【正文】 調(diào)安裝位臵統(tǒng)一有序。與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害公共利益的現(xiàn)象及時勸阻，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理。三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示。高層住宅樓設(shè)有高檔次電梯（每個單元不少于一部電梯），24小時正常運(yùn)行，安全設(shè)施齊備，按設(shè)備技術(shù)要求定期保養(yǎng)。設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，容易危及人身安全的隱患處有明顯標(biāo)識和防范措施。公共秩序維護(hù)設(shè)專職管理人員進(jìn)行日常管理服務(wù)，維護(hù)良好的公共秩序。停車場實行登記管理。設(shè)有中央監(jiān)控、紅外線報**控，實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日清掃、擦洗1次，保持干凈整潔。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。六、綠化養(yǎng)護(hù)管理綠化管理設(shè)施設(shè)備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。無雜草、雜物。綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化等公益的宣傳牌。管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率在80%以上。大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（二級）項目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及基本條件備注一、基本配套條件小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，實行社會化、專業(yè)化管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)、人員配臵合理。整體環(huán)境較好。房屋外觀完好、整潔。陽臺封閉規(guī)格設(shè)計基本一致。與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害公共利益的現(xiàn)象及時勸阻，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理。三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示。高層住宅樓設(shè)有高中檔次電梯（每個單元不少于一部電梯）并正常運(yùn)行，安全設(shè)施齊備，按設(shè)備技術(shù)要求定期保養(yǎng)。設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，容易危及人身安全的隱患處有明顯標(biāo)識和防范措施。四、公共秩序維護(hù)設(shè)專職管理人員進(jìn)行日常管理服務(wù)，維護(hù)良好的公共秩序。停車場實行登記管理。住宅區(qū)域內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池、頂層天臺等部位設(shè)臵安全警示標(biāo)志。室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱及景觀物等定期清潔。垃圾設(shè)施保持清潔。綠化布局合理，花草、樹木生長良好，適時修剪，疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。設(shè)立客服部門，公示值班電話，處理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。建立健全財務(wù)管理制度，每年公布一次物業(yè)服務(wù)資金收支情況。應(yīng)用計算機(jī)等現(xiàn)代管理手段進(jìn)行科學(xué)管理。房屋外觀較好、整潔。小區(qū)主出入口設(shè)房屋、道路平面圖，房屋棟號、行政街號、單元號標(biāo)識齊全。建立房屋報修、修繕制度并建有記錄。實行報修值班制度。小區(qū)內(nèi)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率不低于95%。窖井、化糞池每半年檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。設(shè)有專業(yè)化秩序維護(hù)隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護(hù)，紀(jì)律嚴(yán)明。引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日進(jìn)行保潔，保持干凈整潔。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。六、綠化養(yǎng)護(hù)管理綠化管理設(shè)施設(shè)備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修資金臺帳，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。二、房屋管理按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。建立房屋報修、修繕制度并建有記錄。實行報修值班制度。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯標(biāo)識和防范措施。四、公共秩序維護(hù)設(shè)專職管理人員進(jìn)行日常管理服務(wù)，維護(hù)良好的公共秩序。五、公共衛(wèi)生保潔服務(wù)公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，管理制度落實。進(jìn)行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應(yīng)持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。建立健全財務(wù)管理制度，每年公布一次物業(yè)服務(wù)資金收支情況。第二條本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第五條經(jīng)價格主管部門確認(rèn)，符合下列條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有收費(fèi)資格。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量等因素，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為：特級、一級、二級、三級、四級五個等級，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件。第十一條具備物業(yè)服務(wù)收費(fèi)條件的新建的住宅小區(qū)，且業(yè)主大會或業(yè)主委員會暫未建立的，價格主管部門可根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力，參照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或購房合同，認(rèn)定臨時物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，從業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有效合同之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同同時終止。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第二十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十四條納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。業(yè)主大會對報告的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算或收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。第三十二條本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市國土資源和房屋局負(fù)責(zé)解釋。各項管理制度完善。（高層和商住大廈除外）有較大規(guī)模的休閑活動場地和固定的活動館所，并設(shè)有文化、娛樂、體育活動場地及器械、設(shè)施。外墻、公共樓梯間、墻面、地面無破損，完好率達(dá)到98%以上。小區(qū)主出入口設(shè)房屋、道路平面圖，房屋棟號、行政街號、單元號標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。建立房屋報修，修繕制度并建有記錄。公共設(shè)施設(shè)備按照管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。小區(qū)內(nèi)道路、停車場平整暢通，交通標(biāo)志齊全規(guī)范，道路完好率在98%以上。小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。配備門崗室及崗?fù)ぃT崗室及崗?fù)っ烙^整潔。對本區(qū)的機(jī)動車出入驗證，外來的機(jī)動車核準(zhǔn)后登記放行。住宅區(qū)域內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池、頂層天臺等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱及景觀物等每周清潔1次；路燈、樓道燈、每月清潔1次。垃圾設(shè)施保持清潔。綠化布局合理，花草、樹木生長良好，適時修剪，疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。綜合管理服務(wù)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)服務(wù)方案并組織實施。設(shè)有專業(yè)化秩序維護(hù)隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護(hù)，紀(jì)律嚴(yán)明。引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對火災(zāi)、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，并及時報告有關(guān)部門。公共區(qū)域門、窗每周清潔1次；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。進(jìn)行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。無枯樹、死樹掛，無黃土裸露。適時組織防凍保暖。按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。設(shè)立客服部門，公示24小時值班電話，處理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率達(dá)到100%。建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修資金臺帳，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。各項管理制度完善。配備門崗室及崗?fù)?。對本區(qū)的機(jī)動車出入驗證，外來的機(jī)動車核準(zhǔn)后登記放行。公共衛(wèi)生保潔服務(wù)公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，管理制度落實。合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產(chǎn)日清。建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。適時組織防凍保暖。在物業(yè)區(qū)域醒目位置公布物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建立檔案管理制度。建立各項管理制度。房屋裝修符合規(guī)定，有住宅裝修管理制度。公共設(shè)施設(shè)備按照管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。小區(qū)內(nèi)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備基本完好率不低于95%。消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟動，消防通道暢通。對火災(zāi)、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，并及時報告有關(guān)部門。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。在物業(yè)區(qū)域醒目位置公布物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修資金臺帳，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第五條 經(jīng)價格主管部門確認(rèn)，符合下列條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有收費(fèi)資格。第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第八條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行等級管理。二級：—()。第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向價格主管部門申報物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)提供以下資料：(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面申請報告。(五)(前期)物業(yè)服務(wù)合同的原件及復(fù)印件。(九)其它有關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)合同到期前兩個月須重新簽訂合同，并到價格主管部門重新辦理價格認(rèn)定手續(xù)。第十五條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。(四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。第十八條 建設(shè)單位在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式等內(nèi)容，其中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致，并在售房場所的醒目位置予以公示。第二十一條 新建的住宅小區(qū)，在購房者辦理入住手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)與業(yè)主簽定的購房合同或與業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主預(yù)收三個月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行時間按價格主管部門規(guī)定執(zhí)行。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。第二十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋所有權(quán)證登記的房屋建設(shè)面積計算，未辦房屋所有權(quán)證的，以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施收費(fèi)前，應(yīng)到價格主管部門辦理《收費(fèi)許可證》，并在規(guī)定的時間內(nèi)攜帶上物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收支情況到發(fā)證機(jī)關(guān)驗證。(三)不按規(guī)定實行收費(fèi)公示和明碼標(biāo)價的。第三十三條 本辦法自二OO九年十一月一日起執(zhí)行，過去凡與本辦法不符合的規(guī)定同時廢止。第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。第八條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照屬地管理原則，由各市、區(qū)價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價及浮動幅度并公布，同時報上一級價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。經(jīng)業(yè)主大會同意的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；采用書面征求意見的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十四條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（七）辦公費(fèi)用；（八）管理費(fèi)分?jǐn)?；（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用?？煞?jǐn)偟墓灿盟娦柙O(shè)置獨(dú)立計量表，費(fèi)用單獨(dú)列帳，定期向業(yè)主公布共用水電分?jǐn)偟挠昧?、總金額以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法追繳。第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取