【正文】 花 、半夏、桔梗等。 目前，全市已初步形成了從中藥材種植、加工到中藥材物流貿(mào)易，再到中成藥生產(chǎn)、研發(fā)的較完整的 比較現(xiàn)代的 產(chǎn)業(yè)鏈。 由中藥材交易中心鏈接的中藥材企業(yè)集群，是亳州市最重要的經(jīng)濟(jì)支柱，亦是最具核心競(jìng)爭(zhēng)力、最具可持續(xù)發(fā)展能力的產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，截止 20xx 年，亳州市人均 GDP 僅 1142美元，而同期全國(guó)水平已超過(guò) 3000 美元，全省平均水平 2120美元； 亳州市人均財(cái)政收入 449 元， 遠(yuǎn) 低于同期全國(guó)水平 4718 元和全省平均水平 1084 元； 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入 8856元，亦低于全國(guó)人均 15781元，全省人均 12990元。二是從現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生環(huán)境、店面、鋪位形象上評(píng)價(jià)，用臟、亂二字概括，絕不夸張。 —— 缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，或者說(shuō)，發(fā)展后勁不足。 8 2．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20xx—— 2020 年）》經(jīng)國(guó)務(wù)院同意于 20xx年 1月發(fā)布。 3．加入 WTO后，我國(guó)的加工業(yè)出口量迅速增長(zhǎng)。 并計(jì)劃加入承擔(dān)新市場(chǎng)建設(shè)的項(xiàng)目公司，參與新市場(chǎng)的建設(shè)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。 9 目前，當(dāng)?shù)氐闹兴幉囊?guī)范化種植蓬勃發(fā)展，中藥材加工業(yè)呈現(xiàn)集群發(fā)展態(tài)勢(shì)，現(xiàn)代中藥科技創(chuàng)新蔚然成風(fēng)，中藥材現(xiàn)代物流業(yè) 將 成長(zhǎng)迅速。建成 5000 平方米亳州市高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心（科技企業(yè)孵化器）。 一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進(jìn)行中中藥材國(guó)際交易采購(gòu)會(huì)。 整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的 基本規(guī)劃已經(jīng)完成，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金也已到位，同時(shí)作為一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的全面建設(shè)已經(jīng)成為亳州市政府的重要工作，常務(wù)副市長(zhǎng)為目前開(kāi)發(fā)區(qū)的主任。 ，原 市場(chǎng)亦是 1994 年重新改造。藥業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)格局形成后，更使中藥材市場(chǎng)獲得空前的發(fā)展機(jī)遇。 綜上所述，本市場(chǎng)的行業(yè)聚集能力評(píng)級(jí)為：好。 數(shù) 1： 1 安排停車位。 （ 3）人流量： ，有定向服務(wù)人流。 人流量評(píng)價(jià)：中。 昭示性評(píng)價(jià)：好。 1994 年落成的，至今才 15 年，已不堪負(fù)累，新市場(chǎng)將按 20 年不落后的規(guī)劃理念規(guī)劃，設(shè)定總經(jīng)營(yíng)規(guī)模為：市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用 14 房建筑面積不低于 70 萬(wàn)平方米，十年內(nèi)年交易規(guī)模躍上 1000 億元的臺(tái) 階，日物流量 3 萬(wàn)噸 。 （ 6）硬件等級(jí)： 正由于原市場(chǎng)硬件等級(jí)低、形象差、服務(wù)功能弱，不堪負(fù)累，拖了中藥材跨 越式發(fā)展的后腿，才 必須創(chuàng)建新市場(chǎng)。 、全要素的電子信息管理設(shè)施。 —— 藥農(nóng)直銷區(qū)，以產(chǎn)銷無(wú)縫對(duì)接，拉動(dòng)藥材地產(chǎn)上臺(tái)階。 都充滿創(chuàng)意，并能利用新建平臺(tái)一一加以落實(shí)。 建新的交易中心， 擴(kuò)大交易功能 擬設(shè)立四大功能板塊： 1．商流園區(qū)，總規(guī)劃面積 30萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)地段上，選擇最優(yōu)鋪面；各項(xiàng)管理措施上，給予便捷的服務(wù)；租金條件上，落實(shí)最優(yōu)惠措施。 17 （ 3）有專門(mén)字號(hào)的藥材店鋪，設(shè)立專門(mén)的街區(qū)，批發(fā)、零售、團(tuán)購(gòu)皆相宜。 會(huì)展區(qū)采用開(kāi)發(fā)商、亳州市政府、上海專業(yè)會(huì)展公司三方合作的形式。 3．物流園區(qū)，總建筑規(guī)模 30萬(wàn) 平方米。第三方物流托管倉(cāng)庫(kù)主要為外地中間商提供代儲(chǔ)托管服務(wù)。亳州中藥材市場(chǎng)要做強(qiáng)做大， 必須從確保中藥材品質(zhì)安全可靠開(kāi)始，做到萬(wàn)無(wú)一失，防患于未然。 第三，銀行結(jié)算、匯兌服務(wù)。 擬按上蓋住宅方式，開(kāi)發(fā) 商住兩用項(xiàng)目。 在南部新區(qū)置地 1000 畝，分 二期開(kāi)發(fā)，第一期先開(kāi)發(fā) 500畝，建設(shè)商流園區(qū)一期 20 萬(wàn)平方米，物流園區(qū)一期 10 萬(wàn)平方米和會(huì)展、服務(wù)一期 5 萬(wàn)平方米。 新市場(chǎng)建設(shè)周期與市相關(guān)管理部門(mén)監(jiān)管流程、制度的研討與確立周期保持同步；遷移過(guò)程與新流程、新制度的貫徹過(guò)程保持同步；新市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間與新流程、新制度的執(zhí)行時(shí)間保持同步。公司下設(shè)亳州本部和各地分 21 部，具體有財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)拓展部、人力資源部、物流事業(yè)部、市場(chǎng)監(jiān)管部、辦公室、物業(yè)管理部、中藥材基地開(kāi)發(fā)與服務(wù)公司、。 4．物流事業(yè)部 : 負(fù)責(zé)儲(chǔ)存業(yè)務(wù)、運(yùn)輸業(yè)務(wù)、中轉(zhuǎn)配載業(yè)務(wù)，以及配合質(zhì)管部對(duì)實(shí)物質(zhì)量的檢驗(yàn)與監(jiān)管。 8．中藥材基地開(kāi)發(fā)與服務(wù)公司： 負(fù)責(zé)以公司加農(nóng)戶模式在亳州及周邊地區(qū)建立 20 種道地中藥材種植基地，制定種植技術(shù)規(guī)程，指導(dǎo)農(nóng)戶進(jìn)行優(yōu)質(zhì)中藥材種植。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較 目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。 2．物流園區(qū)中的儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)部分，采用按使用面積計(jì)租金的招商政策， 配載中心采用與入駐專業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營(yíng)分成的辦法。 第五 章 項(xiàng)目 投入、產(chǎn)出分析 及資本運(yùn)營(yíng)方案 項(xiàng)目投入預(yù)算： （ 1） 購(gòu)置老市場(chǎng)， 1億元。 ： 按有效出租面積 95%、出租率 90%、租金標(biāo)準(zhǔn) 100 元 /平方米 .年計(jì)算，得出： 30 萬(wàn) 95% 90% 100元 /平方米 .年 =2565萬(wàn)元 ： 服務(wù)區(qū)規(guī)劃 7 萬(wàn)平方米，完全按出租計(jì)算，租金按 240元 /平方米 .年，得出： 7 萬(wàn)平方米 240元 /平方米 .年 =1680萬(wàn)元 ： 會(huì)展區(qū)規(guī)劃 3 萬(wàn)平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益 200 元 /平方米計(jì)算： 3 萬(wàn)平方米 200元 /平方米 .年 =600萬(wàn)元 在交易中心 70 萬(wàn)平方米場(chǎng)地長(zhǎng)期持有的情況下，每年的 租金收益為： 億 + + + = 按資產(chǎn)評(píng)估靜態(tài)條件下 12年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 12= （ 2）商品房銷售收入： 28 2萬(wàn)平方米，按 5000 元 /平方米計(jì)算： 20xx0平方米 5000元 /平方米 =1 億元 ： 14 萬(wàn)平方米 2500元 /平方米 = 合計(jì)商品房銷售收入 億元。老市場(chǎng)地塊重新開(kāi)發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。 12 年累計(jì)值換算市場(chǎng)物業(yè)價(jià)值，再按 50%融資，則可得： 營(yíng)業(yè)用房： /年 12 年 50%=； 物流用房： /年 12 年 50%=1539萬(wàn)元； 合計(jì)：可獲融資授信 額度 。 30 第 六 章 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 1． 中國(guó)（ 亳州 ） 中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位明顯，在全國(guó)中藥材界聚集能力強(qiáng)。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國(guó)內(nèi)外。 7．發(fā)展商具有與國(guó)家發(fā)改委對(duì)接國(guó)家級(jí)中藥材期貨市場(chǎng)的雄心和 能力。 機(jī)遇分析 1． 亳州市政府的《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。 5． 與中央政府保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、保民生目標(biāo)一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。 32 3． 老市場(chǎng)遷移后，開(kāi)發(fā)收益能否彌補(bǔ)拆遷損失，關(guān)鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標(biāo)的設(shè)定是否優(yōu)惠。 33 詳見(jiàn)附錄。目前在亳州內(nèi)的所有中 草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商