【正文】 e 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 人流，物流和城市社會經(jīng)濟活動的焦點常常成為優(yōu)先選擇的地點。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)中心時選擇合理位置，就意味著其共享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢。 因此，新建商業(yè)中心，要具備成功的基礎(chǔ)，具備市場可行性，必須從以下三個方面進行判定： （一）、項目選址可行性 重要意義 （ 1）、正確的選址意味著 80％的成功。而在一個沒有任何商業(yè)基礎(chǔ)的規(guī)劃地塊上，進行全新的商業(yè)項目的開發(fā)，相當(dāng)于用開發(fā)企業(yè)自身的力量和資金，在短時間內(nèi)完成原本社會和歷史需要長時間才能完成的工作，其難度和風(fēng)險不言而喻。 商業(yè)中心選址是否合理直接影響到商業(yè)中心經(jīng)濟效益。 指導(dǎo)原則 （ 1）、最短時間原則 指商 業(yè)中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。 （ 3）、聚集原則 商業(yè)活動都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。 用地區(qū)位和交通人口狀況可行性判定 判定用地區(qū)位和交通人口狀況是否可行，需要通過以下五個分析因素進行： （ 1）、消費力分析 目前皇爵商業(yè)業(yè)態(tài)的主要輻射區(qū)域為坦洲、三鄉(xiāng)、神灣、珠海等地 ， 因此，消費量基本可以保證。從坦洲鎮(zhèn)區(qū) —— 本項目的核心商圈至本項目步行約 1520min，車行時間約 5min，極為便利；從次級商圈至本項目車行也僅為 3040min 左右，因此，本項目的交通便捷 程度較好，交通易達性可行。商業(yè)中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積相對較大。 小結(jié)：依據(jù)以上幾個方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。 本項目基本沿街開發(fā)，緊鄰交通干道，消費者可以極為便捷的進入商業(yè)場所。 本項目從定位和城市發(fā)展規(guī)劃看，將發(fā)展成為新區(qū)的商業(yè)中心，因此對周圍的控制力和影響力顯著，同時應(yīng)位于新區(qū)，周圍為政務(wù)中心和居住區(qū)，沒有不利的噪音、氣味和光 線污染。 潛在商業(yè)價值分析是指對擬開發(fā)的商業(yè)中心未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治觥? 選址可行性判定結(jié)論 通過以上三個方面的選址可行性因素判定，本項目的選址具有較大的商業(yè)開發(fā)價值和未來發(fā)展?jié)摿?，選址符合市場可行性。因此，開發(fā)企業(yè)要有堅持下去的決定，更需要整合各方資源的能力及培育市場的心態(tài)。 （一）、因地制宜，造勢造市 大型項目自己“做市場”，中小型項目只能“跟市場”。因此，在規(guī)劃初期，應(yīng)預(yù)先確定主力 商家 的經(jīng)營區(qū)位，劃分各個業(yè)態(tài)的主力店和散戶招商對象，并積極與主力店接觸，爭取能夠在開工建設(shè)前確立數(shù)家核心主力店，依托主力店品牌打造優(yōu)勢物業(yè)。 （四）、準(zhǔn)確定位，打造高性價比產(chǎn)品 準(zhǔn)確的市場定位是商業(yè)地產(chǎn)獲得成功的引導(dǎo)主線。 （五）、專業(yè)策劃，贏得市場 專業(yè)化是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的保障。在進行規(guī)劃設(shè)計之前，應(yīng)先確定市場定位，以保證后期的集合推廣、招商經(jīng)營、專業(yè)管理。 打造城市大客廳，提升城市功能 本項目位于新城區(qū)，商業(yè)幾乎處于空白的境地。 城市名片，商業(yè)坐標(biāo) 順應(yīng)坦洲鎮(zhèn)城市的定位精神，在開發(fā)時，應(yīng)充分考慮“地產(chǎn)與商業(yè)”的有機整本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 合，確保本項目按商業(yè)中心模式進行開發(fā)，使得坦洲商業(yè)形態(tài)實現(xiàn)跳躍式變化并向“質(zhì)”的方向發(fā)展。 對坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言，無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！ 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 ⊙商業(yè)中心是什么？ 商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿(mào)易服務(wù)業(yè)以及其它服務(wù)性機能的主要集中地，是城市主要吸引力。重要的是將刷新坦洲及周 邊人民的消費行為、消費觀念，消費將意味著一站式的休閑娛樂，成為一種前所未有的樂趣，再也不是簡單的供需行為。 （三）、形象定位 形象定位原則 ■明確的形象定位對項目的規(guī)劃設(shè)計、銷售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導(dǎo)作用； ■清晰的形象定位，能在市 場上擴大知名度，使投資者、經(jīng)營商家以及未來消費者準(zhǔn)確認識項目； ■形象定位具備較大包容性，易于包裝表現(xiàn)。 目標(biāo)消費群體 根據(jù)本項目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來看，主要消費群來源于周邊各大住宅小區(qū)。 不規(guī)則人群 此類人群為不規(guī)則流動群體，主要是路過或工作式消費。 （五）、特色定位 中高端定位 特色化定位 大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過隨著商業(yè)數(shù)量的增多，區(qū)域性空白已不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，所以惟有特色化定位爭奪市場。 ■業(yè)態(tài)業(yè)種組合上，應(yīng)講究功能互補互促，這樣避免同一經(jīng)營品項內(nèi)部競爭，又能滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。 業(yè)態(tài)組合定位 業(yè)態(tài)組合有許多種選擇，但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，如業(yè)態(tài)選址、內(nèi)街商鋪的開間、進深等。因此，本項目作為新的商業(yè)中心，應(yīng)在其中設(shè)置一條具有特色和品味的商業(yè)內(nèi)街，滿足人們對于購物環(huán)境提升的需求，同時也體現(xiàn)本項目的高度和立意。 ■ 二樓三樓 C 區(qū)為大型綜合超市 考慮當(dāng)?shù)卮嬖趪H知名品牌大型超市面上空白點，我們建議把大型綜合超市（購物中心）和專業(yè)大賣場點。消費者會為了該主題商品遠道而來，完 成特定消費行為，并順便完成其他功能分區(qū)的隨機消費。但其娛樂休閑功能較弱，本項目若在此方面加強功能配置，與之形成互補，借其聚客的優(yōu)勢，吸引客流滿足本項目的商業(yè)消費人流需求。 與老城區(qū)的連匯貫通 作為新 商業(yè)中心，從經(jīng)濟效益上講， 本項目 必須 滿足整個 鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域 消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要求最大限度地利 用 城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施 ， 要爭取最大的 人流 聚集效益。今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人與人之間的交流需要。 外立面設(shè)計注重風(fēng)格、情調(diào)，協(xié)調(diào) 建筑風(fēng)格是體現(xiàn)樓盤形象與定位的首要方面，更能體現(xiàn)出整個項目的檔次與素質(zhì)。 （ 3） 設(shè)計流暢空間 公共空間往往需要通過大量的人流以及車流、物流等，因此在設(shè)計時應(yīng)充分考慮交通的流暢性，避免出現(xiàn)人、車、物因設(shè)計原因阻塞的不良現(xiàn)象。對于一個大型的商業(yè)中心來說，室外廣場不僅是商業(yè)活動的需要，也是城市空 間的需要。建議可營造小島環(huán)境，體現(xiàn)地中海海洋文化魅力。 ④廣場中應(yīng)有視覺焦點的設(shè)置，如鐘樓、活動舞臺、噴水池等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點。 （ 3）設(shè)計標(biāo)志性建筑物，樹立項目高形象號召力 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 作為將成為新的商業(yè)中心，本項目應(yīng)設(shè)置一個標(biāo)志性的建筑物，以體現(xiàn)項目整體的形象號召力，增強聚客效果。 過渡性空間規(guī)劃設(shè)計建議 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 ■入口布置形象元素點綴， 演義獨特的過渡空間 入口是消費者進入消費場所的第一 處場所 。 由于人行、車行的行走習(xí)慣一般是偏右，在動線規(guī)劃時，要根據(jù)“右進左出”規(guī) 則，引導(dǎo)人行、車行進出各功能分區(qū)。 （詳見人流動線示意圖） ■車流動線 停車場入口的位置將會影響周邊道路的車流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼噲鲞M出口不僅會影響停車場的進出效率，也 會導(dǎo)致車流回堵而影響周邊道路上的車流。 因此，在設(shè)計商業(yè)界面時， 要保持 各個商業(yè)界面的 整合性與 一體性 ， 與 商業(yè) 形象協(xié)調(diào) 一致， 合理設(shè)計和運用 ， 充分展示出 地中海風(fēng)情 特有的風(fēng)格和定位。因此，在商業(yè)界面設(shè)計時，應(yīng)高效運用每一個空間的價值，把商業(yè)界面置于經(jīng)營場所的醒目位置， 不能游離于 商業(yè) 各功能區(qū)域的環(huán)境之外 ，方能給消費者以強烈的視覺沖擊。 ■ 處理好 導(dǎo)視系統(tǒng) 與 環(huán)境 的關(guān)系 導(dǎo)視系統(tǒng)是指一個完整的指示系統(tǒng) ， 包括交通導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)、文化旅游導(dǎo)視系統(tǒng)等 ，起到指示、導(dǎo)購作用， 是 商業(yè) 形象和 商業(yè) 功能的重要組成部分 。