jìn)或精益求精，只圖交差了事。第四節(jié)所有有關(guān)工程項目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料保管部門，做好交接記錄工作。第八節(jié)定期上報工作進(jìn)度計劃。第十二節(jié)辦理申請《預(yù)銷售許可證》的全部手續(xù)工作。北京市國土局。北京市熱力集團(tuán)。負(fù)責(zé)項目立項手續(xù)的辦理；（1）配合開發(fā)部經(jīng)理整理撰寫立項所需相關(guān)材料；（2）進(jìn)行發(fā)改委立項手續(xù)的報批工作。（7）辦理小區(qū)物業(yè)管理公約備案。1其它：（1）負(fù)責(zé)與相關(guān)政府部門保持聯(lián)絡(luò)，建立良好的關(guān)系；（2）配合項目部完成工程施工與銷售過程中與相關(guān)政府職能部門以及周邊環(huán)境的外聯(lián)及溝通協(xié)調(diào)；項目前期工作流程一般的建設(shè)程序有： 1 立項到發(fā)改委2項目建議書批復(fù)到發(fā)改委 3選址意見書到規(guī)劃局 4土地預(yù)審到國土局 5環(huán)評報告到環(huán)保局 6交通評審到交通局7可行性研究報告批復(fù)到發(fā)改委 8建設(shè)工程規(guī)劃許可證到規(guī)劃局 9規(guī)劃方案批復(fù)到規(guī)劃局10初步設(shè)計批復(fù)到市建委（先為住建局）11施工圖審查到審查單位12建設(shè)工程規(guī)劃許可證到規(guī)劃局（不是規(guī)劃局就是國土局）13征地報批到國土局14建設(shè)工程許可證到市建委項目前期工作很復(fù)雜，程序也很多，拿到兩證一書后，還要報建報監(jiān)，施工隊招投標(biāo)，監(jiān)理單位招標(biāo)也很復(fù)雜的。有些領(lǐng)導(dǎo)直接建設(shè)完成都還沒立項，只是違法的，但是有人就能一手 遮天。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。這絕對應(yīng)該是必須的程序。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。憤青們不要在這里給我指三道四。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。嘿嘿。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。也是看起來很簡單。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。這種事情太常見了。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。當(dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。起碼我不敢。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血?？陀^規(guī)律就是如此。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。那是真管得不錯。我作為從先進(jìn)城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。程序是這么一步步走過來的。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶