【正文】 0 第十二章 研究總論 ............................................................................................... 31 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱：渭南市 渭富路 比日尼斯 酒店 項(xiàng)目地址：渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園區(qū)渭富路 與工業(yè)大道十字 西南片區(qū) 項(xiàng)目概況 處于渭富路商業(yè)中心的中心地段， 是渭富路商業(yè)街規(guī)劃的核心部分。 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) （ 1）《渭南市城市總體規(guī)劃說(shuō)明》 （ 2）《渭北產(chǎn)業(yè)園總體開發(fā)規(guī)劃》 （ 3）《建筑安裝 預(yù)決算定額 》 （ 4） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二 版） （ 5） 《旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》 （ 6） 酒店建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景 預(yù)測(cè) （ 7）項(xiàng)目周邊實(shí)際調(diào)查情況 （ 8）其它相關(guān)資料 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 1）本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 1：占地面積 33 畝 2：總建筑面積 約 10 萬(wàn)平米（含 萬(wàn)平米會(huì)展中心） 含地下人防及設(shè)備用房 3：容積率 4：綠化率 35% 5：層數(shù) 15F 地下 1 層，地上 14 層 6：地下車位 120 個(gè) 每個(gè)車位占用建筑面積 35 平米，地下室除去設(shè)備用房等，其他設(shè)計(jì)為車位。 第二章 項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 隨著渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展， 賦予了 渭富路商業(yè)中心更高 的要求。同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)﹑落成，可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)睾芏嘈袠I(yè)的發(fā)展，同時(shí)，可提供新的就業(yè)崗位，緩解就業(yè)矛盾，有利于社會(huì)和諧發(fā)展，起到繁榮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的作用， 為區(qū) 內(nèi) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)區(qū)內(nèi) 經(jīng)濟(jì)的 快速崛起 。屆時(shí)會(huì)有更多同行取經(jīng)借鑒，完善自身管理，營(yíng)銷等體系，以帶動(dòng)本地區(qū)酒店行業(yè)更先進(jìn)的發(fā)展。 祥龍賓館 ★★★ 涉外 豪華套房 ，豪華單人房 共 96 間 中小型會(huì)議中心 3 個(gè) 卡拉 OK、保齡球、茶藝 ， 花卉、商務(wù)中心、祥龍旅行社 以誠(chéng)信服務(wù)為根，以賓客為本的服務(wù)風(fēng)范 粵、川、陜、湘、淮陽(yáng)等精美菜肴 郵電賓館 ★★ 綜合 各種檔次客房共 70間 大小共 4 個(gè) 餐廳 ,KTV，商務(wù)中心 地段繁華， 餐 廳 裝 飾豪 華 ， 寬 敞明亮，名 廚主理，格 調(diào)別 致 東府大酒店 ★★ 綜合 各種檔次客房 70 余間 大小型會(huì)議中心 3 個(gè) 餐廳 ,KTV，商務(wù)中心，保健中心 環(huán)境優(yōu)雅 , 設(shè)施一流 , 神火賓館 ★★ 商務(wù) 豪華套房 3套，標(biāo)準(zhǔn)間54 間 中、小會(huì)議室 2 個(gè) 卡拉 OK室、棋牌室、桑拿保健中心 老字號(hào)，有接待經(jīng)驗(yàn) 餐飲部擁有不同檔次豪華雅間 15 個(gè)，大廳可接待 300多人同時(shí)就餐 分析結(jié)論： 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)： 目前渭南市只有一家四星級(jí)酒店，其余多是三星級(jí)，二星級(jí)酒店。 其他 配套設(shè)施： 各酒店內(nèi)都有 相關(guān)配套設(shè)施，但是配套設(shè)施檔次，裝修風(fēng)格，以及規(guī)模參差 不齊，不能夠滿足顧客的多方面需求 ，不能承載一個(gè)城市的 對(duì)外 接待 形象展示功能 。尤其 隨著城 市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)外接待需求快速增 長(zhǎng)，酒店的建筑風(fēng) 貌對(duì) 涉外 型 商務(wù)酒店 經(jīng)營(yíng) 影響 會(huì)越來(lái)越明顯 。參會(huì)者不得不這幾天分散在室內(nèi)各大酒店住宿，每天清晨在 集中到選定的會(huì)議中心開會(huì)，增加了會(huì)議組織難度，也給參會(huì)人員帶來(lái)了極大的不便 …… 每年政府的會(huì)議很多，這也只是其中的一個(gè)縮影，然而渭南市卻沒有一家酒店可以承接政府的大中型會(huì)議，也只是一個(gè)縮影。隨著渭南市大力發(fā)展旅游業(yè)，渭南市旅游收入逐年增加。 國(guó)內(nèi)眾多 富商會(huì)來(lái)參觀選擇購(gòu)買。他們考察的范圍 不光是項(xiàng)目本身， 還有軟環(huán)境 ，以及未來(lái)有可能舉辦展會(huì)，商務(wù)談判，會(huì)議的選址問題。 （ 5）形象定位： 渭北商業(yè)園渭富路商業(yè)街標(biāo)志性建筑。 公用設(shè)施部分 ： 36040 平方米，占總建筑面積的 %，包括大堂、 走廊、機(jī)電設(shè)備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和 商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、 室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)， 康體中心、健身房 ，棋牌室 等。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績(jī)突出，信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年。收入主要以 住宿，餐飲，休閑，娛樂，會(huì)議，大中型會(huì)展為主。本項(xiàng)目的開發(fā)將直接帶動(dòng)周邊地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入。 （ 4）進(jìn)一步促進(jìn)渭富路商業(yè)街配套完善 一個(gè)完善的商 業(yè)街，他的各項(xiàng)功能是不可或缺的，作為商業(yè)街的標(biāo)志性建筑，五星級(jí)商務(wù)酒店，在功能上功能配套上起到至關(guān)重要的作用，使渭富路商業(yè)街配套更加完善。 在項(xiàng)目 準(zhǔn)備前期，我們通過公開招標(biāo)，選用具備專項(xiàng)資質(zhì)、企業(yè)信譽(yù)好、管理能力強(qiáng)的企業(yè)，進(jìn)行拆遷，做到現(xiàn)場(chǎng)清潔；不污染周圍街道和居民環(huán)境衛(wèi)生，杜絕灰塵、噪音等污染。 b、廢氣 本項(xiàng)目用氣為天然氣，天然氣是一種潔凈的燃料，基本無(wú)污染物排放，尾氣經(jīng)煙囪排入大氣，不造成對(duì)環(huán)境的污染。本項(xiàng)目在與之相鄰的建筑間進(jìn)行綠化，在道路兩側(cè)種植行道樹及綠化隔離帶，以營(yíng)造舒適優(yōu)美的環(huán)境。 嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)工程招投標(biāo)法》等法律法規(guī)，省市區(qū)的地方性法規(guī)文件辦事，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，杜絕腐敗事件的發(fā)生。對(duì)室內(nèi)的金屬管道設(shè)置防雷感應(yīng)和靜電危害的接地保護(hù)措施。本項(xiàng)目能耗主要來(lái)源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，嚴(yán)格按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府 20xx 年4 月頒布實(shí)施的《陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額的通知》的精神，根據(jù)渭南市行業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目應(yīng)采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。 (3)采用節(jié)能型變壓器，降低 變壓器的能耗。 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理 。 投資人可根據(jù)自身實(shí)際情況 ，選擇項(xiàng)目管理模式。 組織架構(gòu)設(shè)置 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃理念 （ 1）項(xiàng)目品牌確 立宣傳策劃 （ 2）創(chuàng)新建設(shè)迎合消費(fèi)者心理訴求商務(wù)消費(fèi)酒店經(jīng)營(yíng)類型 （ 3） VIP 會(huì)員經(jīng)營(yíng)策劃 （ 4）實(shí)質(zhì)性的會(huì)員制服務(wù)體系――以儲(chǔ)值會(huì)員卡為主導(dǎo)的銷售方式 董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 營(yíng)銷總監(jiān) 財(cái)務(wù)總監(jiān) 人力資源部總監(jiān)財(cái)務(wù)總監(jiān) 業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān) 餐飲部 廚房部 客房部 前廳部 工程部 財(cái)務(wù)部 安全部 IT 部 采購(gòu)部 物業(yè)管理 人力資源部 銷售和市場(chǎng)部 會(huì)議會(huì)展部 公關(guān)部 營(yíng)收管理與預(yù)訂部 鉆石俱樂部 （ 5）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)“吸引點(diǎn)”及“利潤(rùn)點(diǎn)”開發(fā) 完善的酒店設(shè)施與服務(wù) 一家完善的五星級(jí)酒店，需要具備以下設(shè)施與服務(wù)： 先進(jìn)完備的會(huì)議設(shè)施、多樣化的 運(yùn)動(dòng)和康體設(shè)施、 ID 電話、房?jī)?nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、 24 小時(shí)保安服務(wù)、 24 小時(shí)送餐服務(wù)、 VIP 貼身管家服務(wù)、導(dǎo)游服務(wù)、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務(wù)室、洗衣服務(wù)、郵政收發(fā)和快遞服 務(wù)、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、停車場(chǎng)、行李寄存、商務(wù)中心秘書服務(wù)、嬰兒看護(hù)/嬰兒床、免費(fèi)擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場(chǎng)預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間 /輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留言服務(wù) 等。