【正文】 百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。第十六條 本辦法由濟(jì)南市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)(銷)售許可證等材料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始投入使用。（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。第十七條 納稅人進(jìn)行清算時，應(yīng)填報(bào)《土地增值稅清算報(bào)告》（以下簡稱清算報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。（二）國有土地使用權(quán)證書。（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（十）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時間。第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料合并立卷存檔。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。第三十條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。這個規(guī)定在營業(yè)稅下由于沒有上位法支持不能明文規(guī)定，只是征收管理中的潛規(guī)則。以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對四項(xiàng)成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書》（見附件9）。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。（四）清算時已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時予以扣除。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計(jì)征稅款。第八章 稅收優(yōu)惠管理第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報(bào)時，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核，并在審核意見書中注明。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)仍不規(guī)范且拒不重報(bào)的；（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》發(fā)生退稅的；（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算鑒證報(bào)告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)北京市地方稅務(wù)局備案。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定，明確了計(jì)稅依據(jù)。本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。第二章 項(xiàng)目管理第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始投入使用。（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。第十七條 納稅人進(jìn)行清算時，應(yīng)填報(bào)《土地增值稅清算報(bào)告》（以下簡稱清算報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。（二）國有土地使用權(quán)證書。（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（十）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。第四章 清算審核管理第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。第三十一條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅海ㄒ唬┘{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅唬杭窗凑辗康禺a(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用；。（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)?。納稅人辦理土地增值稅清算時計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（五）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)：、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設(shè)施。（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，作為第四十三條所列四項(xiàng)開發(fā)成本核定的依據(jù)。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。（五）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時不允許扣除代收費(fèi)用。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。清算時單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項(xiàng)目總金額247。（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。納稅人須在《清算報(bào)告》或《鑒證報(bào)告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項(xiàng)。第五十九條 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報(bào)送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。第五篇：05貴州省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)貴州省地方稅務(wù)局 土地增值稅清算管理辦法（征求意見稿）第一章 總則第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)?2006?187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)?2009?91號）等相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建有其他商品房的，在土地增值稅清算時，應(yīng)分別計(jì)算增值額