【正文】 特處于內(nèi)蒙古 “ 南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏 ” 豐富資源的中心地帶，境內(nèi)山川秀美、 資源富集、 物產(chǎn)豐富， 煤炭、電力、天然氣等資源豐富， 是內(nèi)蒙古自治區(qū)資源豐富區(qū) 、重要旅游區(qū) 和重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)地區(qū)。交通運(yùn)輸十分便利，公路、鐵路 、航空組成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；郵電、光纜通訊可與世界 180 多個(gè)國家和地區(qū)直接聯(lián)系。 《 呼和浩特 市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 20212021》 《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》 1999 《國家計(jì)委 \建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 《 呼和浩特 市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》 《 呼和浩特 市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 《 呼和浩特 房地產(chǎn)市場分析》 2021 《 呼和浩特 市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào) 年報(bào)》 以及其它國家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 第一章 項(xiàng)目總論 “ 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 ”是 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司 投資運(yùn)營的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。 我公司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如 下 。 項(xiàng)目名稱 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 開發(fā)公司 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的咨詢公司 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 研究工作依據(jù) 建設(shè)部 2021 年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 國家計(jì)委、建委 1993 年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》； 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 6 國家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、食品、機(jī)械、化工、建材、煉油、發(fā)電為主，其他行業(yè)配套發(fā)展，門類齊全的工業(yè)體系。 呼和浩特是一座歷史文化名城，是華夏文明的發(fā)祥地之一 ，具有悠久 的 歷史 和 塞外名城的神韻。 《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》 規(guī)定呼和浩特市 城市總體布局采取的是 “ 集中組團(tuán)式 ” 布局形態(tài)。 呼和浩特抓住國家實(shí)施西部大開發(fā)的良好機(jī)遇，把發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)。 2021 年，呼和浩特地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元人民幣，同比增長 %,完成地方財(cái)政總收入 億元人民幣 ,增長 %,城鎮(zhèn)居民人均收入、農(nóng)民人均收入分別達(dá)到 20267 元和 7051 元，同比分別增長%和 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 22397 元，比上年增長 %。 2021 年 前三季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。同時(shí)，堅(jiān)持 “ 大中小 ” 協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，依托旗縣所在地加快發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。房地產(chǎn)業(yè) 將 按照城市各功能區(qū)的定 位，借助外力在商貿(mào)流通、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等方面取得快速發(fā)展。 為強(qiáng)化 呼和浩特市 作為 內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位，促進(jìn)呼和浩特市經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)， 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司投資建設(shè)“內(nèi)蒙古 凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目，是一個(gè)豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。共有 6 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 5 個(gè)街道辦事處， 124 個(gè)行政村， 59 個(gè)社區(qū)居委內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 11 會(huì)，是一個(gè)以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的多民族聚居地。 發(fā)展思路 當(dāng)今及今后的一個(gè)時(shí)期的發(fā)展思路是，積極融入首府“一核雙圈”戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)施“ 142”發(fā)展戰(zhàn)略，即建設(shè)一個(gè)中心，發(fā)展四個(gè)組團(tuán)，打造兩個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)。 市場形勢分析 旅游業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 以上統(tǒng)計(jì)資料則說明 :呼和浩特市旅游業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展，旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展將會(huì)帶動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展。 本項(xiàng)目前景預(yù)測 市場定 位 “內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目 的 定位是： 1．規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；使酒店的配套和運(yùn)作最佳化。 充分顯示了 良好的酒店設(shè)施應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn) 投資收益的最大化 。“內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目充分利用周邊的資源優(yōu)勢，將其建成呼和浩特四星級(jí)酒店，在同類酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。酒店業(yè)作為在中國日益興起的一種服務(wù)性行業(yè)，也正在以高速不斷發(fā)展著。在縣城、縣級(jí)的市區(qū)，投資四星級(jí)別的酒店將也成為熱點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方，縣級(jí)市，將出現(xiàn)五星級(jí)或準(zhǔn)五星級(jí)別的酒店，都成為必然。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià) 格，均是低于目前的市場價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測的理論收益率。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求： 在短期內(nèi)能快速回 籠大量資金 能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 （ 1）、酒店整體出讓： 概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 17 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。 劣勢：操作方式較為復(fù)雜；存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 “內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目是一家豪華商務(wù)旅游酒店。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 18 方案評(píng)估意見 綜合 項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言， 具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 本項(xiàng)目經(jīng)營管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。 綜上所述， 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 的建設(shè)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置，此地塊用于建設(shè)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 第三章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 19 項(xiàng)目的選址及用地 項(xiàng)目選址呼和浩特市 賽罕區(qū)的 核心位置， 地處賽罕區(qū)滿都海公園南部 。酒店 將 擁有各式客房，內(nèi)設(shè)冷暖中央空調(diào)、國際 /國內(nèi)長途電話、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、迷你酒吧等。距離內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué) 300 米，步行約 35 分鐘；至內(nèi)蒙古師范大學(xué)，步行約 5 分鐘；距離滿都海公園 2 公里，乘坐出租車約 5 分鐘；距離新華廣場 公里，乘坐出租車約 10 分鐘；距離呼和浩特白塔機(jī)場 15 公里，乘坐出租車約 25 分鐘；距離呼和浩特火車站 6 公里，乘坐出租車約 15 分鐘。每年除滿足自治區(qū)外，向北京供電約 90 萬千瓦，電力供應(yīng)充足。目前引黃入呼供水，一期工程 20 萬立方米 /日可滿 足全市用水需要。 交 通 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 ,附近有公交總站，搭乘非常便利。 第四章 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù) 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 21 本項(xiàng)目用房建設(shè)依據(jù) :根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，住宅及公建的建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周圍環(huán)境的關(guān)系，并符合國家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定。 時(shí)尚視界：使人們從看到的第一眼就認(rèn)同了它與時(shí)尚的同步，與現(xiàn)代生活的融洽，與市場現(xiàn)有建筑的明顯區(qū)格。 耐火等級(jí)：二級(jí) 門窗工程 門窗玻璃的選用應(yīng)遵照《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》 JGJ1 和 3《建筑安全玻璃管理規(guī)定》及地方主管部門的有關(guān)規(guī)定；門窗安裝應(yīng)滿足其強(qiáng)度、熱工、聲學(xué)及安全性能等技術(shù)要求。外保溫合理使用年限為 25 年。本工程最高日用水量為。 （ 300+120） *10%=42 立方米 日平均總用水量為 :462 立方米 . 生活污水系統(tǒng) 污水系統(tǒng)采用污廢水合流制系統(tǒng)，污廢水經(jīng)排排水管收集后排至室外排水管網(wǎng)。消防，監(jiān)視，應(yīng)急照明，電梯第一、二級(jí)負(fù)荷需設(shè)置備用電源供電的設(shè)備，兩路低壓供電系統(tǒng)互為備用電源， 導(dǎo)線選用及敷設(shè)：進(jìn)戶線選用 VV2210KV 銅芯全塑鎧裝等截面電力電纜，進(jìn)戶處穿鋼管保護(hù)。對(duì)于用量較大的照明配電系統(tǒng)，采用放射式 到各照明配電箱；應(yīng)急照明采用自帶蓄電池形式。 暖、通設(shè)計(jì)方案 室內(nèi)外采暖計(jì)算參數(shù) 采暖室外計(jì)算溫度： tw=19℃；冬季室外風(fēng)速 。 施工安裝及驗(yàn)收應(yīng)按《建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502422021），《建 筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 JJ30274）。 環(huán)境保護(hù)措施 隨著新區(qū)的建設(shè)開發(fā)，城市的水污染、大氣污染和噪聲污染都會(huì)大幅度提高。另一方面，由于大量使用水泥、 砂 石等建筑施工材料，粉塵污染也是不可避免的。 做好現(xiàn)場施工人員的教育和勞動(dòng)保護(hù)工作。 2021 年 7 月開工，2021 年 7 月全部竣工交付使用。 項(xiàng)目招投標(biāo) 對(duì)工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑安裝施工的招投標(biāo)，將采取公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。 ⑷ 工程其它費(fèi)用參照國家建設(shè)部門發(fā)布的建標(biāo)（ 1996） 628 號(hào)《建筑政工程可行性研究估算辦法》及國家有關(guān)的相應(yīng)規(guī)定計(jì)取。 ④工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（ 2021 年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。 ⑦土地為劃撥取得。詳見投資估算匯總表（附表 71）、 建筑安裝工程 投資估算表 （附表 72）、 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表 （附表 73）、 建設(shè)期利息計(jì)算表 （附表 74）。 層數(shù)共 14 層（不包括地下 1 層）。 景觀價(jià)值分析 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁呼和浩特市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。另外，從未來長期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)， 降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 維修費(fèi)用 主要指客房和酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表 （年成本）。 酒店 餐飲及 客房經(jīng)營收入的測定方法 定位理論依據(jù) 由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性管理，故可采取收益法。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 44 敏感性分析 附表 96 因素變化 測算結(jié)果 敏感率 % 基本方案 經(jīng)營 15 年凈收益 折現(xiàn)總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年凈收益下降10% 經(jīng)營 15 年凈收益 折現(xiàn)總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年經(jīng)營成本提 高10% 經(jīng)營 15 年凈收益 折現(xiàn)總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年建設(shè)投資提高10% 經(jīng)營 15 年凈收益 折現(xiàn)總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測算可知： 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 45 本項(xiàng)目的 經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個(gè)因素 分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目建成后在經(jīng)營期間平均每年預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造相關(guān)稅利 萬元 。