【正文】 設(shè)計顧問有限公司擔(dān)綱建筑設(shè)計，加拿大奧雅園境師事務(wù)所負(fù)責(zé)景觀營造。項目毗鄰凈月潭國家級森林公園，與長影世紀(jì)城僅一路之隔，整體規(guī)劃由建筑界泰斗齊康院士領(lǐng)銜設(shè)計，景觀規(guī)劃由加拿大奧雅園境師事務(wù)所主持，項目選擇與長春同緯度氣候條件接近的北美坡地別墅建筑做為參照，完美地表現(xiàn)出北美建筑風(fēng)格的渾厚莊重及與自然景觀的融洽，讓客戶零距離感受純正別墅生活的品質(zhì)，零距離感受異國風(fēng)情的尊崇 ： 開發(fā)商：吉林 省天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤日期：未知 項目位置：凈月區(qū)凈月旅游開發(fā)區(qū)凈月分團 36 號 項目概況：已經(jīng)竣工；占地面積： 50000 平方米；建筑面積： 47000 平方米；容積率： ；綠化率： 40%；樓層狀況： 6層；客戶數(shù)：未知 價格： 1880— 2450 元 /平米 廣告投放：無 裝修狀況：毛坯 入住率： 35% 周邊配套：精致會所、室內(nèi)網(wǎng)球場、師大附中、附小、農(nóng)行、工行、中日醫(yī)院、 玉潭鎮(zhèn)醫(yī)院 交通情況： 1 160 路 建材設(shè)備：未知 項目定位與特色：山清水秀，空氣清新，小區(qū)內(nèi) 20xx0 平方米 主題公園、 5萬余株花卉與凈月潭國家級森林公園相互滲透，處處融合。 ：易學(xué)思想與中國傳統(tǒng)古典建筑相結(jié)合 第五章 項目規(guī)劃 一，項目地塊概況： 項目為于長春市南部凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)，項目內(nèi)部平原略有緩坡，東西都為高地；凈月大街以西，長大公路以北，國家級森林公園凈月潭正門斜對角，屬于二類建筑用地，基本長方形，東西長、南北短，占地面積 120xx0平米。 ：資金有限，冬季節(jié)無法開工 三、建筑空間布局： ：以傳統(tǒng)易學(xué)八卦形狀規(guī)劃，水系穿插其中，和諧統(tǒng)一；以酒店廣場為中心向四周進行由動至靜的過渡。兩棟高層將成為凈月地區(qū)標(biāo)志性建筑。 ﹡ B酒店為度假酒店：每套面積 50— 200平米不等，內(nèi)部相關(guān)配套設(shè)施完備。外觀設(shè) 計巧妙運用各種建筑符號，充分體現(xiàn)中國古典建筑精華，強調(diào)其實用性。 ：位于國家級森林公園對面，樹木眾多，政府在未來幾年內(nèi)將對改地區(qū)綠化項目支持；總體綠化思想為：產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)區(qū)少量種樹，景觀規(guī)劃成將樹“種”在建筑群內(nèi)，樹木為落葉木，沿路栽種，并有少量耐壓草坪，廣場上設(shè)立花壇；以蘑菇的形式設(shè)立建筑小品用以隱藏背景音樂音箱；別墅休閑區(qū)大量種樹，景觀規(guī)劃成將建筑“種”在樹林中，大面積草坪，草坪上種低矮的樹木，用鮮花帶將去內(nèi)個配套分為休閑區(qū)、運動區(qū)、學(xué)習(xí)區(qū)、住宅區(qū)，除別墅建筑和小區(qū)街道以外均為草坪，大量種植低矮樹木，使別墅隱藏在樹木中，增強其私秘性。 ：①酒店廣場：中央設(shè)音樂噴泉，晚間噴泉開放，廣場內(nèi)部設(shè)名人雕塑和建筑小品，背景音樂（古典樂器演奏），飼養(yǎng)和平鴿，適當(dāng)頻率播放露天電影。 ：泛地產(chǎn)開發(fā)思路，項目一期為產(chǎn)權(quán)酒店及商業(yè)區(qū)，活躍旅游區(qū)商業(yè)氣息；二期為別墅休閑區(qū)，以前期的商業(yè)配套吸引消費者入住，總體帶動項目升值。 四、建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 ：易學(xué)思想與古典田園建筑相結(jié)合。不但有效 回籠資金而且保證價格上漲。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟走強的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟增長的貢獻又具有支柱性的作用 。 國家限制高檔低密度社區(qū)開發(fā)，將使項目絕版 二、項目需求分析 ： 1）總體經(jīng)濟態(tài)勢良好， GDP 顯著增長，有效刺激房地產(chǎn)需求 2）棚戶區(qū)改造政策的有效推動：該部分人家庭條件并不是很好，很少有能力 購買新房，這將有效刺激二手房市場發(fā)展，間接刺激新房市場。 4）別墅是身份的象征，住別墅的都是富人這一傳統(tǒng)思想影響長春的消費者，部 分希望張顯身份的消費者渴望購買高檔別墅 3．產(chǎn)權(quán)酒店項目需求分析： 1）長春居民生活水平提高，很多市民有旅游度假的觀念，但由于假期短，去外地不方便，長春迫切需要一部分建在旅游區(qū)的酒店 2）五一、十一、新年三個長假的實行，使得旅游成為可能 3）普通酒店消費者沒有產(chǎn)權(quán)，不利項目回款 三、項目 SWOT 分析 1．別墅項目 SWOT 分析 1）優(yōu)勢分析 [Strength]： ①泛地產(chǎn)概念的規(guī)劃思想，結(jié)合旅游區(qū)獨特的天然資源，即清凈又不缺乏商氣。 ④建筑密度低：在適當(dāng)?shù)馁Y金快速回籠基礎(chǔ)上，容積率控制在 左右，在綠化上充分利用空間，建筑間距的增大讓私密性得到充分體現(xiàn)。 ⑨配套設(shè)施完善，臨近路面宣傳力強 ⑩裝飾材料符合健康標(biāo)準(zhǔn) 2）劣勢分析 [Weakness]： ①遠離城市的郊區(qū)在清凈的同時對業(yè)主的教育生活也有一定不利影響 ②項目占地較大，工程期長。 4）市場機會 [Opportunity]： ①詳細(xì)了解周邊別墅的情況，在價格和風(fēng)格上都可更好定位于客戶。 ③長影世紀(jì)城等設(shè)施的建設(shè)，帶動凈月開發(fā)區(qū)整體形象上升，區(qū)域吸引力增強 ④亞泰集團擁有大量舊業(yè)主的資源，有利項目的廣泛傳播 ⑤一、二手市場的連動效應(yīng)，能有效推動一手成交量上 升 ⑥長春政府不再批高檔別墅類項目，我們趕上了最后一班車 SWOT 分析 1）優(yōu)勢分析 [Strength]： ①位于國家級森林公園凈月潭正門對面，風(fēng)景優(yōu)美，高質(zhì)量的專業(yè)酒店管理公司管理，對外經(jīng)營 ②建成后將成為凈月地區(qū)標(biāo)志性建筑，氣勢恢弘 ③內(nèi)部配套設(shè)施完善，性價比高 ④靠近凈月地區(qū)主干道，交通便利 2）劣勢分析 [Weakness]： ①產(chǎn)權(quán)酒店項目在長春剛剛興起，需要長期的市場培育 ②凈月開發(fā)區(qū)旅游景點較少，難以形成轟動市場效應(yīng) ③長春凈月潭旅游季節(jié)性較強，有明顯的淡旺季。 ③長春旅游市場快速發(fā)展，為旅游區(qū)的酒店提供發(fā)展機會 ④凈月潭和長影世紀(jì)城等旅游項目的建立，每年來凈月旅游的人數(shù)將大大增加 ⑤市政府推行各個經(jīng)濟政策，有利吸引外來人口來長。泛地產(chǎn)的開發(fā)思想，在活躍商圈之后吸引消費者購買住宅；部分別墅采取訂制式，有效保證了資金回籠。和凈月潭旅游區(qū)合作，根據(jù)不同季節(jié)舉辦相應(yīng)的活動 外來人口少，旅游區(qū)市場不熱擴大內(nèi)需 市民對新生事物大多采取觀望態(tài)度。 。 2）成本加價法：項目成本為 4000 元 /平米，根據(jù)經(jīng)驗分析房地產(chǎn)利潤應(yīng)保持在 30%左右才能抵擋風(fēng)險。 ：樹木草坪種植、枝葉修剪、樹木澆灌、花卉培植。 三、物業(yè)管理組織設(shè)置： 、考核：嚴(yán)格按照《國家物業(yè)管理規(guī)定》中對于物業(yè)人員要求的各項指標(biāo)進行招聘選拔。 一、簡易：樸素、務(wù)實。 項目名稱 —— “易 林”從目標(biāo)消費者的真實寫照和渴望高檔次的清靜自然的生活方式。 B 酒店命名為靜觀臺：源自古詩《秋日》中詩句“萬物靜觀皆自得”。 ：按照 易學(xué)六十四卦將六十四棟別墅定為乾、坤、離、坎、震、艮、兌、巽?? ：略 三、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體： ：抽象字體亞泰●易林，設(shè)計具有道家拂塵飄然效果 ：白色 ：隸書 第十章 項目營銷推廣方式 一、項目賣點提煉： ：毗鄰國家級森林公園凈月潭旅游區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)秀，空氣質(zhì)量達標(biāo)，地域稀缺，升值潛力巨大。 ：清靜中體驗尊貴生活 二，目標(biāo)客戶群分析： ：長春近年來發(fā)展很快，目前全市累計批準(zhǔn)外商投資 8000 余家，這些機關(guān)團體在長春活動頻繁，商務(wù)活動眾多，需要一些檔次較高，配套較全，環(huán)境優(yōu)良，功能設(shè)施完備的場所為其開展的業(yè)務(wù)、公館活動提供便利。本案的價格對于這些人接受不是太難，特別是社區(qū)的文化氛圍需要適合這部分人的身份地位。 ：投資保值心理多，很多人有多處住房。 B) 3)然后根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)，應(yīng)在 Mb的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（ C 系數(shù)）確定不同戶型單位的均價 Mc，即 Mc=Mb*(1177。 B)*(1177。 報紙軟文： 穩(wěn)坐金鋪地，財源滾滾來 ———— 亞泰●易林、最安全的投資，最固定的回報 要投資、經(jīng)營地產(chǎn)項目，穩(wěn)定是關(guān)鍵，穩(wěn)定的投資，才能有穩(wěn)定的回報。在風(fēng)光 秀麗的阿爾卑斯山腳下、迷人的那塞河邊，都有產(chǎn)權(quán)酒店的影子。 最絕版的地段： 亞泰●易林就像一塊巨大的財富磁場，占據(jù)凈月核心地區(qū)，國家級森林公園凈月潭正門斜對角，總規(guī)劃占地面積 120xx0 平米，內(nèi)含旅游商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、別墅區(qū)等，每年將帶來上萬的中外游客。首期三成 30 萬 *30%=9萬 ☆月供 =(貸款本金 *月利率 *(1＋月利率）總還款月數(shù) )/(1＋月利率） *總還款月數(shù)－ 1)=（ 210000*? *（ 1+?） *120） /（ 1+?） *1201)=（ 842*120*） /*1201） =元 ☆年供 =894*12=10728 元 ☆年客房收入 =（ 300*60%50） *365=47450 元；客房平均價格 300 元 /天，入住率 60%；平均變動成本 50 元/天 ☆收益 =客房純利潤的 70%相當(dāng)于 47450*70%=33215元 ☆利潤率 =33215/300000=11% 開發(fā)商：吉林亞泰地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計：吉林規(guī)劃設(shè)計院 景觀設(shè)計：德國工大景觀設(shè)計公司 全程策劃：長春工業(yè)大學(xué)廣告學(xué)系 李洪鋒 平面廣告： ※文案一： 穩(wěn)坐金鋪地，財源滾滾來 長春首個中檔產(chǎn)權(quán)酒店登陸長春，位于國家級森林公園凈月潭正門斜對角，獻給 長春商家最穩(wěn)定的投資、最安全的回報。 90年代，城市規(guī)劃繁榮了重慶路。 ※文案一： 第 1天：晴 風(fēng)力 3— 4級 車速 140邁 行程：從市中心 —— 凈月潭 長春。 容積率， 60%綠化面積，只允許五分之一的地面生長房子，錯落、有致，像八卦圖一樣和諧，互調(diào)。 ※文案四： 第 4天：雨 無風(fēng) 行程：茶莊 懂得生活，更懂得挑剔 細(xì)雨總是講述心 情的故事，讓那顆塵封的心，得到化解。 凈月地區(qū)標(biāo)志性建筑，高 30米， —— 僅為 150 戶服務(wù) ★第四階段 :(20xx 年 10月 — 20xx 年 6月 )別墅廣告 以別墅的宣傳為主 ※文案一：（概念篇） 即將開始的生活盛宴 享有少數(shù)人才能享有的！ 亞泰●易林譜寫長春居住傳奇 中國古典建筑風(fēng)味，實現(xiàn)建筑與自然的完美統(tǒng)一 水林逸動之間，盡顯高貴之美 讓感官自由自在，心情怡然自得 64 戶上品別墅 64 戶私家專屬領(lǐng)地 亞泰●易林 即將開啟的生活盛宴 ※文案二：（形象篇） 代言一個時代的上層風(fēng)景 易學(xué)講究和諧貫通，人與自然的天人合一是亞泰●易林的至高境界 漫步亞泰●易林，一步一景、一步一情 ??。盡顯尊貴繁華?？紤]這幾種媒介的效果比較好 ,也比較適合房地產(chǎn)項目 ,加上廣告對于消費者也有類似商圈的效應(yīng)。 2）對于位置較差的單位掛出低價限量發(fā)售的牌子 3）將某棟位置較差的單位送給長春知名人事，之后大力炒做。另一方面，對客戶介紹說：由于我們樓盤銷售狀況 較佳，下星期開始提高銷價。 ： 1）在競爭對手附近打廣告，強占消費者 2）將毛坯裝修以清水房的概念宣傳 3）當(dāng)某些配套設(shè)施不如競爭對手時，宣傳在我們這買房子，到競爭對手那邊享受配套。 2）以高端人群出現(xiàn)的活動現(xiàn)場為銷售契機，如高峰論壇會等。設(shè)立看房通道，道路兩邊布置鮮花或刀旗；施工通道應(yīng)獨立，為保證本項目的形象，應(yīng)做到文明施工。建議重點采納。 解決辦法：變產(chǎn)權(quán)酒店為小高層住宅。 通過開盤策劃宣傳亞泰●易林 —— 易學(xué)思想與中國古典建筑相集合的規(guī)劃思想和清靜中體驗尊貴的生活方式。 售樓處及其現(xiàn)場環(huán)境完工：售樓處是展示項目形象的窗口，而且大部分的銷售都是在現(xiàn)場完成的，因此在開盤前必須完成售樓處的環(huán)境工程。 現(xiàn)場平面圖： 五、開盤時間： 20xx 年 6月長春春季房展會開幕第二天 六、開盤地點： 亞泰富苑一樓大廳 七、參加人員： 亞泰集團領(lǐng)導(dǎo)人 —— XXX、 XXX、 XXX 特邀嘉賓：政府官員、建設(shè)部建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)、市政府領(lǐng)導(dǎo)（具體紅包由亞泰集團負(fù)責(zé)發(fā)放） 媒體：吉林電視臺、首望都 市、新文化、交通文藝臺、長春電視臺（具體紅包由亞泰集團負(fù)責(zé)發(fā)放） 客戶：前期交納預(yù)定金的客戶。 亞泰富苑外面液晶屏幕播放開盤盛況 亞泰●易林狂歡人體彩繪秀：聘請長春知名禮儀公司模特，人數(shù)為 5 人、