【正文】 低價 C 高檔 D 高效7寫字樓原指用于辦公的建筑物，一般由（）組成。物業(yè)管理要支出的成本項目？答：（1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（2）公共設(shè)施、設(shè)備正常運行、維修及保養(yǎng)費；（3）綠化管理費；（4）清潔衛(wèi)生費；（5）保安費；（6）辦公費；（7）固定資產(chǎn)折舊費；（8）法定稅費；（9）物業(yè)保險費；（10）維修基金范圍應(yīng)支出的費用。這些管理的基本項目具體包括：一、房屋修繕及其管理、裝修管理等；二、房屋各類設(shè)施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新；三、環(huán)境衛(wèi)生管理；四、綠化管理；五、治安管理；六、消防觀看；七、車輛道路管理；八、為業(yè)主代繳水電、煤氣費等?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。？答：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。上述（1）、（2）、（3）、（4）項的內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系？答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級，級別越高，表示物業(yè)服務(wù)標準越高。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔什么責任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。三、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容有哪些？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)其資質(zhì)主要提供以下服務(wù)：（1）房屋共用部們的維護與管理。（6）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的代管服務(wù)。五、物業(yè)管理企業(yè)所收取的費用都用在哪些方面？答：物業(yè)服務(wù)費主要用于支付以下費用：物業(yè)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。六、買房后長期不居住，是否還要交納物業(yè)管理費？答:產(chǎn)權(quán)人長期不住的房屋或建設(shè)方未出售的空置房，均應(yīng)交納物業(yè)管理費。八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)服務(wù)項目管理應(yīng)承擔什么責任？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)服務(wù)項目管理的，應(yīng)承擔以下責任：（一）物業(yè)服務(wù)合同約定的違約責任；（二）物業(yè)主管部門規(guī)定的處罰；（三）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)服務(wù)項目管理給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。因為物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機關(guān)。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)內(nèi)部的防火、防盜工作要時刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。由于商場與商務(wù)辦公的功能、對象不同，物業(yè)管理也有許多不同之處。幾年來，我們根據(jù)商場的特點，在商場管理方面作出了許多探索。因此商家越來越講究檔次格調(diào)，趨向于舒適、高雅、品位。商場對光線的要求很高，不允許有一只暗燈，年耗2900只，是樓宇損燈數(shù)的三分之二。三是清潔度。商場人員流動大，而且有些顧客習慣不好，其工作量與辦公樓不可同日而語，尤其是商場的廁所，由于少數(shù)顧客使用不當，必須用一次清掃一次。一是夜間商場的巡視制度，定時而且必須兩人以上，若是樓面有裝修，必有安保在現(xiàn)場，同時在員工中經(jīng)常敲“木魚”，要求“常在河邊走就是不濕鞋”。二是營業(yè)時與營業(yè)員密切配合，管好商品，大件物品出門必須有出門證。我們合理安排崗位，與營業(yè)員合作確定聯(lián)絡(luò)方式，進行捉小偷演習，增強反扒意識和技能，與警署和反扒竊隊配合密切，幾年來與營業(yè)員一起五次捉拿下偷扭送警署。商家寸土如金，尤其是淮海路黃金地段更是如此。購物應(yīng)有一流環(huán)境，給人以享受。物業(yè)管理并不直接創(chuàng)造經(jīng)濟效益，但它可以通過管理出效益。商場每天營業(yè)14小時以上，365天，天天如此，設(shè)備設(shè)施有點故障也在情理之中，問題在于要通過員工的操作、巡視、靠熟練的技術(shù)盡早發(fā)現(xiàn)，及時排除。商場從開張以來“翻天覆地”地調(diào)整就有兩次，層面格局、商品柜臺調(diào)整是月月有，周周有，其他三天兩頭有，有時一個晚上四、五家同時進行，使保安、設(shè)備人員拉不開栓。三、維保上精打細算。98年12月西3F商場女廁所墻根滲水，經(jīng)查是隱蔽施工部分有問題。四、控制能源，在節(jié)約上下工夫。但去年下半年以來，就很少有這情況，他們說：“我們信得過東湖”。五、從業(yè)主利益出發(fā)，索討賠償。8萬元。供電局同志說，請到東湖物業(yè)真是福份。對合同而言管理范圍是有界定的，但在實踐中卻是行不通的，若是不在合同范圍的工作，我們不愿做或做不好的話，那么也許我們與新華聯(lián)早已拜拜了。柜臺調(diào)整時收銀臺線路重拉，也非份內(nèi)事，但商場信任我們，員工急商場所急，還是爬上了黑暗的頂棚，頂棚內(nèi)線路縱橫交*，位置狹小，稍胖一點都同志相當困難，而且有時要穿過二，三十米長的距離才能完成，但員工還是完成了。夜間清運垃圾或柜臺進出，住在附近的另據(jù)叫苦不迭，一次次的成功調(diào)解，使商場有了良好的外部環(huán)境，同時在內(nèi)部對裝運貨物作了規(guī)定：晚上10：00后禁止清運，若有特殊情況先上門打招呼，對清運者嚴格管理，同時也為附近鄰居力所能及地辦點事，我們與附近鄰居結(jié)下了不解之緣，得到了他們的諒解和配合。當下班的廣播一響，營業(yè)員如潮水般的涌出，保安要清場，也許柜臺調(diào)整又接上了茬。我們的員工多數(shù)是瑞金人，剛來時有諸多不適應(yīng)，收入減少，工作量翻番，商場管理無經(jīng)驗，幾年之中實踐教育了我們，心態(tài)得到了調(diào)整，角色在轉(zhuǎn)換，理念在提升。既然業(yè)主、客戶如此理解信任我們，那么管理中的苦、酸、辣、委屈又算得了什么呢？路漫漫，新的征程已經(jīng)開始，我們東湖人將認真貫切***同志“三個代表”的重要思想，與時俱進，堅持公司“三個第一”方針，落到實處，以張思德“完全徹底”服務(wù)業(yè)戶，以白求恩“兩個極端”對待份內(nèi)外工作，以愚公移山精神解決商場物業(yè)管理中的一個個問題，盡心盡職，搞好新華聯(lián)商場的管理。管理措施（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；二、接管驗收管理方案為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗收方案。（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。管理內(nèi)容：（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護商業(yè)街區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。（3）加強保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；（4）加強商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理；（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災因素。根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； 及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； 制定預防措施，防治病蟲害； 做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。外墻：定期清洗。租戶已領(lǐng)房： ：房屋交付時，管理處應(yīng)及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。管理措施：（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；（3）抓好維修人員技術(shù)培訓，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；（6）加強共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案九、質(zhì)量管理方案導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。管理措施：（1）制定崗位職責，做到責、權(quán)、利分明；（2）建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；（3）加強思想作風建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；（4）崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合：（5）全面考核，做到公開、公平、公正。集團內(nèi)部實施物業(yè)管理市場化，即以合同委托方式明確物業(yè)公司做什么事？做事到何種程度？ 假設(shè)集團確定僅委托物業(yè)公司負責日常工程保養(yǎng)維護、保安、保潔等簡單基礎(chǔ)性工作（即小物業(yè)模式），物業(yè)公司與出租主體簽署合同，不與租戶直接收物業(yè)費。公共面積約10萬，需2000平方配備一人，約50人，人均1800元/月，保潔月費用約10～15萬（保潔、消殺、地面石材養(yǎng)護、垃圾清運），～1元；室內(nèi)綠化租擺及養(yǎng)護費用?？蛻舴?wù)。（續(xù)約、租賃合同管理、收取租金、代辦工商執(zhí)照等）員工飯?zhí)萌粘９芾?。所以綜上所述，沈陽物業(yè)費定多少合適首先應(yīng)解決物業(yè)公司在經(jīng)營管理與物業(yè)管理服務(wù)中的“定向”、“定位”、“定事”，才能解決“定費”的困惑。當然，選擇新的商業(yè)管理模式與任何一個商業(yè)活動一樣，還有簡單的原則仍需一再提醒管理收益大于管理成本要納入思考范疇，租戶接受度、集團管控能力等風險也需專題論證。一、物業(yè)費的高低取決于市場的需求同樣的商圈，同樣性質(zhì)的商業(yè)物業(yè)在物業(yè)費上卻有著差距，這樣的情況確實存在。根據(jù)商業(yè)項目建筑標準的不同，物業(yè)費可能會發(fā)生相當大的變化。保養(yǎng)方面的難度直接增加了環(huán)境養(yǎng)護的成本。如此一來，反映到物業(yè)費上可能會不降反升。上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環(huán)節(jié)中引入了系統(tǒng)誤差，使計算結(jié)果的準確度受到不同程度的影響。戰(zhàn)略決定集團的組織架構(gòu)、運作模式、管理手段和控制方法。其次是看客戶的認同（滿意度）如何？第二點屬于“軟件”不好計量。第五還有如裝修管理服務(wù)、營業(yè)人員管理等其他服務(wù)。零售家具賣場如果需要統(tǒng)一收銀（財務(wù)管理）、會員中心（經(jīng)營模式）、統(tǒng)一配送等而引起一系列經(jīng)營模式的變化。其次怎么理解品牌塑造者？物業(yè)公司掌控著信基集團下屬多個商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)市場）并直接在終端面對著商家與消費者的是物業(yè)管理公司，我們的服務(wù)就是代表信基集團的“與客戶分享價值，與員工分享成就，與社會分享榮譽”，物業(yè)公司也應(yīng)該是所在區(qū)域信基的形象代言人，在商業(yè)地產(chǎn)競爭日益激烈，酒店用品專業(yè)市場在全國越開越多的今天，我們也應(yīng)有信心信基物業(yè)的服務(wù)成為集團新的核心競爭力，通過服務(wù)為信基的品牌塑造貢獻自己的力量。租金收益的穩(wěn)定增長正如張總裁所說：“不是殺雞取卵式，而是放水養(yǎng)漁”的商業(yè)經(jīng)營理念體現(xiàn)，過去物業(yè)公司按照張總裁指示實施的華南區(qū)幾個專業(yè)市場賣場的“大物業(yè)”管理模式已經(jīng)取得一定業(yè)績，物業(yè)公司通過服務(wù)體現(xiàn)了①租金及管理費的穩(wěn)定提升②出租率穩(wěn)定在99%，大部分市場場已經(jīng)100%出租③收租率保持在98%以上④周邊社會政府部門的認同等等。只有物業(yè)公司定位了，才能解決我們?yōu)榭蛻籼峁┦裁磧?nèi)容的服務(wù)？提供什么標準的服務(wù)？誰來提供？需要什么器材、物資？與客戶間服務(wù)的信息平臺搭建是如何的，何種方式？物業(yè)公司與商業(yè)運營中心的分工如何？假設(shè)以小物業(yè)模式運營成本如何？等等一系列問題。而華潤（萬象城）則是把物業(yè)管理做的大而全，物業(yè)涵蓋的經(jīng)營和物業(yè)管理兩大方面。零售均以抽成形式，取較高的租金。而華潤僅深圳萬象城一店就年銷售額50億，坪效相當高，超過2000元/月至于借鑒的公司的商業(yè)物業(yè)管理模式是否適合信基現(xiàn)在及未來發(fā)展要我們自己判斷，所謂“別人的鞋好看自己穿不一定合腳”。不利的是經(jīng)營性公司往往側(cè)重于經(jīng)營，忽視管理和服務(wù)，當經(jīng)營與服務(wù)有矛盾時，要服務(wù)為經(jīng)營讓路，加上對物業(yè)管理缺乏一定專業(yè)知識和人才，容易造成重經(jīng)營、輕管理、強經(jīng)營，弱管理，增了效益，減少了租戶的滿意度。集團戰(zhàn)略是商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)，物業(yè)公司在這一目標中要如何定位？如何做？做多少？還取決于管理者人力、物力條件和管理水平。一是集團的戰(zhàn)略層面。物業(yè)管理公司是信基集團的下屬機構(gòu)，是“成為商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)”戰(zhàn)略的執(zhí)行實施單位，商業(yè)物業(yè)服務(wù)的收益衡量我個人認為：首先是看租金的提升情況如何？租金的收繳率如何？管理費收繳率如何？等財務(wù)