【正文】 性質(zhì)。所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。否則，購房者交納了此筆費(fèi)用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對(duì)購房者是不公平的。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容主體。面積。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件 和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。房屋使用性質(zhì)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。1其他條款或當(dāng)事人約定的條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。簽訂購房合同簽訂購房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問題，而引起糾紛。(注意： 還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深 而感覺不好，不想購買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定 金。簽完認(rèn)購書后，售方應(yīng)給購房者發(fā)放《簽約須知》，內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、貸款憑證說明、繳納有關(guān)稅 費(fèi)的說明。合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價(jià)格就馬上簽字，使合 同失去了它應(yīng)有的作用。通過對(duì)四證的審查和你對(duì)所購樓盤的實(shí)地察看，你可以放心地簽訂正 式的《商品房買賣合同》了。目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由湖南省工商局和湖南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的《商品房買賣合同》。如何退定金對(duì)于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當(dāng)中開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾 多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發(fā)了準(zhǔn)備購房者的擔(dān)心與疑慮。這種定金或訂金的約定，對(duì)買受人極為不利，使買受人在 簽約時(shí)處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失 合同公平、公正的原則。到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解 釋》。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的 債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。除了法律法規(guī)及部門規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管 部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認(rèn)購書》格式合同，要求 開發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買 賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定 金。要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要交定金。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商 品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見可以退，另外，必須是在認(rèn)購書約定的期 限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。第三篇：簽訂商品房認(rèn)購書的注意事項(xiàng)簽訂商品房認(rèn)購書的注意事項(xiàng)在與開發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣(預(yù)售)合同》前，開發(fā)商往往都會(huì)先與買房人簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》(以下簡稱《認(rèn)購協(xié)議書》)。簡單說來，即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。一旦購房人在與開發(fā)商就正式合同條款進(jìn)行談判過程中 遇有分歧，往往會(huì)使購房人陷入困境?！钡捎谡J(rèn)購書缺少對(duì)簽訂房屋賣賣合同起重要作用的決定性因素的約定，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。盡管認(rèn)購協(xié)議書還存在諸多問題，但根據(jù)目前的司法實(shí)踐，只要開發(fā)商具備預(yù)(出)售的法定條件，認(rèn)購書中確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購書即對(duì)雙方具有約束力?！边@樣可以為自身留有余地。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款?！睋?jù)此規(guī)定，支付定金的認(rèn)購行為屬于商品房預(yù)售范圍。認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：A 買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等。E付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同。H分清“定金”與“訂金”在認(rèn)購協(xié)議書上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“定金”或“訂金”兩個(gè)名詞，雖然只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。因此，買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議書中就簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益。如果買方違約的，定金不予返還。如果由于賣方本身不具備房屋銷售(預(yù)售)條件而導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。這樣才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益?！稉?dān)保法》第八十九條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。簽訂合同前，公司將如實(shí)履行告知義務(wù)：告知員工工作內(nèi)容（崗位職責(zé)）、工作條件、工作地點(diǎn)、職業(yè)危害、安全生產(chǎn)狀況、勞動(dòng)報(bào)酬，以及員工要求了解的其他情況。雙方的情況如實(shí)填寫，合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，雙方必須嚴(yán)格履行。（2）入職不滿3年的，從入職日期算起簽3年固定期合同，試用期6個(gè)月。社會(huì)保險(xiǎn)：按規(guī)定。解除合同前，公司書面出具《解除或終止勞動(dòng)合同通知書》；終止合同后，公司開具《解除或終止勞動(dòng)合同（關(guān)系）證明》給員工。也可訂立書面合同健康體檢：簽訂前最好組織全體人員健康體檢，預(yù)防各類公司保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。書寫正規(guī)、字跡清楚企業(yè)地址要詳細(xì)準(zhǔn)確，以備前往核實(shí)封面右上角留企業(yè)簽合同部門聯(lián)系人和固定電話（固定電話優(yōu)先）以便審核 ．合同內(nèi)容要填寫完整、不能有空白處甲方簽名、蓋公章，要用企業(yè)公章或合同專用章合同復(fù)印件、傳真件皆可，但要確保清晰跨合同（日期截止到2015后），合同期限從畢業(yè)起至少1年以上“xxx工作室”“xxx中心”“xx服務(wù)部”“xx商店”等公司不行