武漢市時(shí)代天驕二期項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告書-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 分利用了地塊特點(diǎn)，建筑密度及綠化率都較合理，且具一定特色。由于橋口寶豐地段交通便利，周遍環(huán)境及配套設(shè)施齊備，因此解放大道的“寶豐時(shí)代”、“仁和世家”小區(qū)、“中環(huán)新天地公寓”的商品房銷售形勢(shì)良好，銷售率都在 90%以上 . 無(wú)論是在小區(qū)規(guī)模、硬件設(shè)置、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境上“時(shí)代天驕”二期項(xiàng)目都比這三個(gè)項(xiàng)目更勝一籌， 地處橋口舊城改造中心地帶 ，緊鄰解放大道，北接未來(lái)王家墩中心商務(wù)區(qū)，鬧中取靜 , 周邊商鋪林立 ,購(gòu)物便利，中、小學(xué)集中，距血防站、同濟(jì)醫(yī)院僅一步 之遙，生活十分 便利， 使住宅銷售價(jià)格具有良好的升值空間。客源收入水平定位中高收入家庭，客源職業(yè)定位于 :政府公務(wù)員 ,醫(yī)生，教師， 石油、通訊、金融企業(yè)單位中高管理人員； 時(shí)代天驕寫字樓的私營(yíng)業(yè)主； 周邊拆遷戶。 該項(xiàng)目是地處“ 王家墩中央商務(wù)區(qū)”的中心地段，鬧中取靜 , 周邊商鋪林立 ,購(gòu)物便利，擁有豐富的潛在客戶 . （ 2）周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況： 表二：項(xiàng)目周邊物業(yè)情況表 單位：平方米、元 /平方米 樓盤名稱 地址 建設(shè) 規(guī)模 結(jié)構(gòu) 交易 時(shí)間 住宅 均價(jià) 其他物 業(yè)均 價(jià) 租售率 仁和世家 橋口區(qū)解放大道號(hào) 99213 框架 2020年6月 4500 100％ 中環(huán)新天地 橋口區(qū)解放大道 365號(hào) 70000 框架 2020年5月 5000 100％ 寶豐時(shí)代 橋口區(qū)寶豐一路 10號(hào) 57000 框架 2020年8月 4500 80% 同馨花園 橋 口區(qū) 解放 大道（ 3604廠隔壁） 290000 框架 2020年12月 4000 100% 江山如畫 橋口區(qū)沿河大道崇仁路口東 150米 290000 框架 2020年10月 3800 100％ （ 3）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) : “時(shí)代天驕”無(wú)論是在小區(qū)規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境上都比以上項(xiàng)目更勝一籌，項(xiàng)目 地處王家墩中央商務(wù)區(qū)改造中心地帶 ，東接省煙草大樓、寶豐賓館、武漢血液中心，北鄰發(fā)展大道，武漢中央商務(wù)區(qū)中段，西望海軍工程學(xué)院，南接處于車水馬龍的寶豐路中，交通方面 , 周邊商鋪林立 ,購(gòu)物便利，中、小學(xué)集中，距同濟(jì)醫(yī)院僅一步之遙，生活十分便利， 使住宅銷售價(jià)格具有良好的升值空間。 （ 5） 銷售前景分析 （項(xiàng)目逐年租售收入詳見附表 2）： 該項(xiàng)目營(yíng)銷策劃從三個(gè)方面為銷售造勢(shì)。其中專職售 樓人員的構(gòu)成為：銷售經(jīng)理 1 名、副經(jīng)理 1 名、銷售代表 10 名。 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 （詳見附表 3） 本投資估算無(wú)明顯漏項(xiàng)，投資構(gòu)成合理。 按照附表 2 各年份經(jīng)營(yíng)收入占總經(jīng)營(yíng)收入的比例，將附表 3 項(xiàng)目總投資分?jǐn)傔M(jìn)各年而得各年份的房地產(chǎn)開發(fā)成本，并據(jù)此列表測(cè)算項(xiàng)目損益（詳見附表 4），得出項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 8457 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為 8457 萬(wàn)元。 （ 2）相關(guān)效益評(píng)估 [1]該項(xiàng)目可為我行帶來(lái)直接貸款利息收入 萬(wàn)元。 [5]能加強(qiáng)我行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)的了解，提高我行的社會(huì)知名度和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。該筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要在于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，存在不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)因素。（ 4）落實(shí)抵押物的足值和真實(shí)性，確保還款來(lái)源合法、有效、真實(shí)。本次貸款抵押率 =9000/12860
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