廣西南寧麒麟山整體營銷策略報告-預(yù)覽頁
【正文】 總建筑面積： 平方米 交房日期： 20xx 年 10 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計：普通住宅 892 戶 停車位 934 個 項目由 7 棟 2831層的景觀樓宇組成，其中 1— 2 層為商鋪， 3 層為罕見的 米架空大型生態(tài)園林，4 層以上為住宅。 銷售價格：起價 4508 元 均價 5000 元 項目點評：該項目占地 16 畝，建筑面積約 8 萬平方米， 30 層的六合苑和 28 層的南屏苑南北相望。出則享都市繁華，入則守心靈之寧靜。 二、競爭對手 從市場調(diào)查中可看到，在本項目周圍有數(shù)個產(chǎn)品規(guī)劃、建筑形式 、戶型面積與我們相似的項目。 四、產(chǎn)品硬傷 項目戶型齊全，從單間商務(wù)公寓到 4 房都有，但有部分戶型不是很理想，出現(xiàn)有些房子的采光不是很好。 六、投資回報 相同面積的房子，如果作為商業(yè)用途出租，回報肯定大于作為住宅出租。 結(jié)合以上分析，建議將麒麟山市場定位為： 高端酒店式精品公館 第二節(jié) 客戶定位 一、目標(biāo)客戶群的選定 （一）消費者描述 目標(biāo)消費者：職場白領(lǐng)；追求高品質(zhì)高舒適生活的城市創(chuàng)業(yè)精英人群以及重視對子女的教育，對他們的未來有很期望的父母及家庭。 （三）客戶類型 從客戶的類型來看，項目的客戶主要分為兩大類： 自用型 自用型客戶包括辦公自用型與居家自用型兩種。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財產(chǎn)。 首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營或使用收入，也就是不動產(chǎn)所有者即經(jīng)營者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自于通貨膨脹效果，可能由于社會進(jìn)步或環(huán)境改良，也可能因為其他土地先行使用，導(dǎo)致后利用的價值土地水漲船高。 因為 麒麟山 項目戶型比較齊全，位于南寧市政治、文化的中心 民族廣場南，也是南寧市最繁華的商業(yè)中心，具備藏品級的高舒適度居住和藏品級的投資價值，它具有收藏品升值潛力大的特點，地處市中心、租金回報率特高，可暢享奢侈的生活配套，收藏各種生活的樂趣。二中就在對面，天桃實驗小學(xué)就在附近，可以說項目周邊的教育配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套、休閑配套、生活配套等生活所需一應(yīng)俱全。 第四節(jié) 價格定位 一、定價基本策略 價格是消費者最關(guān)注的問題之一，同時也是競爭市場中最為有效的取勝武器。 樓盤的開發(fā)成本和利潤目標(biāo) 一個項目最終的目的是希望能實現(xiàn)最好的利潤率，盡量的實現(xiàn)最大利潤空間。這兩步是非常關(guān)鍵的，因為我們可以在營銷的推廣過程中提升樓盤的附加值，考慮到目標(biāo)客戶的承受能力，最終使得交易成功。 商鋪價格定位 根據(jù)項目周邊同類樓盤的價格水平的制度，以及項目受地段、交通、商業(yè)氛圍等因素的影響，同時同區(qū)域商業(yè)物業(yè)的與住宅物業(yè)的價格比，因此建議本項目商業(yè)物業(yè)： ①一層商鋪價格均價控制在 2 萬元 /㎡ ②二層商鋪價格控制在 萬元 /㎡ ③三層商鋪價格均價控制在 萬元 /㎡ 第四章 主題概念 主題概念是一個項目的旗幟 ,是貫穿營銷推廣過程的一條主線，它的存在給項目注入靈魂，使一個樓盤頓時有了“生命”。根據(jù)該方向去思考，對目標(biāo)客戶及項目產(chǎn)品特征的精確把握最為關(guān)鍵。售樓部的包裝風(fēng)格應(yīng)充分貫徹項目的主題思想，讓客戶在賣場即可體驗到項目的核心價值。建議抓緊進(jìn)度，爭取在項目開盤期能公開展示樣板間。目前，麒麟山一期工程已基本建造成型，工地及建筑將給客戶留下最為直觀的印象，這是一把雙刃劍，包裝效果好對銷售促進(jìn)意義重大，可以給客戶繼續(xù)留下好印象，對我們的項目越來越有信心；包裝差則對項目推廣宣傳造成直接的負(fù)面影響，讓好不容易在客戶心目中建立起來的好形象好信任一并摧毀掉。 工地及建筑 對建筑進(jìn)行包裝，全部搭建腳手架，布置防護(hù)網(wǎng)，營造全新的建筑工地形象。 彩旗 在售樓處大門外道路 兩旁每隔 3 米樹立一桿噴繪彩旗，用以烘托賣場氣氛。本項目在但個位置需要制作導(dǎo)示牌 : 新民路與民族大道的交叉路口，指示售樓方向及路程 。 樓書風(fēng)格 要求時尚現(xiàn)代、 簡約大方，突顯獨特的品位。 戶型裝飾風(fēng)格：彩色裝飾，體現(xiàn)時尚、現(xiàn)代、精致、實用的設(shè)計。 建議樓盤模型與社區(qū)規(guī)模比例為 1： 100，模型底盤面積 為 6m2，待設(shè)計院將具體設(shè)計方案完成后，再與模型公司商定具體的設(shè)計要求。同時，銷售過程中還需要制定多種統(tǒng)計、調(diào)查、信息反饋表等，便于掌控銷售局面，即使反饋第一線的銷售信息 。 要順利實現(xiàn)上述目標(biāo)，如果僅僅將“高端酒店式?藏品級城市公寓”作為項目推廣的一句口號，無疑是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 三、 根據(jù)項目市場定位及客戶定位，通過構(gòu)筑針對目標(biāo)客戶的有效傳播通路及建立目標(biāo)客戶資料庫，實現(xiàn)對項目意向客戶的積累、識別、甄選、認(rèn)定。本項目從整體來看，還是比較樂觀，因為 ： 1. 它處于城市核心地段，在一個土地稀缺的城市中心區(qū)，對于房地產(chǎn)而言，除了地段還是地段。 二、推盤策略 先推公寓，后推商鋪 公寓資金壓力大，商鋪資金風(fēng)險壓力小，建議在住宅完成 80%的銷售率時即推出商鋪。以至于使麒麟山的的入世達(dá)到熱銷的狀況。以主題活動拉開項目面紗，給客戶、市民留下美好的第一印象。目標(biāo)明確，范圍相對縮小，節(jié)省廣告成本，實效性強(qiáng)。在觀看演出的同時穿插抽獎活動，調(diào)動所有在場人員的主動性、積極性。在房地產(chǎn)競爭越來越激烈的時代，廣告的強(qiáng)度，對眼球的吸引力很大程度上影響項目推廣周期及銷售效果。） 主要任務(wù)：完成公開銷售以前的各項工作事項。 廣告重點：立體廣告攻勢（報紙、廣播、電視），“縱橫轟炸”，促使大量成交，擴(kuò)大銷售業(yè)績 第四階段：后期清盤著重促銷 主要任務(wù)：銷售尾盤 廣告重點：減少硬廣告力度，著重促銷方面信息的宣傳。它可以保留時間長，所以本項目戶外廣告牌的作用并不只為一期服務(wù)，也為二期形象宣傳打基礎(chǔ)，并一直可以保留至二期推廣。 四、電視 繼報紙廣告效果呈下降趨勢后，電視房地產(chǎn)廣告將越來越到重視，特別是樓盤，一方面是實力的象征，另一方面是出于對所有媒體覆蓋的考慮。全景廣告簡介：點擊房產(chǎn)街網(wǎng)站相應(yīng)網(wǎng)址后，先出現(xiàn)客戶樓盤的頁面， 56 秒后，出現(xiàn)房產(chǎn)街相應(yīng)頁面，樓盤廣告在相 應(yīng)頁面上。 廣告風(fēng)格 廣告，風(fēng)格要保持一致，有利于客戶識別，效果將大大增加。在活動前、中、后期均大篇幅投放軟文，特別是以新聞記者名義撰寫各類報道。 四、其它媒體廣告 戶外廣告 投放時間： 4 月中旬開始投放戶外廣告。 投放量：為期半年， 4 次 /天 廣告時段：建議在每天的 12： 0013： 00 和 17： 0018： 00 兩個時段播出。 投放形式：在“房產(chǎn)網(wǎng)”網(wǎng)站投放“全景廣告”
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