20xx年司法一卷備考：劃撥土地使用權轉讓-預覽頁
【正文】 91年6月，B市規(guī)劃建設委員會批準了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產開發(fā)公司。該協(xié)議規(guī)定：P房地產開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權轉讓期限為50年，使用用途為建設金田高新科技園及相關配套工程。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權拒簽土地轉讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經多次協(xié)商未達成一致意見。在此期間，該區(qū)管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。分析：轉讓國有劃撥土地使用權是指未經政府批準及交納出讓金，擅自轉讓國有劃撥土地使用權，導致轉讓合同無效的陷阱。以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，再行轉讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。有償取得已逐漸成為土地使用權取得的主要渠道。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權的出售、交換和贈與。根據最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權處置國有土地，故P房地產公司的行為超越了其職權。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地出讓金。市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。集體確定應繳出讓金，擬訂出讓方案。協(xié)議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。簽訂轉讓合同。市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。劃撥地轉讓，要在土地市場公開交易，意向用地者未必是最終的競得人。《中華人民共和國土地管理法》 第54條規(guī)定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。我國劃撥土地使用權轉讓需要經過7個步驟：申請、受理和審查、地價評估、方案報批并發(fā)出準予轉讓通知書、公開交易、簽訂轉讓合同、辦理出讓手續(xù)。三、地價評估市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。通知書內容包括：準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。市、縣國土資源管理部門應當按 照批準的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。第四條 國有劃撥土地使用權不得擅自轉讓，確需轉讓的，須經市人民政府批準。市計劃、規(guī)劃、房產等部門應在各自職責范圍內，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權轉讓管理工作。第十條 因債權、債務糾紛及企業(yè)破產等，需強制轉移變賣地面資產，涉及劃撥土地使用權轉讓的，由市國土資源局按有關規(guī)定辦理?！段餀喾ā啡龑彶莅?重視私產、國有財產保護《物權法》三審草案 重視私產、國有財產保護26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關注的《物權法》草案被提交進行第三次審議。私有產權保護新規(guī)在私有財產保護方面，在延續(xù)之前的草案關于國家保護私人合法取得的生活資料和生產資料的同時，一個重要的新增內容是“國家保護私人投資及其收益”。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經村民會議討論決定。草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設的除外。明確國有財產保護責任在國有財產保護方面，對國有資產流失問題的關注，使新草案對當前國有企業(yè)改制進程中處于焦點位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經營責任問題做出了回應。預告登記力阻“一房多賣”物權公示是確認所有權歸屬的一項重要原則。此次物權法草案采納多方意見，創(chuàng)設了“預告登記”制度。擔保標的物范疇擴展按照我國《擔保法》的規(guī)定，目前我國可以作為抵押標的物的只能是不動產。草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。抵押財產范圍的擴充，必將引起關于抵押登記的新要求。由于之前沒有相關法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權法》上。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。但物權法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規(guī)定。物權法將促房地產市場規(guī)范化 八年磨一法《物權法》三審動兩刀
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