【正文】 抵押貸款的新途徑，解決了由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、受自然條件影響投資風(fēng)險(xiǎn)大，以及農(nóng)村資產(chǎn)不符合金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的貸款抵押物標(biāo)準(zhǔn)等所造成的農(nóng)業(yè)融資困難；另一方面，通過(guò)建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，降低從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以及進(jìn)行農(nóng)村融資的風(fēng)險(xiǎn)，有利于進(jìn)一步促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)業(yè)的投資。在城鄉(xiāng)二元土地所有制度和管理制度下，我國(guó)城市市區(qū)的建設(shè)用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)經(jīng)依法征收后新增的建設(shè)用地等，屬于國(guó)家所有；城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國(guó)家所有土地以外的農(nóng)民宅基地和其他建設(shè)用地，屬于農(nóng)民集體所有。四是使用權(quán)抵押。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）文件規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”；“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。據(jù)調(diào)查，各區(qū)縣政府按照國(guó)家及市政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，均制訂了農(nóng)村宅基地管理的相關(guān)文件，明確了管理辦法、程序和標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須利用大量的土地資源，而新增建設(shè)用地和農(nóng)地轉(zhuǎn)用規(guī)模國(guó)家又控制得很嚴(yán)。依法、積極、規(guī)范地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協(xié)調(diào)各方利益，有利于調(diào)動(dòng)廣泛積極性推動(dòng)發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。同時(shí)，還有利于解決農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)，在城市化、工業(yè)化過(guò)程中吸納更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。通過(guò)制度的建立，規(guī)范和完善土地管理體系，提高農(nóng)村土地管理和利用的水平，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地管理和利用體系，為實(shí)施城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃提供平臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理，改變過(guò)去無(wú)序的狀態(tài)。而同時(shí)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，各項(xiàng)建設(shè)突飛猛進(jìn)，用地需求急劇擴(kuò)張，城市和城市周邊地區(qū)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程中無(wú)地可用或供求關(guān)系緊張。從全國(guó)其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)地區(qū)之一，從1996年就開(kāi)始了對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索和實(shí)踐。2005年6月，廣東省政府以省政府令第100號(hào)頒布了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，并從當(dāng)年10月1日起施行。（二）從現(xiàn)狀看，我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度下入市流轉(zhuǎn)的只限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的制度已經(jīng)與當(dāng)前發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，特別是小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展形成嚴(yán)重地不適應(yīng)，嚴(yán)重地阻礙了“三農(nóng)”問(wèn)題的解決之路。概括起來(lái)，主要有：集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)無(wú)序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力被削弱，難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實(shí)施，造成土地利用混亂，土地市場(chǎng)秩序受到嚴(yán)重干擾。原有的政策規(guī)章跟不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的形勢(shì)；原有的管理制度和方式與基層管理創(chuàng)新的愿望不相適應(yīng)。未經(jīng)批準(zhǔn)隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，或低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地，交易行為扭曲，工業(yè)用地以聯(lián)營(yíng)為名行轉(zhuǎn)讓、出租之實(shí)，住宅用地則借房屋出租或私自轉(zhuǎn)讓進(jìn)行市場(chǎng)交易。在主城區(qū)部分城鄉(xiāng)結(jié)合部，一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的情況甚至占到農(nóng)民總戶數(shù)的49%。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂。引發(fā)了地價(jià)管理失控。在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，集體建設(shè)用地所有者往往只考慮各種稅費(fèi)成本，沒(méi)有規(guī)范的價(jià)格估算標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格、租金價(jià)格往往極低，致使大量農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形交易，低價(jià)入市，進(jìn)而造成農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的地價(jià)普遍低于國(guó)有土地市場(chǎng)的地價(jià)，影響了國(guó)有土地市場(chǎng)的正常秩序。我國(guó)土地所有權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)制度決定了兩個(gè)不同的土地市場(chǎng)，一是國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，二是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，目前無(wú)原則、無(wú)條件、無(wú)規(guī)范的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，沒(méi)有根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行，純粹是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，它影響了土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的有效實(shí)施，導(dǎo)致土地管理制度和規(guī)定在特定范圍內(nèi)沒(méi)有得到落實(shí)。堅(jiān)持土地所用權(quán)與使用權(quán)相分離。堅(jiān)持依照規(guī)劃、按照程序流轉(zhuǎn)。無(wú)論是利用集體存量建設(shè)用地還是利用符合規(guī)劃增量的集體建設(shè)用地，各類企業(yè)，包括鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)、私有企業(yè)、國(guó)有企業(yè)等均可按照規(guī)定的程序，使用符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地。土地流轉(zhuǎn)要優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)和企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，優(yōu)先建設(shè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民新村，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村社會(huì)公共服務(wù)。和建設(shè)用地指標(biāo)、新增耕地指標(biāo)的市場(chǎng)化配置相結(jié)合。凡納入流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)必須具備五個(gè)條件：一是符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，不符合規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地不允許流轉(zhuǎn)；二是權(quán)屬合法、四至清楚，無(wú)權(quán)屬糾紛，且具有集體土地使用權(quán)合法權(quán)證和地上建筑的合法證明；三是已經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的存量建設(shè)用地或已經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的新增建設(shè)用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改變用途；五是符合農(nóng)村村民宅基地一戶只能擁有一處宅基地的相關(guān)規(guī)定。在流轉(zhuǎn)過(guò)程要落實(shí)土地用途管制的要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用用途分區(qū)管制。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)年限一般應(yīng)與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限一致。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)不同的交易目的，可采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資或入股、合作聯(lián)營(yíng)、抵押、法院判決等流轉(zhuǎn)方式。進(jìn)一步建立、健全農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制，切實(shí)保護(hù)好農(nóng)民的合法利益。五、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度方案設(shè)計(jì)（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作中，必須對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、范圍和規(guī)模加以必要的限制，防止出現(xiàn)農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。不符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地不得擴(kuò)建、改建、也不允許進(jìn)行流轉(zhuǎn)。符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規(guī)劃或村鎮(zhèn)規(guī)劃，不得擅自改變用途。（土地出讓金可以考慮按4比例分配，市、區(qū)、集體經(jīng)濟(jì)組織）集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設(shè)用地使用權(quán)。以村民經(jīng)濟(jì)組織為單位，凡符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的農(nóng)民集體土地，均可按以下程度將該社全部農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并予以流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)許可。采用招標(biāo)拍賣式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。雙方應(yīng)在合同簽訂30日內(nèi)持合同原本，向土地管理部門申請(qǐng)土地登記。地面建筑物及其附著物作為動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的除外。對(duì)因各種原因占用耕地已形成的集體建設(shè)用地，只要符合土地利用總體規(guī)劃、符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃，在實(shí)施“占補(bǔ)平衡”后都可以流轉(zhuǎn)，同時(shí)補(bǔ)交新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。要著眼于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，改革和完善我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)制度體系。（二）修改完善相關(guān)法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐通過(guò)修改相關(guān)法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對(duì)農(nóng)民集體所有土地相關(guān)權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國(guó)有土地同地、同價(jià)、同權(quán)，全面推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。（三）強(qiáng)化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)一是要加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國(guó)土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實(shí)施土地用途管制，充實(shí)發(fā)揮土地規(guī)劃在引導(dǎo)和調(diào)控土地市場(chǎng)方面的作用；二是要加強(qiáng)土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進(jìn)入市場(chǎng)前產(chǎn)權(quán)明晰，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通的體制以及相關(guān)配套政策，實(shí)現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動(dòng)和市場(chǎng)化配置。建議認(rèn)定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。農(nóng)村房屋應(yīng)比同城鎮(zhèn)房屋實(shí)行地隨房抵押，才有利于農(nóng)村房屋步入市場(chǎng)，減少糾紛。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達(dá)到集體土地和國(guó)有土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”、為集體土地市場(chǎng)和國(guó)有土地市場(chǎng)搭建同一平臺(tái)的最終目標(biāo)奠定基礎(chǔ)；六是搞好信息公開(kāi)查詢工作、指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關(guān)配套工作。（六）加大各部門協(xié)調(diào)配合力度，共同營(yíng)造促進(jìn)流轉(zhuǎn)的環(huán)境集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項(xiàng)改革和創(chuàng)新，涉及到國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、勞動(dòng)和社會(huì)保障、物價(jià)、金融、農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)、民政、司法等多個(gè)部門，因此，應(yīng)加強(qiáng)政府的領(lǐng)導(dǎo)，各部門應(yīng)加強(qiáng)溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項(xiàng)工作健康有序開(kāi)展。(三)依法辦理土地登記或領(lǐng)取土地權(quán)屬證書。(三)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書后，按有關(guān)規(guī)定確定土地使用者，簽訂流轉(zhuǎn)合同。注意事項(xiàng)：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不得再次流轉(zhuǎn)的情形：(一)未按首次流轉(zhuǎn)合同的約定開(kāi)發(fā)的農(nóng)村集體建設(shè)用地。(五)超過(guò)土地使用權(quán)使用年限的。(二)鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟(jì)組織興辦集體企業(yè)。(六)法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他情形。本文從集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的必要性、可能存在的問(wèn)題以及政策建議三方面總結(jié)了學(xué)者對(duì)集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的研究觀點(diǎn)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，這些矛盾和問(wèn)題日益凸顯，并且逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。農(nóng)村土地價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素向城市流動(dòng)引起的價(jià)值實(shí)現(xiàn)“剪刀差損失逐漸成為“三農(nóng)”利益流失的主渠道。農(nóng)民土地利益受到嚴(yán)重侵蝕農(nóng)民集體所有的土地需經(jīng)過(guò)征收才可進(jìn)入工業(yè)和城市土地市場(chǎng)。因此,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展,必須以農(nóng)村建設(shè)用地入市和征地制度改革為前提和基礎(chǔ)[6]。國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的限制，導(dǎo)致集體建設(shè)用地只能非市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，沒(méi)有法律的保障，難以實(shí)現(xiàn)土地真正的價(jià)值。（2）相關(guān)法律法規(guī)較少，流轉(zhuǎn)無(wú)法可依集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)受到法律的規(guī)定與限制，作為集體建設(shè)用地重要組成部分的宅基地流轉(zhuǎn)更是受到嚴(yán)格的限制。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的利益分配問(wèn)題由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)混亂，集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)不完善，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益亦難以得到切實(shí)保障[16]。另外，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可觀的預(yù)期收入還可能刺激集體建設(shè)用地的無(wú)序擴(kuò)張，引起土地粗放經(jīng)營(yíng)和大量占用耕的問(wèn)題，危及耕地甚至基本農(nóng)田的保護(hù)，增加流轉(zhuǎn)后的土地利用管理困難[17~18]。修改和完善相關(guān)法律制度，賦予農(nóng)民完整的建設(shè)用地處置權(quán)。確定集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的利益分配集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益應(yīng)在應(yīng)在以保障農(nóng)民的權(quán)益為主[10] 的前提下，在政府、村集體與農(nóng)民之間合理分配，既要維護(hù)村集體作為土地所有者的利益，又要重視農(nóng)戶作為土地使用者得合法權(quán)益[11]。編制科學(xué)的土地利用規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源性土地（農(nóng)田和耕地）的使用與保護(hù)進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，積極推行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，建構(gòu)城鄉(xiāng)一體的資產(chǎn)性土地（建設(shè)用地）利用格局，注重城市、集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃的有機(jī)協(xié)調(diào)。但如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的生存保障和資產(chǎn)增值功能之間的平衡是立法者在相當(dāng)長(zhǎng)期間內(nèi)的一個(gè)重要使命[20]。缺陷及對(duì)策———以農(nóng)民權(quán)益保護(hù)為視角[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2010,38(28):1601516017,16021.[10] 王延強(qiáng),——從不同流轉(zhuǎn)模式對(duì)農(nóng)戶集中居住影響的角度[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2008,(3):610.[11] 方文,[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2010,(9):1620.[12] 唐常春,——以廣東省佛山市南海區(qū)為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2009,37(13):61266128.[13] 徐萬(wàn)剛，杜興端，——基于“小產(chǎn)權(quán)房”亂象的透析視角[J].社會(huì)科學(xué)家,2010,(2):5962.[14] 姜開(kāi)宏,孫文華,[J].中國(guó)土地科學(xué),2005,19(1):3437.[15] [J].中國(guó)土地科學(xué),2007,(4):4448.: [16] 楊繼瑞,：權(quán)益分配抑或外部環(huán)境[J].改革,2009,(12):7378.[17] [J].理論月刊, 2007,(8): 164167.[18] 譚術(shù)魁,[J].財(cái)經(jīng)研究,2002,(10): 6974 [19] 趙亞莉,[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2008,(8):2224.[20] [J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),2010,(8):7173.第五篇：淺析我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化淺談我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化趨勢(shì)2014232001 郭濤 經(jīng)濟(jì)哲學(xué)摘要：本文通過(guò)對(duì)于第十八屆三中全會(huì)中關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革意見(jiàn)的分析，結(jié)合目前我國(guó)在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，發(fā)現(xiàn)制度之中仍然存在著地方政府對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的壟斷、流轉(zhuǎn)方式過(guò)于單一、土地補(bǔ)償機(jī)制在公平月效率之間失衡等問(wèn)題。在第十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》公布之后，國(guó)有建設(shè)用地使用制度有了較大的發(fā)展，市場(chǎng)化程度具有不斷提高趨勢(shì)。然而，現(xiàn)實(shí)中由于存在利益的誘導(dǎo)，大量建設(shè)用地進(jìn)行了集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)外部隱性流轉(zhuǎn)，內(nèi)部流轉(zhuǎn)如宅基地在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的流轉(zhuǎn)，外部流轉(zhuǎn)如城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，這種隱性流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了流轉(zhuǎn)不規(guī)范、利益分配不均、農(nóng)民土地權(quán)益受損等問(wèn)題，引發(fā)了大量的社會(huì)矛盾和糾紛。雖然學(xué)界對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有較多研究，但是具體到集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，研究成果較少，更是缺乏有操作性和針對(duì)性的研究成果。二、目前農(nóng)村集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)中的主體間的關(guān)系土地流轉(zhuǎn)的中過(guò)程中，牽扯著農(nóng)民、地方政府、開(kāi)發(fā)商三個(gè)主體之間的利益關(guān)系，對(duì)三個(gè)主體之間進(jìn)行簡(jiǎn)單的排列組合，從而會(huì)發(fā)現(xiàn)三個(gè)主體在現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)制度下之間的利益的摩擦，與此同時(shí)，也暴露出流轉(zhuǎn)制度的問(wèn)題。我國(guó)早在1998年的《土地管理法》中，就對(duì)國(guó)家征收土地的補(bǔ)償措施做出了詳細(xì)的規(guī)定。首先是補(bǔ)償措施中存在內(nèi)生障礙，補(bǔ)償費(fèi)的浮動(dòng)賠償機(jī)制是在土地包含的資源情況、土地地理位置、土地肥沃程度不同的情況下，而設(shè)立的不同的賠償標(biāo)準(zhǔn)。因此，對(duì)于補(bǔ)償費(fèi)用要求不斷提高，結(jié)合征地補(bǔ)償機(jī)制的公平與效率失衡，補(bǔ)償機(jī)制仍在完善等問(wèn)題，導(dǎo)致了由征地活動(dòng)引發(fā)的土地糾紛的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生。與此同時(shí)，地方發(fā)展需要資金，而地方政府依賴土地財(cái)政，依靠獲得高地價(jià)，恰好成為地方的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、科教文衛(wèi)的等投資的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，僅僅依靠稅收財(cái)政不足以維持地方的城鎮(zhèn)化建設(shè)。從政府與土地開(kāi)發(fā)商之間在流轉(zhuǎn)中的關(guān)系出發(fā)，充分說(shuō)明地方政府依靠土地財(cái)政，形成了集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)的壟斷，致使流轉(zhuǎn)模式過(guò)于單一。對(duì)于上述三個(gè)主體間的關(guān)系，以及目前建設(shè)用地出現(xiàn)的問(wèn)題。地方政府持續(xù)性的依靠賣地財(cái)政推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方建設(shè)，卻往往難以形成經(jīng)濟(jì)的收入，因此陷入了嚴(yán)重的地方債務(wù)危