【正文】 文明管理：①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺(jué)，使人感到親切、和藹。④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。1不挪用、拖欠和侵吞公款。1不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。對(duì)小區(qū)外網(wǎng)管線井，重新繪出平面圖，給維修施工做好基礎(chǔ)和參考。物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，核心美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。物業(yè)公司員工管理的規(guī)章制度3目的對(duì)物業(yè)公司物資用品的采購(gòu)、入庫(kù)、保管、領(lǐng)用進(jìn)行規(guī)范管理，防止流失并有效控制生產(chǎn)成本。采購(gòu)報(bào)銷程序采購(gòu)員按核準(zhǔn)申購(gòu)單采購(gòu)物品后，按分類倉(cāng)庫(kù)，交倉(cāng)管員驗(yàn)收入庫(kù)，并通知原申購(gòu)部門貨已入庫(kù)。其他物品管理：由物業(yè)公司物品倉(cāng)庫(kù)承擔(dān)物品類及辦公用品類的管理，履行物品進(jìn)出庫(kù)手續(xù)。物資倉(cāng)庫(kù)管理制度庫(kù)內(nèi)物資必須分類堆放，品種排放有序，便于收發(fā)盤點(diǎn)。倉(cāng)庫(kù)重地，杜絕閑人或陌生人在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)閑聊逗留。第二章代管基金第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。第三章成本和費(fèi)用第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程是發(fā)生的的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本費(fèi)用。直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、資金及職工福利費(fèi)等。第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。收回去已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。第十四章主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大維修收入。第十五條企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。第十七條補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。第二十條其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)公司員工管理的規(guī)章制度5一、業(yè)績(jī)目標(biāo)的制定公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、各部門及管理處經(jīng)理、管理層員工的業(yè)績(jī)目標(biāo)依據(jù)上海公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)績(jī)目標(biāo)由上而下依次分解制定的。管理處經(jīng)理業(yè)績(jī)考核包括計(jì)劃考核和品質(zhì)考核，其他管理層人員業(yè)績(jī)考核實(shí)行計(jì)劃考核(不包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、上海地產(chǎn)公司下派財(cái)務(wù)經(jīng)理)。職能部門、管理處工作計(jì)劃與部門、管理處負(fù)責(zé)人的工作計(jì)劃合二為一，合并為一張計(jì)劃考核表進(jìn)行編制、填報(bào)、考評(píng)。物業(yè)公司員工管理的規(guī)章制度6結(jié)合物業(yè)公司實(shí)際，現(xiàn)對(duì)部份制度作如下調(diào)整：一、工作時(shí)間、休息時(shí)間調(diào)整管理處主任、管理員（含收款員、機(jī)電工）、工程部員工、保安大隊(duì)員工上班時(shí)間為上午8:3012:00，下午14:0018:00，每人每月休息4天。保安員、保潔員、綠化工每月休息1天。保安員外出應(yīng)確保正常休息時(shí)間，如發(fā)現(xiàn)上班時(shí)精神面貌不佳，按章予以處罰。督察隊(duì)職能及保安大隊(duì)對(duì)外事務(wù)職能劃歸辦公室。三、管理處負(fù)責(zé)人及部門負(fù)責(zé)人權(quán)限劃分負(fù)責(zé)人的請(qǐng)假報(bào)物業(yè)公司經(jīng)理審批。對(duì)下屬員工的工資調(diào)整、職務(wù)調(diào)整、辭退由負(fù)責(zé)人送書面審批表報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)，原則上以負(fù)責(zé)人意見為主。給予各部門負(fù)責(zé)人工作備用金：XX物管中心600元，龍禧、龍珠花園各400元，其它管理處（不含XX各苑）300元，保安大隊(duì)200元，辦公室500元，工程師每人300元，由各部門負(fù)責(zé)人或工程師向財(cái)務(wù)部辦理借款手續(xù)。五、本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行，凡與本通知有抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。每月末收銀員把各住宅、商鋪收取的租金、物業(yè)管理費(fèi)等，做好收支結(jié)算表、欠繳管理費(fèi)情況表交到財(cái)務(wù)科，由財(cái)務(wù)科及時(shí)編制損益表和資產(chǎn)負(fù)債表等財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)，并綜合公司資金運(yùn)作的情況、管理費(fèi)收入和費(fèi)用開支的資料向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。對(duì)公司的各項(xiàng)開支力求做到嚴(yán)格審核、合理開支，對(duì)違反規(guī)定，未經(jīng)審批的開支一律不得報(bào)銷。會(huì)計(jì)核算以人民幣為記帳本位幣；會(huì)計(jì)記錄的文字均使用中文；會(huì)計(jì)憑證使用復(fù)式記帳憑證?，F(xiàn)金的使用范圍：（1）支付給職工個(gè)人的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、福利補(bǔ)助費(fèi)、差旅費(fèi)等款項(xiàng)。（5）不準(zhǔn)利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個(gè)人支付和存入現(xiàn)金。普通支票可以用于支取現(xiàn)金，也可以用于轉(zhuǎn)帳，在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，劃線支票只能用于轉(zhuǎn)帳，不得支取現(xiàn)金。（2）各業(yè)務(wù)經(jīng)辦人對(duì)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生之日起一周內(nèi)辦理報(bào)銷手續(xù)。（5）借款人員應(yīng)及時(shí)沖帳，不能跨使用借款。（8）所有支出憑證由出納嚴(yán)格審核其內(nèi)容與金額是否與實(shí)際相符，票據(jù)是否合法、合規(guī)，收款單位的印章是否合法有效、領(lǐng)款人的簽字是否相符，審核、審批手續(xù)是否完備，如有疑問(wèn)必須查詢清楚并得到確認(rèn)后方能付款。，服務(wù)態(tài)度良好，言談舉止得體，為物管公司贏得榮譽(yù)者。，做出突出事跡者。4)上班時(shí)間打私人電話或利用電話、上網(wǎng)聊天；5)工作時(shí)間擅離崗位、串崗；上班后不到位工作或聚堆聊天；上班時(shí)間私自外出購(gòu)食品、吃早點(diǎn)；6)隨便吐痰、亂丟煙頭、紙屑、雜物；不保持辦公區(qū)、園區(qū)環(huán)境的整潔；7)不愛(ài)惜小區(qū)公物，浪費(fèi)物品，損壞公物；8)不經(jīng)批準(zhǔn)私自接待外人參觀；9)被業(yè)主/住戶有效投訴，尚未造成重大影響；10)在辦公室或公共場(chǎng)所發(fā)泄個(gè)人不滿情緒，造成不良影響。1)一個(gè)月內(nèi)受到二次口頭警告；2)索取業(yè)主/；3)違反管理處的工作程序或規(guī)章制度以至造成隱患；4)由于責(zé)任心不強(qiáng)損壞或丟失工具價(jià)值在500元以上20xx元以下，按價(jià)賠償。四、負(fù)責(zé)做好電梯、空調(diào)、冷凍、安保中心、電話機(jī)房、常備電源的電器設(shè)備保養(yǎng)及故障檢修。八、堅(jiān)守工作崗位，自覺(jué)執(zhí)行勞動(dòng)紀(jì)律，不做與工作無(wú)關(guān)的事。十二、當(dāng)班時(shí)如發(fā)生電器故障應(yīng)盡可能在本班次內(nèi)解決，不能及時(shí)解決的，經(jīng)征得領(lǐng)導(dǎo)同意后方可移交下一班解決；交接班時(shí)發(fā)生的故障原則上兩班共同解決。十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊(cè)工作，及時(shí)向物業(yè)管理部申購(gòu)常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開關(guān)、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過(guò)多儲(chǔ)存?zhèn)淦芳?。三、職?zé)：、為公司利益而做出貢獻(xiàn)。六、關(guān)于廠內(nèi)設(shè)備和備件、備件要小心使用，應(yīng)保持設(shè)備整潔美觀；；，不許擺放東西；、張貼；，用電，不得浪費(fèi)；、設(shè)施，從嚴(yán)處理；，從嚴(yán)處理；，不得擅動(dòng)機(jī)器。（二）涉外工作。三、投訴處理工作全年投訴主要集中在住戶房屋（廚房、衛(wèi)生間）及地下室漏水、東區(qū)1116的車庫(kù)維修，防盜門維修等方面。二、適用范圍：新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員。五、關(guān)于上班時(shí)間：3012：00下午2：0018：00、早退、外出；（特殊情況例外）；；、下班必須簽到；；。愛(ài)崗敬業(yè)，聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指揮，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照工作標(biāo)準(zhǔn)，保質(zhì)保量地完成各自分管區(qū)域內(nèi)的保潔工作。妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和人為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使用或帶回家中使用，如損壞或遺失工具照價(jià)賠償。辦公桌上的辦公用品、文件、資料等要擺放整齊，不得隨意翻看。區(qū)域內(nèi)的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)水跡。衛(wèi)生間內(nèi)隔斷板、墻面、開關(guān)插座、窗臺(tái)等每日至少擦拭1次，做到無(wú)污漬、無(wú)痰跡、無(wú)水跡。衛(wèi)生間內(nèi)的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)水跡。樓梯通道內(nèi)踢腳線、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，做到無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)水跡。（四）不得私自撥動(dòng)任何機(jī)器設(shè)備及開關(guān)，以免發(fā)生故障。（七）應(yīng)嚴(yán)格遵守防火制度，不得動(dòng)用明火，以免發(fā)生火災(zāi)。三、安全生產(chǎn)員在巡邏中：觀察往來(lái)行人及其所攜帶物品，發(fā)現(xiàn)行跡可疑人員時(shí)，須即時(shí)通知安全監(jiān)控員跟蹤錄像，同時(shí)報(bào)巡邏隊(duì)長(zhǎng)處理：1）如可疑人員在公共區(qū)域，攜帶有攻擊性物品且有作案傾向時(shí)，巡邏隊(duì)長(zhǎng)須帶安全生產(chǎn)員及時(shí)上前制止，當(dāng)場(chǎng)收繳物品，并連人帶物送交公安機(jī)關(guān)查處。發(fā)現(xiàn)打架、斗毆、盜竊、搶劫、中毒等事件發(fā)生時(shí)，立即報(bào)告巡邏隊(duì)長(zhǎng)，并按本制度第八章“事件處理”執(zhí)行。消防高級(jí)主管接報(bào)后到現(xiàn)場(chǎng)查處（見物業(yè)《消防安全管理制度》）；聞到特殊氣味（臭味、異味或焦糊味等）時(shí)，須尋找氣味源頭，并視情況予以處理。巡邏隊(duì)長(zhǎng)通知大廈管理處，并協(xié)助處理。，必須持就醫(yī)正規(guī)醫(yī)院有效證明，并辦理病假申請(qǐng)手續(xù)，否則作曠工處理，不予享受病假待遇。三、勞動(dòng)紀(jì)律制度：，各自明確崗位職責(zé)，保持積極的工作態(tài)度和情緒，遇到工作難題，及時(shí)處理并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。、獎(jiǎng)金等有關(guān)收入情況。四、處罰條例，早退者罰款50元/次，無(wú)故曠工者處以100元/次、罰款，并扣除年終獎(jiǎng)金，累計(jì)曠工達(dá)三次者一律予以辭退。，視情節(jié)輕重罰款100500元，并賠償竊用的財(cái)物，予以辭退，情節(jié)嚴(yán)重者交司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。著工作裝時(shí)應(yīng)搭配與工作裝顏色、款式得當(dāng)?shù)囊r衣、襪子和鞋類鞋應(yīng)保持清潔光亮無(wú)破損并符合工作要求在工作場(chǎng)所不得赤腳、不得穿拖鞋、拖鞋式?jīng)鲂?。工作時(shí)間必須佩戴公司統(tǒng)一發(fā)放的工作牌并佩戴在左胸前適當(dāng)位置。三 女員工著裝要求工作時(shí)間著裝以保守為宜。三、員工工作裝配制說(shuō)明員工入職時(shí)發(fā)放工作牌試用期滿后可發(fā)放工作裝。四、處罰措施各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行、督促屬下員工遵守本規(guī)定。各部門在一個(gè)月內(nèi)員工違反本規(guī)定累計(jì)超過(guò)3人次或該部門職員總數(shù)20的該部門負(fù)責(zé)人罰款100元。五、本規(guī)定由各部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施由人事部負(fù)責(zé)監(jiān)督、執(zhí)行。七、本規(guī)定開始執(zhí)行日期為2010年4月1日。從業(yè)人員 的工資按照學(xué)識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、技能、潛力發(fā)展及擔(dān)任工作的難易程度、責(zé)任 的輕重等綜合因素衡量核發(fā)； 工資標(biāo)準(zhǔn)將隨著公司的發(fā)展和公司經(jīng)濟(jì)效 益等因素的變化而調(diào)整。其余部門如遇加班的，事后由所在部門出具《補(bǔ)休單》進(jìn)行補(bǔ)休，不計(jì)發(fā)加班工資。員工凡參與考核的，應(yīng)將考核分加到其當(dāng)月考核 評(píng)分中，凡得分超過(guò) 100 分者，每增加一分獎(jiǎng)勵(lì) 10 元；凡得分少于 100 分 者，每少 1 分，扣款 10 元。六、晉升與降級(jí)本公司從業(yè)人員之晉升依照下列規(guī)定辦理：（1）績(jī)效晉升：對(duì)公司的發(fā)展及經(jīng)營(yíng)作出突出貢獻(xiàn)者，公司給予績(jī)效晉升。試用期滿，由本人提出書面結(jié)束試用期申請(qǐng)，也可以由所在部門主管根 據(jù)員工工作表現(xiàn)推薦提前或延后結(jié)束試用期、報(bào)公司經(jīng)理簽署后可以結(jié) 束試用期。公司人員工資的發(fā)放，采取銀行卡發(fā)放制度。事假期間工資按日基礎(chǔ)工資 的 30％發(fā)放。喪假：直系親屬 5 天，旁系親屬 3 天，喪假期間不扣工資（由部門 負(fù)責(zé)人、公司副經(jīng)及公司總經(jīng)理審批）婚假：早婚 3 天，晚婚 7 天。本方案適用于云南 千和物業(yè)公司有限公司各部門。離職員工必須在離職后兩天內(nèi)搬離，拒不搬離的將采取強(qiáng)制措施處理。保持墻體衛(wèi)生，嚴(yán)禁在墻上釘、貼、涂畫、懸掛物品等。1員工要養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，保持宿舍清潔，起床后要把個(gè)人床上用品，衣物等東西擺放整齊。1嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)酗酒、打架斗毆、打麻將及任何形式的賭博行為，違者將給予最后警告，甚至開除處分。**物業(yè)管理有限公司人力行政部二○**年十一月十四日