【正文】 本情況。價(jià)款。逾期交房的免則條件。違約責(zé)任。糾紛解決方式。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng) 具備下列條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件 或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款 退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。認(rèn)購書主要內(nèi)容包括： ；，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等； ，包括一次付款、分期付款、按揭付款；，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理 大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實(shí)在合同里。請(qǐng)一個(gè)律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如 下：談妥價(jià)格后，購房者應(yīng)簽訂認(rèn)購書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確購房者在什么情況下可終 止協(xié)議、索回定金。內(nèi)容包括：（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；（2）房價(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責(zé)任；（8）購房人使用權(quán)限；（9）雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)；（10）違約賠償責(zé)任；（11）其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢，或因面積不符，或因價(jià)格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財(cái)力和精 神上的損失。首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發(fā)商的資格，并確認(rèn)你所要購買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。購房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。其實(shí)定金是可以退的?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十五條對(duì)定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約 定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商 品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該認(rèn)購協(xié)議書的第四條規(guī)定：認(rèn)購人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的 相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限)。然而，當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。如果買賣雙方對(duì)預(yù)售或銷售契約及補(bǔ) 充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。如果商品房買賣合同簽不成，購房 者可以全身而退，不留任何后患。最后是要求開發(fā)商簽訂北京市建設(shè)委員會(huì)及北京市工商行政管理局聯(lián) 合制定的《北京市商品房認(rèn)購書》，不同意開發(fā)商對(duì)此認(rèn)購書的內(nèi)容做修改。有 些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。在簽訂合同前，對(duì)于購房合同本身一定要有了解和認(rèn)識(shí)。因?yàn)橘彿亢贤系拿志褪欠慨a(chǎn)證上的名字，現(xiàn)在襄陽市是禁止合同更名的。下面，我們一起了解下購房合同中的細(xì)節(jié)條款中一些需要特別留意的地方?？勺⒚髟诤贤У膸滋熘畠?nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。建材配備清單、等級(jí)。房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。但事實(shí)并非如此!商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房者所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與購房者簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。(6)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。購房者應(yīng)力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)。購房者逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。簽訂購房合同后，購房者要留意合同備案情況。因此購房者千萬不要忽視這一環(huán)節(jié)。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。（3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。（7）約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也