【正文】 第一篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作 4[推薦]中泰世紀(jì)生活城商業(yè)物業(yè)管理前期主要工作一、設(shè)施設(shè)備配置情況1）高低壓配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下，商場能否正常運營；2）商鋪內(nèi)設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各商鋪是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮是否分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；二、方便商場日常經(jīng)營需要：1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)的設(shè)置；3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5）商鋪內(nèi)、供電、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。7)服務(wù)用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。三、在內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)供電、通信點位的合理設(shè)置；3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4）在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。四、商場物業(yè)管理準(zhǔn)備階段一）、收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。三）、提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進(jìn)行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項目建設(shè)與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商場物業(yè)服務(wù)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。四）、建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商場在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進(jìn)行如下方面的工作。1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2)同公安消防、工商、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、公用事業(yè)等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。五）、物業(yè)管理市場調(diào)研工作主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，員工薪酬水平及專業(yè)能力。六）、法規(guī)及政策調(diào)研了解項目所在地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解當(dāng)?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當(dāng)?shù)匦袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價格、工程維修市場情況等。七）、物業(yè)管理成本測算物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：1)人工費用：包括工資總額及福利費。2)環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、化糞池清掏費等。3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場綠化養(yǎng)護(hù)費、綠植租擺費等。5)公共設(shè)施設(shè)備維保費：工程工具費用、設(shè)施設(shè)備維保費等。6)公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)。7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費等。8)保險費。9)不可預(yù)見費。10)管理酬金。11)稅金。物業(yè)費測算前必須確定下列條件：管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等。九）、前期管理階段商鋪物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：協(xié)助招商部門與商鋪的租賃談判，重點協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：商鋪工程設(shè)施設(shè)備類型、獨立使用或共用等；進(jìn)行物業(yè)服務(wù)協(xié)議洽談，重點確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助招商、項目開發(fā)公司與商鋪的進(jìn)場技術(shù)對接，保證商鋪順利進(jìn)場裝修施工；對商鋪裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。十）、正常經(jīng)營階段商鋪物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：按照合同約定對商鋪提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費用；對商鋪物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；協(xié)調(diào)商鋪與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng)營環(huán)境；與商鋪定期溝通，處理商鋪提出的各類投訴；當(dāng)商鋪中止租賃協(xié)議時，協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議，進(jìn)行各類費用清算；并按照相關(guān)約定接收商鋪經(jīng)營場地。十一）商鋪物業(yè)服務(wù)界面要點1）中央空調(diào)、水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔(dān)運行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用。2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；3）消防與其他租戶共用；4）在其租賃區(qū)域門前一般有免費促銷場地；十一）、商戶裝修管理成立裝修管理小組開業(yè)前34個月，成立由招商、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統(tǒng)一管理。編制裝修管理工作流程和管理制度1）編制《裝修手冊》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊在與商戶簽訂租賃合同時予以派發(fā)。參見商場《裝修手冊》2）制定《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。裝修管理控制環(huán)節(jié)1)商戶進(jìn)場裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對房屋現(xiàn)場的重要設(shè)備設(shè)施和未來可能引起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。2)要求商戶在開業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進(jìn)行裝修。在管理公司招商部(營運部)收到商戶提交的裝修設(shè)計方案的5個有效工作日之內(nèi)，管理公司應(yīng)對這些初步方案、設(shè)計圖紙進(jìn)行審閱和簽署意見。如果初步方案設(shè)計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照管理公司的意見修改初步方案設(shè)計圖，并重新提交給管理公司進(jìn)行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報項目開發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。3)商戶須自行向消防、衛(wèi)生等政府有關(guān)部門申請審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。租戶須承擔(dān)各項費用。4)現(xiàn)場材料進(jìn)場通道、工具運輸、退場所有運進(jìn)及運出施工場所的施工設(shè)備必須經(jīng)過管理公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運輸物品必須按管理公司指定的路線與時間進(jìn)行。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞商場電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商場內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切相關(guān)修復(fù)費用。管理公司有權(quán)要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做出保護(hù)裝置方能使用。5)內(nèi)裝交叉施工：內(nèi)裝過程中難免會有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護(hù)。6)工期管理根據(jù)商業(yè)開業(yè)時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進(jìn)度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時開業(yè)提供服務(wù)。工期管理重點關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；c)拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開洞或加建樓梯；d)訂購有特殊貨柜物品；e)空調(diào)和消防的重新布局。7)施工檢查商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向管理公司通報工程進(jìn)度和施工狀況，由管理公司組織專業(yè)人員對商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進(jìn)行查驗，并提出整改意見。8)驗收a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。管理公司根據(jù)裝修圖紙進(jìn)行檢查，或聘請監(jiān)理公司對裝修過程及裝修結(jié)果檢查、驗收。監(jiān)理費用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項目包括但不限于以下項目：與設(shè)計圖紙是否吻合；消防設(shè)施的完好情況；裝修材料與消防要求的一致性；電器線路施工情況；設(shè)備設(shè)施完好情況b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認(rèn)可后的施工圖。管理公司不負(fù)責(zé)因此導(dǎo)致的商戶開業(yè)日期的延期。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報審?fù)ㄟ^的意見書(消防、衛(wèi)生等)。9)為確保所有商戶在開業(yè)時同時開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開業(yè)計劃和裝修進(jìn)度時間表，并在招商談判時和商戶協(xié)商解決。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進(jìn)行美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)吉日。物業(yè)部第二篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作（范文模版）淺談商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費測算時間商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)設(shè)置的建議；3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺