【正文】 e 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 人流，物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)中心時(shí)選擇合理位置，就意味著其共享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢(shì)。 因此，新建商業(yè)中心，要具備成功的基礎(chǔ)，具備市場(chǎng)可行性，必須從以下三個(gè)方面進(jìn)行判定： （一）、項(xiàng)目選址可行性 重要意義 （ 1）、正確的選址意味著 80％的成功。而在一個(gè)沒有任何商業(yè)基礎(chǔ)的規(guī)劃地塊上，進(jìn)行全新的商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，相當(dāng)于用開發(fā)企業(yè)自身的力量和資金，在短時(shí)間內(nèi)完成原本社會(huì)和歷史需要長時(shí)間才能完成的工作，其難度和風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 商業(yè)中心選址是否合理直接影響到商業(yè)中心經(jīng)濟(jì)效益。 指導(dǎo)原則 （ 1）、最短時(shí)間原則 指商 業(yè)中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。 （ 3）、聚集原則 商業(yè)活動(dòng)都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。 用地區(qū)位和交通人口狀況可行性判定 判定用地區(qū)位和交通人口狀況是否可行，需要通過以下五個(gè)分析因素進(jìn)行： （ 1）、消費(fèi)力分析 目前皇爵商業(yè)業(yè)態(tài)的主要輻射區(qū)域?yàn)樘怪蕖⑷l(xiāng)、神灣、珠海等地 ， 因此，消費(fèi)量基本可以保證。從坦洲鎮(zhèn)區(qū) —— 本項(xiàng)目的核心商圈至本項(xiàng)目步行約 1520min，車行時(shí)間約 5min，極為便利；從次級(jí)商圈至本項(xiàng)目車行也僅為 3040min 左右，因此，本項(xiàng)目的交通便捷 程度較好，交通易達(dá)性可行。商業(yè)中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積相對(duì)較大。 小結(jié)：依據(jù)以上幾個(gè)方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項(xiàng)目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。 本項(xiàng)目基本沿街開發(fā)，緊鄰交通干道，消費(fèi)者可以極為便捷的進(jìn)入商業(yè)場(chǎng)所。 本項(xiàng)目從定位和城市發(fā)展規(guī)劃看，將發(fā)展成為新區(qū)的商業(yè)中心，因此對(duì)周圍的控制力和影響力顯著，同時(shí)應(yīng)位于新區(qū)，周圍為政務(wù)中心和居住區(qū)，沒有不利的噪音、氣味和光 線污染。 潛在商業(yè)價(jià)值分析是指對(duì)擬開發(fā)的商業(yè)中心未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治觥? 選址可行性判定結(jié)論 通過以上三個(gè)方面的選址可行性因素判定，本項(xiàng)目的選址具有較大的商業(yè)開發(fā)價(jià)值和未來發(fā)展?jié)摿?，選址符合市場(chǎng)可行性。因此，開發(fā)企業(yè)要有堅(jiān)持下去的決定，更需要整合各方資源的能力及培育市場(chǎng)的心態(tài)。 （一）、因地制宜，造勢(shì)造市 大型項(xiàng)目自己“做市場(chǎng)”，中小型項(xiàng)目只能“跟市場(chǎng)”。因此，在規(guī)劃初期，應(yīng)預(yù)先確定主力 商家 的經(jīng)營區(qū)位，劃分各個(gè)業(yè)態(tài)的主力店和散戶招商對(duì)象，并積極與主力店接觸，爭(zhēng)取能夠在開工建設(shè)前確立數(shù)家核心主力店，依托主力店品牌打造優(yōu)勢(shì)物業(yè)。 （四）、準(zhǔn)確定位，打造高性價(jià)比產(chǎn)品 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)獲得成功的引導(dǎo)主線。 （五）、專業(yè)策劃，贏得市場(chǎng) 專業(yè)化是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的保障。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，應(yīng)先確定市場(chǎng)定位，以保證后期的集合推廣、招商經(jīng)營、專業(yè)管理。 打造城市大客廳，提升城市功能 本項(xiàng)目位于新城區(qū)，商業(yè)幾乎處于空白的境地。 城市名片，商業(yè)坐標(biāo) 順應(yīng)坦洲鎮(zhèn)城市的定位精神，在開發(fā)時(shí)，應(yīng)充分考慮“地產(chǎn)與商業(yè)”的有機(jī)整本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 合，確保本項(xiàng)目按商業(yè)中心模式進(jìn)行開發(fā)，使得坦洲商業(yè)形態(tài)實(shí)現(xiàn)跳躍式變化并向“質(zhì)”的方向發(fā)展。 對(duì)坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言，無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項(xiàng)目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！ 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 ⊙商業(yè)中心是什么？ 商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿(mào)易服務(wù)業(yè)以及其它服務(wù)性機(jī)能的主要集中地，是城市主要吸引力。重要的是將刷新坦洲及周 邊人民的消費(fèi)行為、消費(fèi)觀念，消費(fèi)將意味著一站式的休閑娛樂，成為一種前所未有的樂趣，再也不是簡(jiǎn)單的供需行為。 （三）、形象定位 形象定位原則 ■明確的形象定位對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導(dǎo)作用； ■清晰的形象定位，能在市 場(chǎng)上擴(kuò)大知名度，使投資者、經(jīng)營商家以及未來消費(fèi)者準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目； ■形象定位具備較大包容性，易于包裝表現(xiàn)。 目標(biāo)消費(fèi)群體 根據(jù)本項(xiàng)目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來看，主要消費(fèi)群來源于周邊各大住宅小區(qū)。 不規(guī)則人群 此類人群為不規(guī)則流動(dòng)群體，主要是路過或工作式消費(fèi)。 （五）、特色定位 中高端定位 特色化定位 大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過隨著商業(yè)數(shù)量的增多，區(qū)域性空白已不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以惟有特色化定位爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 ■業(yè)態(tài)業(yè)種組合上，應(yīng)講究功能互補(bǔ)互促，這樣避免同一經(jīng)營品項(xiàng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，又能滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。 業(yè)態(tài)組合定位 業(yè)態(tài)組合有許多種選擇，但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，如業(yè)態(tài)選址、內(nèi)街商鋪的開間、進(jìn)深等。因此，本項(xiàng)目作為新的商業(yè)中心，應(yīng)在其中設(shè)置一條具有特色和品味的商業(yè)內(nèi)街，滿足人們對(duì)于購物環(huán)境提升的需求，同時(shí)也體現(xiàn)本項(xiàng)目的高度和立意。 ■ 二樓三樓 C 區(qū)為大型綜合超市 考慮當(dāng)?shù)卮嬖趪H知名品牌大型超市面上空白點(diǎn)，我們建議把大型綜合超市（購物中心）和專業(yè)大賣場(chǎng)點(diǎn)。消費(fèi)者會(huì)為了該主題商品遠(yuǎn)道而來，完 成特定消費(fèi)行為，并順便完成其他功能分區(qū)的隨機(jī)消費(fèi)。但其娛樂休閑功能較弱，本項(xiàng)目若在此方面加強(qiáng)功能配置，與之形成互補(bǔ)，借其聚客的優(yōu)勢(shì)，吸引客流滿足本項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)人流需求。 與老城區(qū)的連匯貫通 作為新 商業(yè)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講， 本項(xiàng)目 必須 滿足整個(gè) 鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域 消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要求最大限度地利 用 城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施 ， 要爭(zhēng)取最大的 人流 聚集效益。今天的購物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人與人之間的交流需要。 外立面設(shè)計(jì)注重風(fēng)格、情調(diào)，協(xié)調(diào) 建筑風(fēng)格是體現(xiàn)樓盤形象與定位的首要方面，更能體現(xiàn)出整個(gè)項(xiàng)目的檔次與素質(zhì)。 （ 3） 設(shè)計(jì)流暢空間 公共空間往往需要通過大量的人流以及車流、物流等，因此在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮交通的流暢性，避免出現(xiàn)人、車、物因設(shè)計(jì)原因阻塞的不良現(xiàn)象。對(duì)于一個(gè)大型的商業(yè)中心來說，室外廣場(chǎng)不僅是商業(yè)活動(dòng)的需要，也是城市空 間的需要。建議可營造小島環(huán)境，體現(xiàn)地中海海洋文化魅力。 ④廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如鐘樓、活動(dòng)舞臺(tái)、噴水池等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)。 （ 3）設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑物，樹立項(xiàng)目高形象號(hào)召力 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 作為將成為新的商業(yè)中心，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置一個(gè)標(biāo)志性的建筑物，以體現(xiàn)項(xiàng)目整體的形象號(hào)召力，增強(qiáng)聚客效果。 過渡性空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 ■入口布置形象元素點(diǎn)綴， 演義獨(dú)特的過渡空間 入口是消費(fèi)者進(jìn)入消費(fèi)場(chǎng)所的第一 處場(chǎng)所 。 由于人行、車行的行走習(xí)慣一般是偏右，在動(dòng)線規(guī)劃時(shí)，要根據(jù)“右進(jìn)左出”規(guī) 則，引導(dǎo)人行、車行進(jìn)出各功能分區(qū)。 （詳見人流動(dòng)線示意圖） ■車流動(dòng)線 停車場(chǎng)入口的位置將會(huì)影響周邊道路的車流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼噲?chǎng)進(jìn)出口不僅會(huì)影響停車場(chǎng)的進(jìn)出效率，也 會(huì)導(dǎo)致車流回堵而影響周邊道路上的車流。 因此，在設(shè)計(jì)商業(yè)界面時(shí)， 要保持 各個(gè)商業(yè)界面的 整合性與 一體性 ， 與 商業(yè) 形象協(xié)調(diào) 一致， 合理設(shè)計(jì)和運(yùn)用 ， 充分展示出 地中海風(fēng)情 特有的風(fēng)格和定位。因此，在商業(yè)界面設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)高效運(yùn)用每一個(gè)空間的價(jià)值，把商業(yè)界面置于經(jīng)營場(chǎng)所的醒目位置， 不能游離于 商業(yè) 各功能區(qū)域的環(huán)境之外 ，方能給消費(fèi)者以強(qiáng)烈的視覺沖擊。 ■ 處理好 導(dǎo)視系統(tǒng) 與 環(huán)境 的關(guān)系 導(dǎo)視系統(tǒng)是指一個(gè)完整的指示系統(tǒng) ， 包括交通導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)、文化旅游導(dǎo)視系統(tǒng)等 ，起到指示、導(dǎo)購作用， 是 商業(yè) 形象和 商業(yè) 功能的重要組成部分 。