【正文】 立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養(yǎng)責任及費用；4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達標情況要求較高，為物業(yè)管理的重點；5）租賃區(qū)域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；6）消防與其他租戶共用；KTV、電子娛樂、影院1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向各地管理公司繳納運行、維護保養(yǎng)費用；2）中央空調（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調（供暖）費用；3）消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；4）租賃區(qū)域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；5）消防與其他租戶共用；建材、家居1）中央空調、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內部的設備設施）及費用，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；2）租賃區(qū)域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關運行及維護保養(yǎng)費用；電器賣場1）水、氣系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；2）中央空調（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調（供暖）費用；3）供電系統(tǒng)單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤運行及維護保養(yǎng)費用；5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；6）租賃區(qū)域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責。裝修管理控制環(huán)節(jié)1)商戶進場裝修前，應辦理交接手續(xù)，必須對房屋現(xiàn)場的重要設備設施和未來可能引起糾紛的部位進行拍照，并在交接記錄中簽字確認。商戶裝修方案中涉及拆改結構的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應上報項目開發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。裝卸貨物和運輸物品必須按管理公司指定的路線與時間進行。管理公司有權要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做出保護裝置方能使用。工期管理重點關注以下可能延誤工期的相關問題：a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；b)天地墻是否有特殊造型和結構；c)拆改建筑結構或樓板是否開洞或加建樓梯；d)訂購有特殊家具和廚房用具；e)空調和消防的重新布局。監(jiān)理費用由商戶負責，檢查項目包括但不限于以下項目：與設計圖紙是否吻合；消防設施的完好情況；裝修材料與消防要求的一致性；電器線路施工情況；設備設施完好情況b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權要求商戶立即更改裝修，以符合認可后的施工圖。9)為確保所有商戶在開業(yè)時同時開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應當盡早控制裝修工程進度，制定嚴格的開業(yè)計劃和裝修進度時間表，并在招商談判時和商戶協(xié)商解決。（一）根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術條件》，結合項目實際情況，組織相關的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。這些問題往往在物業(yè)竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。：（1）外墻防漏措施；（2）多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設置；（3）設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質量是否合格；、調試、接管階段重點關注設備、管路安裝質量，安裝情況是否滿足使用需求。、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同；、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡和溝通。報告的內容包括，但不限于:（1）本地物業(yè)行業(yè)概況、當?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；（2）本地物業(yè)管理市場的消費習慣和消費水平分析；（3）物業(yè)管理支持資源的調查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調查、薪資水平)；（4）主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務費用標準、服務模式、服務狀況)。（2）環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。（6）公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水、新風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。（10）管理酬金。：公司管理架構、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟技術指標明確（面積、使用率、設備設施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務內容及服務標準確定等。各商業(yè)物業(yè)對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。參見附錄1《**購物廣場裝修手冊》《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責及工作流程。如果初步方案設計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認可，則商戶應當立即按照管理公司的意見修改初步方案設計圖，并重新提交給管理公司進行審核。、工具運輸、退場所有運進及運出施工場所的施工設備必須經(jīng)過管理公司的批準。在施工中造成上述設施的損壞應由商戶承擔一切相關修復費用。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協(xié)調商業(yè)物業(yè)的相關方面，為商戶完成裝修工作，按時開業(yè)提供服務。管理公司根據(jù)裝修圖紙進行檢查，或聘請監(jiān)理公司對裝修過程及裝修結果檢查、驗收。c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關部門的報審通過的意見書(消防、衛(wèi)生等)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設計中可能存在的...物管企業(yè)通過前期介入對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況的了解，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作。如：1）高低壓配電的會審主要關注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；2）主力店的租用設備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：1）各設備房的房間規(guī)劃、預留位置是否合理，設備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設置是否合理，停車收費系統(tǒng)設置的建議；3）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5）鋪（戶）內上下水、供電、燃氣、空調、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關注材質的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等；8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。如：1）在地下室施工階段關注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業(yè)準備等工作，使項目建設與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設與軟件管理相得益彰。物業(yè)管理的早期介入應從物業(yè)的規(guī)劃設計階段開始。物業(yè)管理企業(yè)參與工程質量監(jiān)理主要包括：（1）應選派有關專業(yè)人員參與工程施工質量管理?？⒐を炇张c接管驗收有何區(qū)別？要點：竣工驗收與接管驗收的區(qū)別為：（1）性質不同?？⒐を炇帐鞘┕挝幌蚪ㄔO單位移交物業(yè)的過程，竣工驗收合格后，標志物業(yè)可以交付使用； 接管驗收是建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程，接管驗收是竣工驗收之后再進行的驗收，接管驗收一旦完成標志物業(yè)正式進入使用階段。新建房屋接管驗收應提交的資料有：（1）產(chǎn)權資料：包括項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料等。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設計、施工等原因由建設單位處理，如屬使用不當、管理不善等應由接管單位處理。因此，人們習慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復雜的糾紛。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現(xiàn)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節(jié)，進一步優(yōu)化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內的共識，而且介入時機越早越好。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業(yè)知識。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應有的作用。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。但搞好關系，不是不談問題。物業(yè)管理人員應根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統(tǒng)的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞