【正文】 虧平衡分析 .................................................. 97 風險分析 ...................................................... 97 財務(wù)評價結(jié)論： ................................................ 98 第 14 章 經(jīng)濟和社會效益分析 ........................................... 99 經(jīng)濟效益分析 .................................................. 99 社會效益分析 .................................................. 99 效益評價 ..................................................... 100 第 15 章 結(jié)論與建議 .................................................. 101 結(jié) 論 ....................................................... 101 建 議 ....................................................... 101 附件 4.《國有建設(shè)用地使用 權(quán)出讓合同》（ A 區(qū)、 B 區(qū)） 5.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（ A 區(qū)、 B 區(qū)） 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 5 第 1 章 總論 項目 名稱 中大? 人文生態(tài) 項目 項目地址 達州市達川區(qū) 三里坪 項目業(yè)主 達州中大置業(yè)有限公司 建設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模： 項目 總用地面積 平方米 （ A 區(qū) 平方米， B 區(qū) 平方米） ，工程總建筑面積 平方米（ A 區(qū) 平方米， B區(qū) 平方米） 。 建設(shè)工期 建設(shè)工期： 36個月。10, 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 借款償還期 年 含建設(shè)期 1 年 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 7 結(jié)論 本項目的建設(shè)實施是改進和提升城市功能，是把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商品優(yōu)勢，改善 和 美化人居環(huán)境，實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)工程。 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 9 研究范圍 本報告的研究范圍是 中大? 人文生態(tài) 項目 的可行性分析及所有建（構(gòu)）筑物及附屬設(shè)施。在技術(shù)可行、 經(jīng)濟合理的前提下，充分利用現(xiàn)有條件，采用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，貫徹節(jié)能方針，保護環(huán)境，提高項目的社會效益。 項目建設(shè)背景 國務(wù)院辦公廳下發(fā) 建設(shè)部 、發(fā)展改革委、 財政部 、 國土資源部 、人民銀行、稅務(wù)總局、 銀監(jiān)會 等七部門聯(lián)合作出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求“做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，合理引中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 11 導(dǎo)住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。而地方政府考慮到稅收問題，還是希望提高地價，實際結(jié)果是決策者和房地產(chǎn)商利益一致。本次 7 部委穩(wěn)定房價的措施一度使得投機用房價格下降，但是普通居民希望的是房價整體下降，開發(fā)商則希望大漲，政府部門尤其是建設(shè)部的基調(diào)是穩(wěn)定房價，而不是抑制房價上漲。現(xiàn)轄通川區(qū)、 達州市達川區(qū) 、宣漢、大竹、渠縣、開江、萬源市（縣級市），幅員面積 16591 平方公里， 20xx 年末人口 萬人，農(nóng)業(yè)人口占 %，耕地面積 萬公頃，森林覆蓋率 %。這些問題，已經(jīng)引起市委市政府的高度重視，將采取有力措施加以解決。 達州地處西部大開發(fā)前沿部位，其地理位置在川渝鄂陜四省 (市 )交界處。地方公共財政收入 億元，增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16949 元，增長 %。較大的人口數(shù)量和市場消費需求伴隨著城市化進程、工業(yè)化進程步伐加快，促使了商業(yè)興旺，加劇了達城住房緊張矛盾，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的商機。嚴格土地中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 14 管理，嚴格土地市場化配置制度，合理安排土地儲備，適時適度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的土地供給。因此，本項目的建設(shè)，符合經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃要求。因此，該項目的建設(shè)是全面建設(shè)小康社會總要求的具體體現(xiàn)。親山、親水、親自然的生態(tài)環(huán)保健康家居和藍天碧水、社區(qū)服務(wù)發(fā)達、治安環(huán)境良好、健身休閑 活動方便的商住小區(qū)是廣大群眾的追求目標，也是廣大群眾改善生活質(zhì)量和生存環(huán)境的迫切需求。 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 16 是實施《達州市城市總體規(guī)劃》和提升達城形象品位的 需要 經(jīng)營城市、拉大城市框架，拓展城市空間，建設(shè)一個新達城是《達州市城市總體規(guī)劃》和詳細規(guī)劃的目標。 是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和城市化戰(zhàn)略的需要 20xx年達州市總?cè)丝?650 萬人，城市人口 117 萬人，城市化率只有 18%，處于最低位，隨著城市輻射功能增強，集聚人口步伐加快，為圓廣大群眾的城市夢、城市住宅夢，將對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大需求和消費拉動。 ，銀行、市聯(lián)社等單位均先后多次到現(xiàn)場考察后，都表示愿為該工程項目投資貸款。 22′之間，東西綿延 180km，南北長 255km，輻員面積 16591 平方公里，占四川省面積的 %，在全省市、州市面積中居第九位。 該工程用地位于 達州市達川區(qū) 三里坪 ，總用地面積為 平方米 。幅員面積 萬平方公里 ,總?cè)丝?650 萬居全省第 3 位，經(jīng)濟總量位居全省第 5 位。達州是原 達州市達川區(qū) 地區(qū)的重要組成部分， 1993 年設(shè)立達川地區(qū)，1999 年撤地成立達州市。良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢加速了人流、物流、資金流和信息流向達州聚集，同時由于達州人口眾多，市場潛力很大，達州已成為全省五大二級物流中心之一，商貿(mào)流通十分活躍。達州農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，加工增值潛力很大，是全國、全省重要的商品糧油、畜禽、苧麻、茶葉、中藥材生產(chǎn)基地，燈影牛肉、巴山雀舌、東漢醪糟、大竹苧麻、渠縣黃花、開 江銀杏和油橄欖等享譽巴蜀內(nèi)外，特色農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展前景廣闊。社會消費品零售總額 億元，增長 %。居民消費價格漲幅%。鐵山以東條形低山之間為廣闊的紅色淺丘地貌，鐵山以西為紅色丘陵區(qū)地貌，以北為臺狀低山地貌。 根據(jù)地勘資料 現(xiàn)將勘察場地所揭露的全部地層的巖性特征及出露情況綜合敘述如下 ： 第①層雜填土 (Q4ml):褐黃色 ,褐灰色 ,松散 ,以粘性土混礫石為主，含少量建筑垃圾 ,為鄰近民房建房時場地整平填筑。層頂高程 ～ 米 ,平均出露高程 米 。 Es12 建議值 ,承載力特征值303kPa,見于鉆孔 ZK1 至 ZK ZK9 至 ZK14。各孔揭露累計厚度 ～ 米 ,平均厚度 米 ,本層進尺占鉆探總進尺的 %,為勘探深度范圍內(nèi)的局部出露地層。層頂埋深 ～ 米 ,平均埋深 米 。 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 22 第④層中風化泥巖 (J2SCr):紅褐色 ,紫紅色 ,由泥巖、細砂巖、砂質(zhì)泥巖互層狀產(chǎn)出 ,中等至強風化 ,少大量不規(guī)則裂隙 ,鉆進平穩(wěn)，巖芯破碎，取芯率約 65%。層頂高程 ～ 米 ,平均出露高程 米 。天然密度 ^3,天然孔隙比 ,變形模量 Eo建議值 801MPa,承載力特征值 370kPa,單軸飽和抗壓強度 ,巖體基本質(zhì)量指標 BQ155,巖體基本質(zhì)量級別為Ⅴ級。揭露累計厚度大于 米 ,未揭穿 ,本層進尺占鉆探總進尺的 %,為勘探深度范圍內(nèi)的主要地層。年均日照數(shù) 小時，年平均相對濕度 79%，陽光充足，最達風速 ，年平均風速 ，相應(yīng)風向北東。全市地表水、地下水蓄量極其豐富，森林覆蓋率達 %以上。 場地地下水主要由大氣降水、人工排放生活廢污水、附近地表水補給。 2）水平方向排泄：地下 水在重力作用下，沿一定水力梯度由高水位向低水位、并且往往由高地勢向低洼地排泄，本場地地下水在水平方向上由東向西方向流動。達州市交通較為發(fā)達，歷史上就是川東北的物資集散地。 達渝高速公路、 210 國道縱貫全市南北，南可到重慶，北連陜西省西安、安康、漢中、湖北省十堰、襄樊， 318 國道東西橫貫全市，東通萬州，西貫?zāi)铣?、成都? 因此，該項目所在地 對外交通極為方便快捷 ，是一處建 大型 住宅小區(qū) 的理想場所。 水電 氣條件 達州市給排水總公司輸水干管了已接通項目所在地，綜合用水中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 27 指標 30 升 /人 .日，城 市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率 99%。 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 28 第 5 章 市場調(diào)查與分析 市場現(xiàn)狀調(diào)查 達州地處西部大開發(fā)前沿部位，其地理位置在川渝鄂陜四省 (市 )交界處。較大的人口數(shù)量和市場消費需求伴隨著城市化進程、工業(yè)化進程步伐加快，促使了商業(yè)興旺，加劇了達城住房緊張矛盾，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的商機。確權(quán)的門市和商業(yè)用房總面積 萬 ㎡ ，門市年租金 300～ 1000 元 /㎡ 。 商業(yè)用房需求量分析 項目區(qū)地勢開闊，集聚著大量人流、物流和資金流，充滿商機。 20xx～ 20xx 年，新增商業(yè)用房需求量達 萬 ㎡ ，其中門市達 萬 ㎡ 。由此表明，本項目建成后，銷售市場潛力較大，能達到社會效益同經(jīng)濟效益 協(xié)調(diào)一致的目的。經(jīng)過十多年的開發(fā)和建設(shè)，現(xiàn)雖已初具規(guī)模，但水電氣路等配套設(shè)施還不完善，商氣、人氣欠濃，因而，近期對該片區(qū)環(huán)境有一定的影響。 環(huán)境優(yōu)勢 項目區(qū)內(nèi)設(shè)有大面積的停車場、公共園林和健身休閑活動場所，花園優(yōu)勢得天獨厚，創(chuàng)造較好的小區(qū)風景，屬生態(tài)環(huán)保型小 區(qū)。污水排放通暢，并進行環(huán)境、衛(wèi)生、治安和 保衛(wèi)等綜合管理。 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 35 第 6 章 工程 設(shè)計 方案 相關(guān)規(guī)范及標準。 ，力求最大限度良好的通風和采光。 設(shè)計原則和設(shè)計特點 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案； 安置房工程建設(shè)必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，積極中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 37 推廣應(yīng)用先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高建設(shè)水平 建筑設(shè)計除必須執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針、政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。 適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展 水平，在滿足當前需要的同時適當考慮將來提高和改造的可能。 建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施。 人防按有關(guān)規(guī)定辦理，抗震按規(guī)定設(shè)計。 總體構(gòu)思 基于上述設(shè)計原則和設(shè)計特點，小區(qū)工程設(shè)計的總體構(gòu)思是：合理組織人流、車流，構(gòu)建快捷交通；整體協(xié)調(diào)，主次分明；表現(xiàn)時代，彰顯個性，創(chuàng)造優(yōu)美人居環(huán)境；利用地形，和諧自然，創(chuàng)造塊狀