房地產(chǎn)可行性報告范文共勉-預覽頁
【正文】 土地的用途（二）規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬規(guī)劃使用權(quán)歸屬規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評估取得土地使用權(quán)的程序取得土地使用權(quán)需要的工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)的風險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）土地性質(zhì)變更的程序和理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策性風險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述◇形成時間◇各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況◇購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）◇開工量/竣工量◇銷售量/供需比◇平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征◇平均售價◇開發(fā)規(guī)模◇產(chǎn)品形式◇平均消化率◇平均容積率◇物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。第五部分：項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估。第六部分：投資收益分析一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。（1）成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（2）售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（3）容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率四、項目資金預測資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。六、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。（三）制定策略分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。（2）根據(jù)已做的類似項目的相關數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基
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