【正文】 91年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會批準(zhǔn)了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達成一致意見。在此期間，該區(qū)管理委員會批準(zhǔn)了金田公司申報的五個建設(shè)項目。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬元及相應(yīng)的利息返還給原告。分析：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈與。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權(quán)處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。集體確定應(yīng)繳出讓金，擬訂出讓方案。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。簽訂轉(zhuǎn)讓合同。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。劃撥地轉(zhuǎn)讓，要在土地市場公開交易，意向用地者未必是最終的競得人?！吨腥A人民共和國土地管理法》 第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。我國劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過7個步驟：申請、受理和審查、地價評估、方案報批并發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、公開交易、簽訂轉(zhuǎn)讓合同、辦理出讓手續(xù)。三、地價評估市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點。通知書內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按 照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。第四條 國有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。第十條 因債權(quán)、債務(wù)糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理?！段餀?quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關(guān)注的《物權(quán)法》草案被提交進行第三次審議。私有產(chǎn)權(quán)保護新規(guī)在私有財產(chǎn)保護方面，在延續(xù)之前的草案關(guān)于國家保護私人合法取得的生活資料和生產(chǎn)資料的同時，一個重要的新增內(nèi)容是“國家保護私人投資及其收益”。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補償。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定。草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設(shè)的除外。明確國有財產(chǎn)保護責(zé)任在國有財產(chǎn)保護方面，對國有資產(chǎn)流失問題的關(guān)注，使新草案對當(dāng)前國有企業(yè)改制進程中處于焦點位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經(jīng)營責(zé)任問題做出了回應(yīng)。預(yù)告登記力阻“一房多賣”物權(quán)公示是確認(rèn)所有權(quán)歸屬的一項重要原則。此次物權(quán)法草案采納多方意見，創(chuàng)設(shè)了“預(yù)告登記”制度。擔(dān)保標(biāo)的物范疇擴展按照我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，目前我國可以作為抵押標(biāo)的物的只能是不動產(chǎn)。草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。抵押財產(chǎn)范圍的擴充，必將引起關(guān)于抵押登記的新要求。由于之前沒有相關(guān)法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權(quán)法》上。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。但物權(quán)法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規(guī)定。物權(quán)法將促房地產(chǎn)市場規(guī)范化 八年磨一法《物權(quán)法》三審動兩刀