某小區(qū)策劃方案-預(yù)覽頁
【正文】 （ 2）目標(biāo)客戶群體穩(wěn)定，購房需求巨大。 （ 6）本項目為商品房。 威脅： （ 1）本項目所處位置 與市區(qū)的絕對距離并不遠(yuǎn)，但一出了三大動力路，就出了哈爾濱人心中的市區(qū)。由于地理位置等因素，短期內(nèi)不可能像安樂街發(fā)展出大量的商業(yè)設(shè)施等日常生活氣氛濃厚的生活配套。 （ 3）項目周邊綠化較少，如在項目內(nèi)部能形成較好的綠化及景觀，則本項目必然是目前此區(qū)域購房者的首選。 通過我們對哈市房地產(chǎn)市場在售項目的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，哈市有大部分項目應(yīng)該說都是做的較好的，都是按照正規(guī)的小區(qū)來進(jìn)行建設(shè)的，但是在他們的后期宣傳中卻很少體現(xiàn)出這一點，也就是說本市的房地產(chǎn)市場中幾乎沒有項目真正提出居住小區(qū)這一概念，即 使有一兩個項目提出了居住小區(qū)的概念，但是也沒有真正闡述出居住小區(qū)的涵義。其次，本項目必須避免與其他競爭樓盤發(fā)生正面沖突，將視線轉(zhuǎn)移到我們上面所分析的這部分人群上來，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)這一市場空白點，做適應(yīng)這類市場的房產(chǎn)，站在與其他競爭樓盤不一樣的層面，向無競爭和少競爭的方向發(fā)展，建立一個新的、有極強(qiáng)競爭力的暢銷開發(fā)項目，與周邊的其他項目開發(fā)形成一個鮮明的對比，實現(xiàn)無可比性的競爭優(yōu)勢。 項目周邊商圈的個體經(jīng)營者。目前在此區(qū)域，如果本項目在規(guī)劃、建筑、戶型、視覺效果、服務(wù)等方面能夠做到與眾不同的話，必然可以填補(bǔ)目前項目周邊的品質(zhì)型社區(qū)的市 場空白，從而最大限度的拉攏目標(biāo)客戶群體。 功能區(qū)分化： 為了避免不同年齡層次而產(chǎn)生的活動內(nèi)容的相互干擾，應(yīng)根據(jù)人的活動性質(zhì)及形式實現(xiàn)功能分區(qū)化，使區(qū)域功能更適宜某一類或幾類人群，產(chǎn)生相對有序的環(huán)境，且便于設(shè)施的配置。 建筑規(guī)劃： 建筑整體形態(tài)建議形成半圍合式建筑組群，使項目內(nèi)部環(huán)境的營造不受外界大環(huán)境條件的限制，而且能使項目內(nèi)部景觀與建筑本身保持一致，形成良好的內(nèi)部氛圍。以上景觀及功能的營造，成本較低，卻是最有效的提高項目品質(zhì)的直接途徑。 車位規(guī)劃： 車位應(yīng)盡量滿足業(yè)主居住 需求，達(dá)到 1： 左右。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項目做到了人性化的設(shè)計，但同時保證了小區(qū)的安全性。最后，結(jié)合本項目本身的經(jīng)濟(jì) 性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比： 戶型 面積（㎡） 所占比例 兩室一廳單衛(wèi) 35— 55 30% 兩室兩廳單衛(wèi) 60— 70 25% 兩室兩廳單衛(wèi) 錯層 60— 75 30% 三室兩廳雙衛(wèi) 錯層 70— 90 15% 植物配置（園林組團(tuán)化概念）： 園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機(jī)結(jié)合，為居住環(huán)境營造多元化、立體化的氛圍。因此，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項目在片區(qū)內(nèi)成為動力區(qū)樓市又一焦點。 建議在開盤前排號認(rèn)購時，營造 強(qiáng)烈氛圍，刺激目標(biāo)客戶群排號熱情，以達(dá)到于項目正式開盤前完成簽約客戶儲備，指導(dǎo)項目順利開盤。 盡可能地在吸引多些買家及在初級階段吸引部分炒家介入，迅速提高項目知名度和追捧效應(yīng)。 （二）、銷售目標(biāo)： 總目標(biāo)：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭銷售產(chǎn)值最大化。 80%— 95%以上清盤銷售節(jié)點以項目尾盤清空銷售為主要目的，適當(dāng)時機(jī)以讓利優(yōu)惠促銷以達(dá)到銷售清盤回款目的。開始排號前以報紙為載體進(jìn)行廣泛告知，安排形象廣告一次。期間不間斷地派發(fā) DM 廣告，并推出根據(jù)具體銷售情況調(diào)整出的新政策、新措施。 說明： 各階段的廣告安排視銷售實際情況進(jìn)行及時、適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 、 以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循 AIDAS 原理： Attention—— 引起注意 Interesting—— 產(chǎn)生興趣 Desire—— 引發(fā)欲望 Action—— 促使購買行為 Satisfaction—— 達(dá)到滿意 、通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。 強(qiáng)調(diào)該項目在區(qū)域內(nèi)的稀
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