【正文】 ce軟件的文檔錄入處理能。狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程。根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有多種形式。（2）土地開(kāi)發(fā)。是在土地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：（1）前期開(kāi)發(fā)。即指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程。包括房屋出售或租賃以后，對(duì)各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。購(gòu)買的目的是為了出賣。開(kāi)發(fā)與購(gòu)置是和生產(chǎn)相連結(jié)而銷售是和消費(fèi)相連結(jié)，它使商品資金通過(guò)出賣再轉(zhuǎn)換為貨幣資金，從而完成其流通功能。就其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，它屬于物物交換的流通方式。信托和咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用自己的技術(shù)、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢(shì)，接受委托而進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)。信托和咨詢都是有償服務(wù)，經(jīng)營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)，獲得按規(guī)定收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)償，也擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍。狹義上的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，也就是出售和出租的方式?，F(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場(chǎng)選擇，拍板交易。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉(zhuǎn)手倒賣的投機(jī)行為。（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。就其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權(quán)而不出讓所有權(quán)；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過(guò)許多次交換，價(jià)值才能得到完全實(shí)現(xiàn)；再次，通過(guò)出租，購(gòu)買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價(jià)值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價(jià)值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費(fèi)中，從而使它具有流通和消費(fèi)二重性的特點(diǎn)。國(guó)家規(guī)定國(guó)有土地可以有償出讓，轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。就房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地出租屬于轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，但轉(zhuǎn)讓的土地必須是已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)出租的租金價(jià)格主要取決于同期銀行利息和房屋價(jià)格。2． 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部編制 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部直接接受公司工程部經(jīng)理（副總經(jīng)理）及總工的領(lǐng)導(dǎo)，并對(duì)其負(fù)責(zé)。項(xiàng)目竣工移交后工程部項(xiàng)目管理崗位隨之撤消，根據(jù)工程部實(shí)際情況和項(xiàng)目人員的表現(xiàn)情況進(jìn)行工程部崗位重新調(diào)整安排。二、項(xiàng)目部部門職能現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部受總公司工程部直接領(lǐng)導(dǎo)，是工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)唯一的管理、組織、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，其主要職能如下：1． 項(xiàng)目部實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專業(yè)工程師負(fù)責(zé)制；2． 組織完成工程項(xiàng)目開(kāi)工審批手續(xù)，協(xié)調(diào)施工過(guò)程中的內(nèi)外部關(guān)系；3． 組織圖紙會(huì)審、技術(shù)交底工作，負(fù)責(zé)施工過(guò)程中設(shè)計(jì)、施工變更的確認(rèn)，工程建設(shè)技術(shù)指導(dǎo)工作。第三章職位說(shuō)明書(shū)一、工程部經(jīng)理職位名稱 工程部經(jīng)理 所屬部門 工程部 直接領(lǐng)導(dǎo) 總經(jīng)理 工作場(chǎng)所 辦公室、現(xiàn)場(chǎng) 職位概要負(fù)責(zé)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理，作好質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全控制，作好各方主體、內(nèi)外部關(guān)系的協(xié)調(diào)，作好合同管理。工作內(nèi)容 ，并督促在施工過(guò)程中嚴(yán)格按其執(zhí)行；認(rèn)真閱讀圖紙、組織參與設(shè)計(jì)技術(shù)交底，圖紙會(huì)審工作，審查圖紙會(huì)審紀(jì)要。3． 作好項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全控制；嚴(yán)格執(zhí)行與各單位簽訂的合同條款；控制工程撥款，根據(jù)進(jìn)度、質(zhì)量等實(shí)際情況執(zhí)行合同條款；4． 參與審核施工方的施工組織設(shè)計(jì)，并加以督促落實(shí)，組織設(shè)計(jì)、施工及有關(guān)單位進(jìn)行施工圖紙會(huì)審和技術(shù)交底；5． 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求及規(guī)范要求進(jìn)行施工程序控制，達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范及合同要求，檢查工程質(zhì)量，嚴(yán)把隱蔽驗(yàn)收關(guān)，嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更和經(jīng)濟(jì)簽證關(guān)，督促工地施工安全文明管理； 6． 按照監(jiān)理合同及相關(guān)監(jiān)理?xiàng)l例對(duì)監(jiān)理公司的工作進(jìn)行全面督促檢查，落實(shí)有關(guān)責(zé)任制，達(dá)到使監(jiān)理公司真正發(fā)揮旁站監(jiān)理，巡檢及見(jiàn)證等職能的要求；7． 組織專業(yè)工程師對(duì)涉及工程關(guān)鍵項(xiàng)目及重大款項(xiàng)的建筑設(shè)備及材料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和認(rèn)證，進(jìn)行專業(yè)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作，達(dá)到質(zhì)量可靠，經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)，杜絕不合格設(shè)備、材料進(jìn)場(chǎng)；8． 辦理、參加各單項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收及分部評(píng)定工作；9． 協(xié)調(diào)處理好周邊關(guān)系、政府關(guān)系、各分包單位、各專業(yè)、各工種間的關(guān)系； 10． 完成上級(jí)交辦的其他各項(xiàng)工作，做好銷售配合、物業(yè)交接工作及相關(guān)售后工作。隨時(shí)了解建筑材料市場(chǎng)行情，對(duì)于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場(chǎng)的變化；7． 協(xié)調(diào)專業(yè)施工單位與有關(guān)方的關(guān)系，作好與其他專業(yè)的配合工作，確保工程整體目標(biāo)。10．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作；五、水暖工程師職位名稱 水暖工程師 所屬部門 項(xiàng)目部 直接領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目部經(jīng)理 工作場(chǎng)所 現(xiàn)場(chǎng) 職位概要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)工程給排水、暖通專業(yè)的全程管理，接受項(xiàng)目部經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)； 職位要求1． 要求熟悉給排水、暖通設(shè)計(jì)規(guī)范和強(qiáng)制性條文，嚴(yán)格掌握施工工藝、施工流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行建筑行業(yè)的法律法規(guī)；2． 要求完成公司要求工程質(zhì)量管理目標(biāo)，嚴(yán)格控制分項(xiàng)分部工程驗(yàn)收制度，制定具體的工期進(jìn)度計(jì)劃與質(zhì)量保證體系。如遇現(xiàn)場(chǎng)緊急情況應(yīng)立即采取必要的防患措施，同時(shí)第一時(shí)間上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。5． 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理組織專業(yè)范圍內(nèi)材料、設(shè)備招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)工作，并協(xié)助合同洽談及簽訂，選擇施工隊(duì)伍等，確保招標(biāo)進(jìn)度達(dá)到整體進(jìn)度要求，成本滿足項(xiàng)目成本控制要求； 6． 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理辦理專業(yè)范圍報(bào)批報(bào)建等配套手續(xù)；7． 嚴(yán)格監(jiān)督進(jìn)場(chǎng)設(shè)備、材料質(zhì)量，堅(jiān)決杜絕不合格產(chǎn)品進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)；對(duì)甲供設(shè)備材料，仔細(xì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、比較；隨時(shí)了解強(qiáng)電、弱電工程設(shè)備、施工材料市場(chǎng)行情；對(duì)于新型設(shè)備、材料要有所了解，緊隨建筑市場(chǎng)的變化；8． 協(xié)調(diào)專業(yè)施工單位與有關(guān)方的關(guān)系，作好與其他專業(yè)的配合工作，確保工程整體目標(biāo)。工作內(nèi)容1． 負(fù)責(zé)裝修專業(yè)范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)管理、技術(shù)分析工作，配合公司對(duì)裝修設(shè)計(jì)方案、施工圖進(jìn)行論證，確保設(shè)計(jì)進(jìn)度達(dá)到整體進(jìn)度要求，設(shè)計(jì)質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；確保設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、合理；2． 參與各設(shè)計(jì)階段圖紙審定及施工圖紙會(huì)審，審查設(shè)計(jì)是否符合該項(xiàng)工程的要求及設(shè)計(jì)是否合理；3． 負(fù)責(zé)裝修工程專業(yè)范圍內(nèi)的施工管理工作，確保工程進(jìn)度達(dá)到整體進(jìn)度要求，工程質(zhì)量符合國(guó)家規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)；4． 參與審查施工單位的施工組織設(shè)計(jì)及施工方案，審查施工單位施工人員的技術(shù)素質(zhì)及施工力量，能否滿足該項(xiàng)工程的技術(shù)及進(jìn)度要求。10． 配合物業(yè)、售房工作，做好服務(wù)，作好對(duì)客戶技術(shù)問(wèn)題的解釋工作； 11． 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作； 第四章工作制度工程部是公司所有開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目唯一的組織、管理、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)，負(fù)有對(duì)工程投資、進(jìn)度、質(zhì)量、施工安全、環(huán)境影響等協(xié)調(diào)、控制、指揮的權(quán)利和責(zé)任，工程部需要良好的組織協(xié)調(diào)，旨在從工程前期準(zhǔn)備、招投標(biāo)、合同簽訂、工程管理、物業(yè)交付等工作，保證所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按公司目標(biāo)正常運(yùn)作。1．2項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)工程部的工作目標(biāo)、計(jì)劃制定項(xiàng)目的總體目標(biāo)、計(jì)劃和、季度、月度工作目標(biāo)、計(jì)劃，并將目標(biāo)、計(jì)劃進(jìn)行分解，落實(shí)到各單項(xiàng)工程和分部分項(xiàng)工程的工作上。目標(biāo)、計(jì)劃生效后，作為工作績(jī)效的考核依據(jù)。2．4工程部將工作目標(biāo)、計(jì)劃分析結(jié)果形成紀(jì)要，并上報(bào)主管副總或總經(jīng)理審閱。（含公司主管部門文件資料），必須及時(shí)傳達(dá)到部門崗位人員，根據(jù)相應(yīng)文件內(nèi)容傳達(dá)到相關(guān)單位；，必須確認(rèn)合同方法律資格，經(jīng)相關(guān)部門審查，報(bào)總經(jīng)理審批簽署后，方可交合同另一方施行。，并由項(xiàng)目經(jīng)理匯總，上報(bào)總工程師。五、工程現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定、協(xié)議及制定、審批的目標(biāo)與計(jì)劃為依據(jù)。，現(xiàn)場(chǎng)管理人員必須駐守現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理；在法定的節(jié)假日或夜晚進(jìn)行關(guān)鍵工序的施工（鋼筋的隱檢、混凝土澆灌以及防水施工作業(yè)等），現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)至少一人留守現(xiàn)場(chǎng)值班，并作好值班記錄，同時(shí)作好考勤記錄。八、工作日志、月報(bào)制度、質(zhì)量、投資控制過(guò)程中，應(yīng)每天有詳細(xì)的工作日志，記錄當(dāng)天的施工情況（部位、人員、材料、設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)等等）、監(jiān)理公司工作情況、周邊環(huán)境（停水、停電及其他）、業(yè)務(wù)單位接洽等；特別是涉及設(shè)計(jì)，施工單位和需要返工，改正的事項(xiàng)，必須作出詳細(xì)記錄。，從質(zhì)量、進(jìn)度、投資、變更、計(jì)劃等方面編制當(dāng)月項(xiàng)目部工作月報(bào)，上報(bào)工程部經(jīng)理。九、設(shè)計(jì)變更制度，如若不可避免，按本制度執(zhí)行。，禁止口頭承諾。、監(jiān)理單位并監(jiān)督實(shí)施。為了做到有效控制工程造價(jià)和工期，所有現(xiàn)場(chǎng)管理人員在開(kāi)工前須熟悉合同書(shū)、招投標(biāo)文件，需審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證。，或工期延誤在5天以內(nèi)，由現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師審核后報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。由于施工單位對(duì)施工圖閱讀不仔細(xì)等原因造成的返工不予認(rèn)可，因此延誤工期由施工單位負(fù)責(zé)。、補(bǔ)充協(xié)議及有關(guān)結(jié)算依據(jù)對(duì)施工單位上報(bào)工程量及預(yù)算進(jìn)行審核，并簽署實(shí)際應(yīng)支付工程款意見(jiàn)，轉(zhuǎn)交項(xiàng)目經(jīng)理。